賣房過戶需要注意什麼?

二手房賣方要注意什麼

因為賣方在買賣房產的過程中是處於一種強勢地位，那麼對於賣方來說，所需要注意的一些

東西相對來說是比較少的，也是比較輕鬆的。

1、全權委託公證。

如果說賣方賣的樓是一個帶有銀行按揭的樓，如果賣方資金不夠雄厚，那麼就需要有一個贖

樓的程序，在這個程序中，一般是委託中介，以及擔保公司全權處理的，以達到贖樓以及賣

樓的目的。而在本人所接觸的案件過程中，賣方在這個中間出現的問題是最多的，因為全權

委託，中介可以不經賣方同意，完全可以自行買賣該房屋，同時也常常違背賣方的一些口頭

意見，不按照賣方的意願控制房產，而按中介自己的意願控制該房產。而深圳市公證處要求

撤銷公證，需將所有的公證書收回，而中介常常卡住公證書，不返還給賣方。常常賣方無法

控制自己的房產。

2、賣方主動違約。

根據深圳市現在中介所提供的房地產買賣合同來看，合同中都約

定了解約定金，就是賣方要解約，只需雙倍返還定金，而可以不被強制履行也不需要進一步

賠償損失。其實這個解約條款包含有一個條件，那就是賣方應當先啟動解約程序。如果說買

方先啟動強制履行程序，那麼可能面臨的後果就是會被判決強制履行。最近聽說中院開會，

鑑於賣方違約情況過多，以後只要買方強制履行，就支持。但沒有看到相關的文件。

如果說買賣雙方是個人簽定的合同，而非中介操作，那麼說如果賣方主動違約，就會面臨雙

倍返還定金再賠償漲價損失的可能。

賣方主動違約的，最好也是主動找對方協商賠償問題。一但賣方違約，又不主動找對方協商

賠償問題，想拿著定金拖著。一但對方說找不到你的地址，去公安舉報你意圖詐騙，很麻

煩。

3、陰陽合同。

如果沒有在合同中約定營業稅由買方支付，再簽署陰陽合同，就有可能面臨到刑法的處罰。

4、有租約的房屋。

有租約的房屋要確認租房者不會行使優先購買權，同時要租房者出具聲明書，放棄該項權

利，一但忽視租房者的優先購買權，後果會很嚴重，租客可以要求撤銷你和買方的買賣合

同，就是過戶了，仍會撤銷，深圳有相當多的案例。租房者放棄了優先購買權，也要告之買

方知道有租客的存在，否則到時買方找麻煩。

5、無證房地產買賣。

很多賣房者，出賣的是一手房產證還沒有出來的房屋，這種情況有雖然法律有規定，不得買

賣期房，但是那只是針對賣方的一個管理規定，而非合同是否有效的一個效力條件。並且在

深圳這種情況下都認定無證房地產買賣合同都是一個附生效條件的有效合同，所以賣方几乎

不要抱有幻想，以這一條來撤銷買賣合同，而達到不賠定金的目的。

6、錢款的收取。

是定金就簽收定金，不是定金不要簽收是定金，定金合同是實踐合同，雖然本來約定只是五

萬，他給十萬，你簽收了，定金就為十萬。如果說定金約定是十萬，但你只簽收了5萬，那

定金就是五萬。首期款一定要買方做資金監管，最好是找銀行，而非中介。一定要看到監管

資金，和銀行承諾貸款，才去辦理《深圳市房地產買賣合同（現售）》。

7、請律師協助。

如果說賣方要請律師幫忙協助，最好是在籤合同之前就找到律師，不要等到合同簽定後再找

律師看具體情況，因為等到合同簽定後，你再找律師，很多東西都無法擔供參考，只能是告

訴一些過程的走法了。...

