酒店市場評估怎麼寫?

General 更新 2024-11-24

酒店的評估？

酒店是一種商業性物業。長期以來,有關商業性物業估價的實踐和研究主要集中在零售　　業房地產、工業廠房和商用辦公樓等領域,有關酒店估價方法的研究並不多見。因此,無論是　　估價機構還是投資者,在評估酒店價值時,都沒有太多的選擇餘地,往往借用面向其他商業性　　物業開發的估價方法。　　酒店價值由四個部分組成:土地、建築物、內部設施和商譽等。就土地和建築物而言,酒店與其他商業性物業一樣,可以按照同樣的原理進行估價,但是,酒店業所獨有的一些特點,如酒店用途單一、需要特殊的管理經驗,以及酒店價值與其未來產生淨收入的能力直接相關等,使得酒店估價在較大程度上不同於其他商業性物業。　　一、傳統的酒店價值評估方法　　在一般情況下,傳統的酒店價值評估方法主要是以下兩種：　　（一）重置成本法　　重置成本法假設購買者願意支付不多於建造具有同等設施水平酒店成本的價格,既不考　　慮市場願意支付的價格,也不考慮酒店未來產生淨收入的價值。估價時,首先按當前價格估計　　酒店建造成本,然後根據酒店使用年限減去折舊金額,所得餘額就是酒店價值。　　重置成本法在估價時考慮特定市場存在的進入障礙,如政府對特定區域酒店建設實行嚴　　格限制,或擬建酒店無法獲得合適土地等,因此,在對擬發展項目進行可行性評估時,這種方法非常有效。新開業的酒店由於缺少經營歷史數據,無法應用其他估價方法,這種方法可能是　　最合適的估價方法。　　與其他商業性物業不同,酒店折舊由三攻部分組成：　　一是酒店的物理折舊——財產的物理磨損。二是酒店的功能過時——與新建的具有同等功能的酒店相比,因酒店內部佈置、風格和設計上缺乏吸引力而導致的價值損失。三是酒店的外觀過時——外部原因導致的價值損失。也就是說,酒店折舊不僅要考慮物理磨損,而且要考慮功能過時和外觀過時。由於酒店特別容易發生功能過時和外觀過時,而這些因素往往難以衡量和調整。因此,在對開業時間較長的酒店進行估價時,需要進行高度主觀的和非連續折舊估計,從而使估價結果的可靠性和有效性大打折扣。這種方法的另一個主要缺陷是,不能反映基於未來收入流的投資理念。　　（二）交易金額比較法　　交易金額比較法假設酒店購買方只願意支付不多於近期同類酒店交易金額的價格。這種方法只關心市場上最近交易的同類酒店的成交價格,而不考慮酒店的重置成本和未來產生淨收入的價值。估價結果是對當前市場狀況的真實反映,容易為交易雙方所接受。為了在實踐中有效地使用這種方法,估價機構需要獲得及時的、可證實的和可比較的交易數據。　　對於像零售業房地產這樣的物業來說,估價機構獲得足夠的交易數據相對容易。與這些　　市場不同,酒店估價在數據收集上存在以下困難:首先,酒店市場上的買主、賣主以及交易數量不多,可作為估價基準的交易更少。其次,大量酒店交易合同不公開,估價機構難以獲得足夠的可靠交易信息。再者,不同酒店的規模、質量、市場定位和設施等方面往往存在較大差異,難以直接比較。最後,不同時期的酒店交易數據不能直接應用,需要對作為基準的酒店交易價格進行跨時期調整。一般來說,基準酒店交易金額只有在經過大規模調整後,才能用於比較。但是,交易雙方往往對調整幅度存在不同意見,需要進行大量的協商才能達成一致。

如何做酒店資產評估

酒店是一種商業性物業。長期以來,有關商業性物業估價的實踐和研究主要集中在零售

業房地產、工業廠房和商用辦公樓等領域,有關酒店估價方法的研究並不多見。因此,無論是

估價機構還是投資者,在評估酒店價值時,都沒有太多的選擇餘地,往往借用面向其他商業性

物業開發的估價方法。

酒店價值由四個部分組成:土地、建築物、內部設施和商譽等。就土地和建築物而言,酒店與其他商業性物業一樣,可以按照同樣的原理進行估價,但是,酒店業所獨有的一些特點,如酒店用途單一、需要特殊的管理經驗,以及酒店價值與其未來產生淨收入的能力直接相關等,使得酒店估價在較大程度上不同於其他商業性物業。

