買房溢價怎麼算?

General 更新 2024-12-31

溢價什麼意思

就是你有10w元,如果買房(現價值10w預期一年後可升值10%),由於到時賣出有難度你可能性不願高於10W買房.有個債券(或股票)現價值10W預期一年後可升值10%,你可能願以10.5W買了,那0.5W就是流動性溢價

住宅二手房需交20%的溢價嗎

一般二手房交易需要交納的稅費：

一、買房人應繳納稅費：

1、契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下並且是首套房的可以繳納1%）

2、印花稅：房款的0.05%

3、交易費：3元/平方米

4、測繪費：1.36元/平方米

5、權屬登記費及取證費：一般情況是在200元內。

二、賣房人應繳納稅費：

1、印花稅：房款的0.05%

2、交易費：3元/平方米

3、營業稅：全額的5.5%(房產證未滿5年的)

4、個人所得稅:房產交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產證滿5年並且是唯一住房的可以免除）

投資者買房前必看買什麼樣的房產才能不虧錢

您好！

您可以看下這個

日前,《深圳女白領賣掉深圳一套房換回武漢四套房》引起了廣泛熱議。相反,在三、四線城市買一套房能否順利換成一線城市購房的首付,還要打一個問號。

閉著眼買房都能賺錢的時代過去了

今年一線城市房價大幅上漲暫告一段落,對於仍有意投資房產或者短期過渡的買家而言,如何挑選值得入手的房產,需要經過一番推敲。

記者瞭解到,近三年來,不少入市的買家因為換房的需要,必須先賣出手中的物業,由於城市、區域發展的差異以及產品本身的樓齡和樓層,不少人面臨虧本的局面。

●案例一

老家一套房換一線城市首付都難

今年以來,小陳夫婦計劃在廣州東部買套房,他們看中一個全新的樓盤。但讓夫妻二人鬱悶的是,由於二人三年前在老家粵東一個縣城買下一套約150平方米的四房單位,毛坯房,成交價為70萬元,只有將此套房產出售後,小陳夫婦才有足夠的資金在廣州支付首付。因此,在今年春節後,小陳就將老家的房產在市場上放售,預感當初買入時正處在價格高位,其主動將放盤價調至68.5萬元。就算虧了1.5萬元、月供利息以及其他零碎的購房成本,但是小陳還是打算當機立斷,將其換成廣州的一套住宅。但是讓小陳始料不及的是,房子兩個月幾乎無人問津,無奈只能再降價。4個月過去了,房子從68.5萬元降到62.5萬元,仍然沒能成功交易。

這意味著三年時間,小陳花了70萬元購房不僅未能升值,保守估計已經虧了10.7%,最重要的是,房子還沒有置換成功。

●案例二

郊區一套房三年前樓價貴過現在一手樓

2013年10月份,黃先生在公司領導的帶領下,在當年炙手可熱的南沙看樓。經過對比,黃先生覺得南沙蕉門河板塊的某一手樓盤一套正在尾貨促銷的頂層單位價格相對比較低,一套97平方米的三房毛坯房,成交價為90萬元,當初還認為自己揀了個便宜。

黃先生說,當時銀行審批的房貸利率為基準利率6.55%,為了減小壓力,黃先生選擇等額本息的還款方式,貸款年限為30年,每個月的月供約3900元。由於是毛坯房,他還花了一筆裝修的費用8萬元。

就算市場已經回暖,黃先生表示,假如想出手這套房,目前看還是虧的。“附近小區的一手樓帶裝修均價也就1萬元/平方米,我這套房子放售的價格能維持在90萬元就已經不錯了。”