二手房過戶時需要注意什麼？

遼寧鼎晟律師事務所的主任律師紀永成為你提出幾項在二手房買賣過戶時應該注意的幾點事項。

(1)、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方瞭解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

(2)、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

(3)、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

(4)、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

(5)繳納稅費。稅費的構成比較複雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

(6)、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

(7)、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。

(8)、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

更多的瞭解可以網上找瀋陽合同糾紛律師紀永成，到他的中心網查看相關資料和案例解析，希望可以幫助你。

二手房過戶都需要注意什麼？

在購買二手房查看清楚以下幾部分就不太會有大問題出現。

1、核實產權是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產權證和產罰人身份證核實，確認無誤即可。

2、核實房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手瞭解： 房屋建築狀況、房屋小區狀況、房屋權利情況。這些情況的核實，有利於你控制好交易的實際成本和風險。

3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給餘款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據、過戶是一定要房產證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業費、水電煤氣費。

4、明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發生。如有的買方簽約後認為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續，致使賣方交房後無法及時收到餘款；有的賣方發現房價飆升，則稱未徵得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。

本資料來自：超級經紀人網

賣房子過戶要注意什麼事項

賣房主要是注意收款。

按過戶的程度收款，到房管局遞資料完成當天至少要收到百分之五十的房款。交完稅正式拿到受理回執當天要收齊房款。

另，中介費也要分批給，最好是交房完成才把全部中介費給齊中介。

房產過戶需要注意哪些事項？

二手房交易八個注意事項

注意事項一、避免中介公司的暗箱操作

其一，某些中介以個人買房名義現金收購業主房屋，利用收購的形式賺取不正當差價；另外，業主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實際上如果中介公司在銷售中利用仍為業主名下的房產（尚未過戶）從事不法活動，業主仍然拖不了干係。

其二，當業主與中介公司簽訂獨家代理協議時，協議中可能存在霸王條款，主要是在代理協議中無代理銷售時間的限制及不能按時完成委託的賠付標準，但是如果業主不通過該中介售房，卻要承擔高金額的違約金。

其三，在交易過程中，大部分情況下，所有費用都須買方承擔，但不法中介不明確告知買方在交易過程中需要交納的費用，只告知買方全部買下標的房產需要的價款，實際上所謂的“全包價”比經紀公司應該收取的服務費用及代收的稅費等相關費用高得多。

注意事項二、房屋本身狀況

用於交易的房屋是否為非法建築或已被列入拆遷範圍；

房屋權屬是否存有爭議；

房屋是否為共有，出賣人未經共有權人同意；

房屋是否已出租他人，出賣人未依規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益的；

房屋是否已抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的；

是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓；

交易房屋是否存有質量瑕疵。

注意事項三、維修基金餘額的結算與更名

買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結算方式，但有時約定過於籠統，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用。由於買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是"送"的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付；而買方也可以認為，賣方應當足額繳付後，再將維修基金移至買方名下。因此，交易雙方在簽訂合同時，應當明確維修基金的結算數額。

注意事項四：水、電、煤、電話、物業管理費等生活費用的結清手續

這類糾紛在房屋買賣中經常出現，由於雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，等買方入住後，收到上述賬單時，才發現賣方欠繳大量費用，再回頭找其結算時，房東早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。雖然相對於房價來說數額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結清上述款項即可。

注意事項五：房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、傢俱的驗收

一般來講，買方在交房時都會對上述事項進行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和牆面滲水等問題。附贈的家電、傢俱要根據合同約定進行驗收，建議在合同中明確所贈傢俱、家電的數量和品牌，亦或者採用圖像資料作為合同附件。

注意事項六：戶口問題

按照通常的交易習慣，賣方應當在過戶或交房前將戶口遷出。有時由於暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學等原因，交易中賣方會要求推遲戶口遷出的時間。對於這類情況，雙方應書面約定戶口遷出的時間及違約責任。由於戶口一般無法強制遷出，因此買方對戶口延遲問題應當採取慎重的態度。

注意事項七：評估狀況

在二手房交易的重要一環是需對交易房屋進行評估，在這個環節存在的風險就是房屋評估價偏高或偏低，偏離房屋的市場價值。高了賣不出去，低了將遭受損失。

注意事項八、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。買賣雙方在簽訂合同時，應當對上述問題進行明確約定，避免糾紛的發生，即使發生糾紛也有章可循。如果雙方約定的......