一、傳統的酒店價值評估方法

在一般情況下,傳統的酒店價值評估方法主要是以下兩種：

（一）重置成本法

重置成本法假設購買者願意支付不多於建造具有同等設施水平酒店成本的價格,既不考

慮市場願意支付的價格,也不考慮酒店未來產生淨收入的價值。估價時,首先按當前價格估計

酒店建造成本,然後根據酒店使用年限減去折舊金額,所得餘額就是酒店價值。

重置成本法在估價時考慮特定市場存在的進入障礙,如政府對特定區域酒店建設實行嚴

格限制,或擬建酒店無法獲得合適土地等,因此,在對擬發展項目進行可行性評估時,這種方法非常有效。新開業的酒店由於缺少經營歷史數據,無法應用其他估價方法,這種方法可能是

最合適的估價方法。

與其他商業性物業不同,酒店折舊由三個部分組成：

一是酒店的物理折舊——財產的物理磨損。二是酒店的功能過時——與新建的具有同等功能的酒店相比,因酒店內部佈置、風格和設計上缺乏吸引力而導致的價值損失。三是酒店的外觀過時——外部原因導致的價值損失。也就是說,酒店折舊不僅要考慮物理磨損,而且要考慮功能過時和外觀過時。由於酒店特別容易發生功能過時和外觀過時,而這些因素往往難以衡量和調整。因此,在對開業時間較長的酒店進行估價時,需要進行高度主觀的和非連續折舊估計,從而使估價結果的可靠性和有效性大打折扣。這種方法的另一個主要缺陷是,不能反映基於未來收入流的投資理念。

（二）交易金額比較法

交易金額比較法假設酒店購買方只願意支付不多於近期同類酒店交易金額的價格。這種方法只關心市場上最近交易的同類酒店的成交價格,而不考慮酒店的重置成本和未來產生淨收入的價值。估價結果是對當前市場狀況的真實反映,容易為交易雙方所接受。為了在實踐中有效地使用這種方法,估價機構需要獲得及時的、可證實的和可比較的交易數據。

對於像零售業房地產這樣的物業來說,估價機構獲得足夠的交易數據相對容易。與這些

市場不同,酒店估價在數據收集上存在以下困難:首先,酒店市場上的買主、賣主以及交易數量不多,可作為估價基準的交易更少。其次,大量酒店交易合同不公開,估價機構難以獲得足夠的可靠交易信息。再者,不同酒店的規模、質量、市場定位和設施等方面往往存在較大差異,難以直接比較。最後,不同時期的酒店交易數據不能直接應用,需要對作為基準的酒店交易價格進行跨時期調整。一般來說,基準酒店交易金額只有在經過大規模調整後,才能用於比較。但是,交易雙方往往對調整幅度存在不同意見,需要進行大量的協商才能達成一致。

酒店銷售方案怎麼寫

酒店營銷計劃書(02年某星級酒店)

作者：佚名酒店中心來源：轉載更新時間：2005-7-19

現今階段,酒店業競爭日益激烈,消費者也變的越來越成熟,這就對我們飯店經營者提出了更高的要求。在即將來臨的2002年我們計劃對我們的營銷作出一系列的調整,吸引消費者到我店消費,提高我店經營效益。

一、市場環境分析：

(1)目標顧客群定位不太準確,過於狹窄。

總的看我市酒店業經營狀況普遍不好,只要原因是酒店過多,供大於求,而且經營方式雷同,沒有自己的特色,或者定位過高,消費者難以接納,另外就是部分酒店服務質量存在一定問題,影響了消費者到酒店消費的信心。

我店在經營中也存在一些問題,去年的經營狀況不佳,我們應當反思目標市場的定位。應當充分挖掘自身的優越性,拓寬市場。我酒店目標市場定位不合理,這是導致效益不佳主要原因。我店所在的金橋區是一個消費水平較低的區,居民大部分都是普通職工。而我店是以經營粵菜為主,並經營海鮮,價格相對較高,多數居民的收入水平尚不能接受。但我店的硬件水平和服務質量在本區都是上乘的,我們一貫以中高檔酒店定位於市場,面向中高檔消費群體,對本區的居民不能構成消費吸引力。