這意味著,至少虧掉了裝修費用8萬元及兩年半的利息。提起這次購房經歷,黃先生表示,堅決不同意買房怎麼也不會虧的說法。

●案例三

轉手市區頂樓二手房,太難

小張2012年在海珠下渡路買了一套樓梯樓頂層單位,建築面積約58平方米,買入價83萬元,當時買入的單價比中間樓層單位低了不少。

2015年初,小張和女朋友打算買一套電梯房做婚房,於是將其放售。小張將放盤價定至120萬元,在長時間不成交後,將放盤價調至112萬元,至今仍未成交。

小張告訴記者,2012年底買下該套房產時,當年利率高達6.55%,打了8.5折後為5.57%。因為採用的是等額本息的還款方式,前期還款數額中,本金比例較小,利息比例佔多。”自己算了一筆賬,雖然入市的時候房價比較低,但是三年多來,這套房子加上佣金、稅費以及月供利息,成本在104萬元左右,也意味著三年多來並沒有從這套房子中賺到錢。”

■專家支招

如何儘量避免買房虧錢

1.短期過渡慎選郊區房

無論是三、四線城市還是廣州遠郊區域,都有一個共同的特點,那就是供應量大,除了現有的庫存量,還有未來可預見的新增供應量,一旦城市發展速度或者區域市政配套發展速度跟不上,那麼需求量也將受到限制,因此也很難在短期內激活二手市場。

同......

好戶型標準是什麼買房如何選擇戶型

買房怎樣挑戶型？什麼樣的戶型是好戶型？優秀戶型的標準是什麼呢？本文為您一一詳解。

一、怎樣才算是好的戶型？

能夠最大化滿足業主居住需求的住宅商品！

通常滿足以下幾個條件：

具有完善的居住功能；

各功能佈局合理；

創新、高附加使用價值；

符合風水習慣；

與市場需求相符。

二、住宅居住功能的劃分：

基本配置

臥室、洗手間

普通配置

客廳、餐廳、臥室、廚房、洗手間、陽臺

豪華配置

玄關、客廳、餐廳、臥室、廚房、洗手間、陽臺、多功能室、工人房

三、影響佈局合理性的相關因素：

1、通風采光

戶型設計首先保證良好的通風采光、全明設計是標配；

2、空間尺度

各功能間尺度是否合適，是否實用；開間進深比例控制；

3、功能分區

各區域承載著不同的居住功能，需要進行合理劃分；

4、實用空間

保障功能區間的實用性，不被其他區域所佔據。

四、如何打造高附加值戶型？

高附加值是溢價的關鍵，是近年來推高房價的黑手。

室內贈送

特點：

常規需要計算一半建築面積；贈送率相對會偏低一些。

形式：

陽臺、入戶花園、內庭院/空中花園、凸窗/落地凸窗、地下室/架空層、隔層。

室外贈送

特點：

一般不需要計入建築面積；

贈送相對較高，價格拉昇明顯；

多在別墅中體現。

形式：

露臺、花園、天井/中庭、預留構建、商業平臺

五、優秀戶型的標準：

具有完善的居住功能：廚房、洗手間、餐廳、客廳、陽臺、主、次臥；

各功能佈局合理：動靜分區、乾溼分區、通風采光、尺度合理、空間實用；

創新、高附加使用價值：凸窗、陽臺/露臺、內庭院、地下室、架空層、平臺、入戶花園；

符合風水習慣：規避門衝、水火不同線、避門煞

與市場需求相符：居住習慣、客戶定位、競爭考量、趨勢預判

現在買房合適嗎？

買房和不買房10年後財富差別有多大：假設一個二、三線城市的房屋總價為50萬（按國內住宅3%的普遍回報率算，月租1250元），為何取二三線城市房價？因為二三線房價較平穩，暴漲暴跌的可能性較小。

第一種人：買房

買這套房子的話：首付20萬公積金貸款30萬20年計，月供1963元。10年後選擇一次性還款20萬還清貸款，房子歸自己！

那麼十年的月供總計為1963*12*10 ≈23.6萬

第二種人：租房

租這套房子的話：按國內住宅3%的普遍回報率算，50萬的房子月租為1250元。

由於國家統計局公佈的1975年~2011年CPI彙總為6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增長6%計算，10年房租為：

第1年房租：15000元

第2年房租：15900元

第3年房租：16854元

....