賣二手房辦過戶時需要注意什麼？流程及步驟。（我是賣房者）

一般2萬定金是在過戶前從中介取回（買家和中介也要提防您拿了2萬轉身不賣了），佣金也是過戶前給（如果需要支付的話），不過一般是賣家不出傭的。

您最核心的問題不在這裡，而在於以下幾點：

1、如買家需要按揭則首期款必須做銀行資金監管（或直接交給你，不過買家一般不敢）而不能放在中介，這是原則，做不到該房寧可不賣，風險太大，出過太多中介公司捐款潛逃的案例了（瑪雅是很大，但再大的公司也只是箇中介，他沒資格收錢，何況也保證不了他裡面每個員工都能遵紀守法）。

2、必須和買家一起去銀行申請按揭貸款，必須親自合適銀行已經確定審批通過買家的貸款申請方可去過戶，否則戶過了銀行不給買家貸款可就是大麻煩了。房子變了別人名字錢還沒收到。

3、流程全國各地基本一樣，無非是先評估，後申請貸款、再交稅、再過戶、最後抵押、銀行放款。

二手房交易中，需要注意什麼問題

二手房交易十大注意事項：

一、房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

二、土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不划算。

三、交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

四、房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

五、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權範圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律衝突。

六、物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

七、市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已瞭解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面瞭解詳細情況。

八、單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

九、中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

十、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

二手房過戶注意事項（我是買家）

在購買二手房查看清楚以下幾部分就不太會有大問題出現。

1、核實產權是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤即可。

2、核實房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手瞭解： 房屋建築狀況、房屋小區狀況、房屋權利情況。這些情況的核實，有利於你控制好交易的實際成本和風險。

3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給餘款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據、過戶是一定要房產證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業費、水電煤氣費。

4、明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發生。如有的買方簽約後認為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續，致使賣方交房後無法及時收到餘款；有的賣方發現房價飆升，則稱未徵得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。

本文來自：中原地產

二手房過戶八大注意事項 二手房過戶要注意什麼

在購買二手房查看清楚以下幾部分就不太會有大問題出現。

1、核實產權是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤即可。

2、核實房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手瞭解： 房屋建築狀況、房屋小區狀況、房屋權利情況。這些情況的核實，有利於你控制好交易的實際成本和風險。

3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給餘款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據、過戶是一定要房產證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業費、水電煤氣費。

4、明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發生。如有的買方簽約後認為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續，致使賣方交房後無法及時收到餘款；有的賣方發現房價飆升，則稱未徵得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。

本資料來自：超級經紀人網

二手房過戶前 應該注意些什麼?

一、房屋是否已出租

有些二手房在轉讓時，還在被別人租賃。如果買方只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買方極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

二、是否受市政規劃影響

有些房主出售二手房可能已經瞭解到該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面瞭解詳細情況。

三、房屋手續是否齊全

其一，房產證是證明房主對房屋享有所有權的唯一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。其二，房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

四、合同約定是否不明確

二手房買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決等問題均應全面考慮。最後，最好到房屋所在地的派出所查看一下所出售房屋的戶口情況，房子裡有兩套戶口的最好別買，除非兩套戶口的戶主都是房產權利人。

五、中介公司是否違規

有些中介公司為提升業績違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買方提供零首付的服務，即買方所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買方以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

六、物管費用是否有拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買方不知情購買了此房屋，所有費用買方有可能要全部承擔。

七、土地情況是否清晰

二手房中買方應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買方對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用10多年，對於買方來說還按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量，就不划算了。

八、產權是否明晰

有些房屋由多人共有，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買方應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買方與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。shqianyy