(2)新聞宣傳力度不夠,沒能在市場上引起較大的轟動,市場知名度較小。

我店雖然屬於金傑集團(金傑集團是我市著名企業)但社會上對我店卻不甚瞭解,我店除在開業時做過短期的新聞宣傳外句再也沒有做過廣告,這導致我酒店的知名度很低。

儘管我區的整體消費水平不高,但我店的位置有特色,我店位於101國道旁,其位置優越,交通極為方便,比鄰商院、理工學院、機電學院等幾所高校,所以過往的車輛很多,流動客人是一個潛在的消費群。大學生雖然自己沒有收入,但卻不是一個低消費群體,僅商院就有萬餘名學生,如果我們可以提供適合學生的產品,一低價位吸引他們來我店消費,這可謂一個巨大的市場。

我店周圍沒有與我店類似檔次的酒店,只有不少的小餐館,雖然其在經營能力上不具備與我們競爭的實力,但其以低檔菜物美價廉吸引了大量的附近居民和學生。總體上看他們的經營情況是不錯的。而我們雖然設施和服務都不錯,但由於市場定位的錯誤,實際的經營狀況並不理想,在市場中與同檔次酒店相比是處於劣勢的。

(1)我店是隸屬於金傑集團的子公司,金傑集團是我市的著名企業,其公司實力雄厚是不容質疑的,因此們在細緻規劃時,也應充分利用我們的品牌效應,充分發掘其品牌的巨大內蘊,讓消費者對我們的餐飲產品不產生懷疑,充分相信我們提供的是質高的產品,在我們的規劃中應充分注意到這一點來吸引消費者。

(2)我店硬件設施良好,資金雄厚,而且有自己的停車場和大面積的可用場地。這可以用來吸引過往司機和用來開發一些促銷項目以吸引學生。

機會點：①本企業雄厚的實力為我們的發展提供了條件；②便利的交通和巨大的潛在顧客群；③良好的硬件及已有的高素質工作人員為我們的調整和發展提供了廣闊的空間。

二、目標市場分析：

目標市場即最有希望的消費者組合群體。目標市場的明確既可以避免影響力的浪費,也可以使廣告有其針對性。沒有目標市場的廣告無異於“盲人騎瞎馬”。

目標市場應具備以下特點：既是對酒店產品有興趣、有支付能力消費者,也是酒店能力所及的消費者群。酒店應該儘可能明確地確定目標市場,對目標顧客做詳盡的分析,以更好地利用這些信息所代表的機會,以便使顧客更加滿意,最終增加銷售額。顧客資源已經成為飯店利潤的源泉,而且現有顧客消費行為可預測,服務成本較低,對價格......

酒店營銷策劃方案怎麼寫

酒店營銷計劃書(02年某星級酒店)

作者：佚名酒店中心來源：轉載更新時間：2005-7-19

一、市場環境分析：

(1)目標顧客群定位不太準確,過於狹窄。

(2)新聞宣傳力度不夠,沒能在市場上引起較大的轟動,市場知名度較小。

(2)我店硬件設施良好,資金雄厚,而且有自己的停車場和大面積的可用場地。這可以用來吸引過往司機和用來開發一些促銷項目以吸引學生。

二、目標市場分析：

酒店營銷策劃方案怎麼寫

營銷方案需要專業人士去寫，營銷方案做好了會帶來成倍的利益，營銷方案做不好就成了酒店的催命符。

資產評估計算題

採用年金現值公式計算：

貶值額=5*[1-1/(1+10%)^3]/10%=12.6

酒店營銷計劃書怎麼寫?

酒店營銷計劃書(02年某星級酒店)

作者：佚名酒店中心來源：轉載更新時間：2005-7-19

一、市場環境分析：

(1)目標顧客群定位不太準確,過於狹窄。

(2)新聞宣傳力度不夠,沒能在市場上引起較大的轟動,市場知名度較小。

(2)我店硬件設施良好,資金雄厚,而且有自己的停車場和大面積的可用場地。這可以用來吸引過往司機和用來開發一些促銷項目以吸引學生。

二、目標市場分析：

如何做好酒店銷售工作

酒店營銷是市場營銷的一種，也是酒店經營活動的重要組成部分。它始於飯店提供產品和服務之前，主要研究賓客的需要和促進酒店客源的增長的方法，致力於開發酒店市場的潛力，增進酒店的收益。市場營銷涉及到滿足賓客的需求產品，貫穿於從飯店流通到賓客的一切業務活動，最終使酒店實現其預設的經營目標。

組織營銷

酒店營銷在組織開展時，要做到以下幾項：

1、劃定銷售區域和範圍。營銷部經理配合銷售人員劃定銷售的區域和範圍，以包乾的方式，積極引導銷售人員拓展銷售面，銷售區域和範圍的分配要根據常客的銷售潛力，客戶的地理位置和類別來加以分配。