第10年房租：25342元

則租房人：

A、10年房租總計：15000+15900+16854+......+25342=197709≈20萬

B、首付20萬的存銀行按年回報率5%（存款利率通常跑不贏CPI）算，20*1.05^10 ≈ 32.6萬

C、省下月供1963元存銀行按年回報率5%、且利滾利算，約為1963*12*1.05^10+1963*12*1.05^9+1963*12*1.05^8+1963*12*1.05^7+1963*12*1.05^6+1963*12*1.05^5+1963*12*1.05^4+1963*12*1.05^3+1963*12*1.05^2+1963*12*1.05^1 ≈ 31萬

D、省下的一次性還貸的錢為20萬。

現在有三個假設：

假設1

未來10年房子增值速度和CPI一致，每年6%計算（非常理想化），10年後房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5萬。

那麼買房的人財富為89.5萬。

租房的人財富為32.6萬首付存款+31萬月供存款+20萬一次性還款的錢-20萬房租=63萬

假設2

未來10年房屋大幅增值4倍，房租市值為200萬。那買房人財富是租房人的3倍有餘。

假設3

未來10年房子漲幅低於(63/50)*100%=26%，平均年漲幅2.5%，或者下跌，則租房人勝出。

單從財富上計算，只要房子隨CPI增值，買房就是值得的，但現實中由於國家統計局的CPI遠低於實際通貨膨脹率，所以房價往往跑贏CPI，跑贏銀行存款，過去是10年全國大中小城市房價漲了3~10倍，未來10年呢？

可能有些人預期10年後房價還不如今天，或者漲幅低於26%，但因為中國人買房的傳統，為了成家、為了有家的安全感、穩定感，依然會買房，不會在乎房價漲跌。

最後，買不買房，你心裡已經清楚了。

無論你買不買房，這個消息都是非常重要滴↓↓

2016年這20城房價最可能下跌，買還是賣？

昨日， “房價2016年或有斷崖式下跌”的報道嚇到了很多人，中國社科院連夜澄清，但社科院並沒有推翻自己的觀點，只是怪媒體把這個觀點突出處理了。

房價究竟將向上還是向下？

標準排名研究院認為，籠統地說全國房價上升還是下降，需要考慮貨幣量等等外在因素，實在太難了，應該換個思路，尊重價格分化的事實，從更簡單的角度去考量價格的漲跌。

而土地出讓的角度，容易讓我們迴歸簡單：分區域地分析土地出讓情況，進而得出開發商本身的漲價動力或者降價壓力，如果開發商敢於用比較高的價格來買地，那麼，它自己在賣樓的時候，漲價動力就比較大。反之亦然。

......

萬科房地產革命啥意思一房價有買房人定是真的嗎？

就是概念的東西了，他的房子你定價，呵呵，那也是有遊戲規則的了，有框架的要求的。買房人定價是真的了，都是是在一定的範圍規則內定的了........

“傳統定價模式下，我們大概只能準確定價80%，沒有辦法進行100%的精準定價，只有讓客戶自己來決定價格，才能充分體現房源的價值”，於獻文稱。

據他介紹，以前買哪套房是由抽籤決定，所以房源往往沒法與客戶需求相匹配，運氣不好的客戶就算想加價10萬也沒有辦法拿到自己喜歡的樓層或朝向。這意味著，傳統定價模式中相當一部分房屋的價值並沒有充分實現。

傳統開盤時間長，對於購房者而言，除了要早起排隊，還要等待抽籤，費時費力，而且在這種形式下，要佈置並維持會場秩序的開發商也並不輕鬆。

出於上述因素，萬科濟南推出了“U定價”，已表示認籌意向的購房者可自己在家通過系統競價中意的房源，競拍流程類似於土地拍賣，價高者得，萬科的營銷人員只需要預先定下一個起拍價即可。

在4月萬科濟南公司的一個加推項目上，整個認購流程只用了30分鐘，用時遠低於動輒四五個小時的傳統開盤。

“U定價”是萬科濟南公司與濟南市國土資源局土地拍賣網絡系統的軟件開發商合作而得，目前包含兩部分：一是房源的編號、戶型、面積等基本情況介紹，二是房源起拍價、競拍價、關注人數等競拍時的情況。

與傳統定價不同，“U定價”已基本能解決垂直定價問題，成功捏合房源與潛在購房者。

融信集團品牌營銷中心總經理單偉稱，傳統定價模式中，如果初始定價與客戶的心裡預期產生偏差，以至於影響銷售，一般會在現場以優惠的形式進行微調。

但諸多案例表示，如果初始定價過低，則難以挽回。

可以預見“U定價”將給購房者帶來極大便利，而且於獻文也表示溢價不是其推出的原因。但是，在商言商，產生更多利潤才能推動更多的開發商推行買者競價模式。

目前，萬科濟南已在多次銷售中試驗“U定價”。據於獻文介紹，溢價情況會因為不同產品而有所變化，比如在賣掉的50多套住宅中，只有2套產生了溢價，溢價率並不高，而在已鎖定銷售人群的住宅配套產品車位、儲藏室等競拍中，才有較多溢價，40多個儲藏室中有10多個產生了溢價。

樓市開盤時，將開盤現場填滿人，以聚集“人氣”，往往是業內銷售的不成文規則，有些開發商甚至還會花錢請託來排隊。如果推行“U定價”，購房者都在家裡買房，是否會降低購買意願呢？

於獻文坦言道，“U定價”只在加推的住宅項目以及配套項目上試驗過，還沒有應用在首開大盤上。

單偉直言，競拍無疑會讓消費者獲得最大的性價比，但對於開發商而言，未必是最好的銷售模式。

就目前而言，“U定價”對於萬科濟南公司還只是銷售工具，而不是招攬客源的渠道。這意味著，短期來看，它並沒有繞開代理商，減少營銷費用。

如果該項目很成功，繞開代理公司是有可能的，但是問題沒有那麼簡單，在減少營銷費用的同時，對“U定價”以及項目的廣告費用肯定要增加，我愛我家副總裁胡景暉稱。...

婚前房產變賣後溢價部分如何分割

簡單算一下,06至08二年,每月增3.7萬.婚前6個月除去餘78萬.因是共同財產,可按你們婚後與你父親的投入資金比例分成比較科學.

公積金也川分為婚前數與婚後數分另計算.首付一定是你的,只要你能證明.

主要看房產戶主的變更期,另如是你父辦的是贈予你們怕是要算共產了.

買新房合算還是舊房好些

錢不是天上飄下來的，都是辛辛苦苦賺的。所以，當房價高昂到如此地步時，很多人買房開始糾結了，不知道是買新房好，還是二手房合算了。最好是每分錢都花在“刀刃”上，房子選擇也是最正確的。

其實糾結於買新房或者二手房的大有人在，很多人都不知道它們的差別在哪，很多人都會在買房上多花“冤枉錢”。SO，知曉了兩者差別，再做出最適合自己的買房選擇。yuqiancyh