2、規定銷售指標。營銷部經理根據飯店的銷售目標和政策制定銷售指標。銷售指標分為數量指標和質量指標。數量指標有：酒店營銷管理思想

（1）銷售數量，如客房銷售的天數，餐飲銷售額，平均房價，銷售收入等。

（2）銷售次數，每天或每月應進行的銷售訪問次數。

（3）銷售費用的指標與控制，每月銷售人員所涉及的銷售費用，如交通費和招待費用。

由於各銷售人員分管的客戶需求潛力不同，在規定銷售人員達到銷售數量的同時，要確定銷售的質量標準，質量標準有銷售人員的產品和銷售知識，銷售訪問的效果，銷售人員的工作態度，工作能力以及與客戶的關係等。

3、銷售人員的成績評估。銷售管理人員應採取合適的途徑瞭解和獲取銷售人員工作的成績信息，制訂銷售人員每月上報"銷售報告"規則，瞭解銷售情況，及時反饋銷售信息。

4、編排合理的組織機構。營銷部根據酒店客戶的地理位置和類別綜合考慮，組織銷售人員按地理位置分工銷售，減少路途時間，提高工作效率。根據當前酒店的發展狀況，酒店營銷要積極挖掘酒店產品的潛力，增加產品的吸引力，吸引賓客消費，招徠生意。

酒店市場營銷的定義

市場營銷的一種，就是針對酒店來做的一種營銷，你弄明白營銷是一個什麼概念就可以了，比如說你是酒店的一個樓面經理那麼你必需把你的店鋪經營好，把你們的服務做好，菜做得有特色就可以啦！反正還有很多方面做得比別人好那麼你的營銷就做的比較成功！只要老百姓說你們那裡好就好啦！！

酒店營銷中，市場營銷是酒店經營活動的重要組成部分，它始於飯店提供產品和服務之前，研究賓客的需要和促進酒店客源的增長，開發酒店市場的潛力，增進酒店的收益，市場營銷涉及到滿足賓客的需求產品從飯店流通到賓客的一切業務活動，最終使酒店實現其預設的經營目標。

市場營銷不僅僅是單一的推銷模式，它涉及的面廣而深，包含了市場營銷的調查，飯店產品的設計、開發和定價，產品推銷，產品流通等等方面的內容。

酒店的營銷關係著酒店的發展和前景，那麼如何才能使酒店營銷發揮較佳優勢呢？這在整個飯店經營中時時要考慮，就我看來，做好市場營銷，首先要制定最佳的營銷導向，選擇較好的目標市場，積極運用和開發各種營銷策略，以達到優質營銷的最終目的。

組織營銷

市場營銷在組織開展時，要做到以下幾項：

2、規定銷售指標。營銷部經理根據飯店的銷售目標和政策制定銷售指標。銷售指標分為數量指標和質量指標。數量指標有：（1）銷售數量，如客房銷售的天數，餐飲銷售額，平均房價，銷售收入等。（2）銷售次數，每天或每月應進行的銷售訪問次數。（3）銷售費用的指標與控制，每月銷售人員所涉及的銷售費用，如交通費和招待費用。

由於各銷售人員分管的客戶需求潛力不同，在規定銷售人員達到銷售數量的同時，要確定銷售的質量標準，質量標準有銷售人員的產品和銷售知識，銷售訪問的效果，銷售人員的供作態度，工作能力以及與客戶的關係等。

產品組合

酒店營銷可根據企業的銷售要求，針對賓客的不同需要開發各種受賓客歡迎的組合產品，吸引客源，可開設的組合產品方式有：

（1）公務客人組合產品。針對公務客人的特殊服務，為公務客人提供優惠：如免費在客房供應一籃水果，免費提供歡迎飲料，免費使用康樂中心的設施和器材，免費參加酒吧，歌舞娛樂活動。

（2）會議組合產品。會議組合產品包括使用會議廳，會議休息時間供應點心咖啡，會議期間工作餐，按每人一個包價優惠提供。

（3）家庭住宿組合產品。形式如雙人房供全家住宿，小孩與父母同住免費加床，提供看管小孩服務，小孩免費使用康樂設施，餐廳提供兒童菜單。

（4）蜜月度假產品。蜜月度假產品只向新婚夫婦提供，一般需要漂亮而寧靜的客房以及一些特殊的服務，如一間佈置漂亮的洞房，免費床前美式早餐，免費奉贈香檳酒，客房裡供應鮮花、水果籃。

（5）婚禮組合產品。這類產品主要針對當地居民市場，結合婚禮消費的形......

如何利用大數據做好酒店經營管理

一、大數據的支持更有益於精確的前期市場定位

建造一座酒店，首先要進行項目評估和可行性分析，只有通過項目評估和可行性分析才能最終決定是否適合建造一家酒店。如果適合建造一家酒店，那麼，這家酒店的文化主題是什麼？建什麼樣的規模和檔次？設計什麼樣的產品？酒店的客源群體是什麼？能賣到什麼樣的價格？未來市場的供需情況等等，這些內容都需要在酒店建造之前來確定，也就是我們常說的前期市場定位。

建造一家酒店不僅要需要投入大量的資金，而且建設期一般需要3到5年或者更長，建造成本很高；一旦飯店建好投入運營，再想改變其市場定位就非常困難了，可以說前期市場定位是一項不容有任何偏差的工作。否則，將會給投資商帶來不可估量的後期損失。由此看出，前期市場定位對建造酒店非常重要，只有定位準確乃至精確，才能使建造出的酒店與未來市場環境相適應，構建出能滿足市場需求的酒店產品，使酒店在競爭中立於不敗之地。然而，要想做到這一點，就必須有足夠的相關數據和市場信息來供酒店研究人員分析和判斷，僅憑工作經驗是遠遠不夠的。通常，在酒店前期市場定位中，相關數據的收集主要來自於統計年鑑、行業管理部門數據、相關行業報告、行業專家意見及屬地市場調查等，這些數據多存在樣本量不足，時間滯後和準確度低等缺陷，酒店研究人員能夠獲得的信息量非常有限，使準確的市場定位存在著數據瓶頸。隨著大數據時代的來臨，藉助雲計算和數據挖掘技術不僅能給研究人員提供足夠的樣本量和數據信息，還能夠通過建立數學模型藉助歷史數據對未來市場進行預測，為研究人員數據收集、統計和分析提供了更加廣闊的空間。當然，僅靠酒店本身來完成大量數據的收集和統計分析工作是有困難的，還需要相關數據公司的幫助，為酒店制定更精準的前期市場定位。

二、大數據未來將成為飯店市場營銷工作的利器

在酒店市場營銷工作中，無論是產品、渠道、價格還是顧客，可以說每一項工作都與市場數據息息相關，而以下兩個方面又是飯店市場營銷工作中的重中之重。一是通過獲取數據並加以統計分析來充分了解市場信息，掌握競爭者的商情和動態，知曉酒店在競爭群中所處的市場地位，來達到“知彼知己，百戰不殆”的目的；二是酒店通過積累和挖掘顧客檔案數據，有助於分析顧客的消費行為和價值趣向，便於更好地為顧客服務和發展忠誠顧客，形成飯店穩定的會員客戶。

在傳統的市場競爭模式中，由於酒店獲取數據資源的途徑有限，只能夠依靠有限的調查數據對個體競爭者進行比較分析，無法全面掌握市場動態和供需情況，特別是競爭態勢，更難以確定飯店在競爭市場中所處的地位，給酒店制訂正確的競爭策略帶來困難。隨著酒店營銷管理理念的不斷更新，原有傳統營銷模式已面臨著嚴峻的挑戰，對管理者準確掌握市場信息，精確瞭解競爭對手動態，制訂合適的價格提出了更高的要求。市場競爭的分析也由原來簡單的客房出租率、平均房價、RevPAR分析轉化為對競爭群的數據分析，如：市場滲透指數（MPI）、平均房價指數（ARI）、收入指數（RGI)等，從維度上講還有時間維度、市場份額及同比變化率等。通過這些市場標杆數據的分析，可以使酒店管理者充分掌握市場供求關係變化的信息，瞭解酒店潛在的市場需求，準確獲得競爭者的商情，最終確定酒店在競爭市場中的地位，從而對酒店制訂準確的營銷策略，打造差異化產品，制訂合適的價格起到關鍵的作用。而大數據的應用概念正是需要酒店獲取這些市場市場數據，並通過統計與分析技術來為酒店提供幫助。在對顧客的消費行為和趣向分析方面，如果酒店平時善於積累、收集和整理顧客在飯店消費行為方面的信息數據，如：顧客在飯店的花費、選擇的訂房渠道、偏好的房間類型......