差別一、住

新房：說好的學校和地鐵站還沒有建成。小區內部綠化休閒完善、設計合理，但是周邊設施不成熟。

二手房：周邊交通發達，配套完善，但是小區內部設計可能不合理。

差別二、錢

1、稅費該咋交？

新房：契稅、房屋維修金

二手房：契稅、營業稅（滿二免）、個稅（滿五唯一免）

PS：新房少交兩個稅，首付低

二手房交易稅費的大頭：增值稅和個人所得稅的支付方其實本應該是賣家！但是，由於國內的賣房市場行情，通常這部分稅費都轉嫁到由買方支付了！

所以，二手房雖然總價可能比一手房低，但是稅收、尤其是你為賣家承擔的那部分稅收直接佔用流動資金！

2、如何貸款

新房：商業貸款和公積金貸款，有些只能公積金貸款

二手房：選擇多，商業貸款、公積金貸款、組合貸款。

ps：二手房貸款種類需要核實，房齡30年以上的貸款有點難度；

新房房齡短、貸款年限長、房型設計更合理、未來出手更容易。

3、其他費用：

新房物業費普遍比二手房的會貴一些。

差別三、風險

新房：與開發商交易。

二手房：與個人交易水深，可能風險高。

PS：買二手房與業主交易而不是開發商，在交易的環節有可能遭遇風險；通過房產中介交易更安全，但是需要支付一定的中介費。

新房也是有缺點的：

1、普通首次置業家庭買得起的價位段大多遠離傳統市區。

2、溢價相對比較高，也沒辦法，地價一年比一年高了。

3、最大的劣勢其實是：交付晚、拿產證晚、如果是毛坯還要裝修、入住就更晚了！

特別是首次置業且幾年內肯定要換房的購房者，可以購買二手房，早點買了早點置換，買新房的話可能無法立即入住。

買房簽了預售合同。過了幾天，房產商說賣便宜了，這怎麼說

先看看是什麼情況，如果是面積問題引起的總價誤差，這是要補的，如果開發商單單只是價格調整，根本別理他們，根據合同付款。

婚後買房寫一方名字屬於共同財產嗎？

一、按照新婚姻法規定，不論房產證上是一方的名字，還是雙方的名字，只要是夫妻雙方婚後共同出資（包括貸款）取得的房屋產權，均為共同財產。

二、新婚姻法對於婚後房產權屬問題的其他幾種情況：

1、夫妻雙方婚後出資(包括貸款)取得房屋產權，離婚後房屋的分割

首先，明確產權，不論房產證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產。其次，明確產值，即房屋價值，按市場價計算，不按當初購房合同金額計算。再次，分清權益部分和債務部分。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。也就是說，由取得房子的一方付給未得房一方房屋價值的一半，得房方單獨償還剩餘的本金及利息。

2、夫妻一方婚前付了全部房款，並取得了房產證，離婚時房屋的分割

按最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋(二)的規定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，並取得了房產證，那麼該房屋是婚前財產。因此，離婚時，另一方無權要求分割。

3、夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產證，婚後夫妻共同還貸的房屋，離婚後房屋的分割

雖然房屋是一方婚前購得，但婚後房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應當視為共同財產。需要說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應認定為夫妻共有財產。當然，如果一方確能證實，其還貸資金來源於個人婚前財產，那麼該部分不應認定為夫妻共有財產。

4、夫妻一方婚前付了部分房款，但婚後才取得房產證的，婚後雙方共同還貸的房屋，離婚後房屋的分割

房產證雖然是物權憑證，是證明房屋權屬關係的法定憑證，但並不是意味著婚後取得房產證的房屋就應當是婚後財產，還是要將財產來源細分為婚前婚後兩部分進行分割。

5、夫妻一方婚前付了部分房款，婚後共同還貸，或一方用個人財產還貸但房屋升值，離婚時，尚未取得房產證的房屋的分割

根據最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋(二)的規定，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產權證後，再由任何一方另行向法院起訴。另外，最高院民一庭有關解釋明確，法院不宜判決房屋所有權歸屬的範圍包括：(1)購買福利性政策房屋;(2)購買商品房; (3)購買經濟適用房。購買以上三種房屋，在離婚時，尚未取得房產證的，法院不宜就該房所有權直接判決。

6、父母參與出資購買的房屋，子女離婚後，房屋的分割

根據最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋(二)第二十二條規定，父母在雙方結婚前的出資，視為對自己子女的贈與，另有約定除外;父母在雙方結婚後的出資，視為對夫妻雙方的贈與，另有約定除外。

在實踐中，還有一種情況：在離婚時，一方突然提出，買房子的錢是向父母借的，不是父母贈與的，並拿出借據證實。對此，法院一般的做法是，首先看另一方的態度，如果另一方不承認，法院一般不對該債權債務是否成立進行實質性審查，因為債權人不能作為第三人蔘加訴訟。因此，法院在這類案件中，在對房屋進行分割的同時，會告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。

7、房產證上有第三人的名字，離婚後房屋的分割

房產證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字，或有父母的名字。對此，法院一般不會將其主動追加第三人，而是採取如下措施：(1)根據當事人的申請，對房屋部分的財產分割不予審理，由當事人另案起訴;(2)根據當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產之訴，後根據析產的判決結果，對夫妻共有部分的房屋進行分割。