不動產的善意取得?

General 更新 2024-12-02

不動產善意取得的概念和適用範圍有哪些？

善意取得是《物權法》中的一項重要制度，關於善意取得制度的適用範圍，主要有兩種觀點：一種認為善意取得制度僅適用於動產；另一種認為善意取得既可適

用於動產亦可適用於不動產。從理論淵源上看，善意取得制度僅適用於動產，但從價值基礎和理論基礎上看，善意取得制度適用於不動產亦無不可。動產善意取得，

是指無權處分他人動產的讓與人將其有權佔有的他人的動產交付於買受人，如買受人取得該動產時是出於善意，則取得該動產的所有權，原動產所有權人不得要求受

讓人返還原物。不動產善意取得是指受讓人信賴登記證書而無權處分不動產的讓與人交易，如受讓人取得該不動產時是出於善意，則取得該不動產的所有權，原不動

產所有權人不得要求受讓人返還原物。

我國雖然在《民法通則》中沒有確定不動產善意取得制度，但最高人民法院《民法通則意見》第九十六條規定：“在共同共有關係存續期間，部分共有人擅自處

分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”此條解釋

中的“共有財產”顯然包括動產也包括不動產。2008年《物權法》實施後，正式確立了善意取得制度，善意取得制度既適用於動產也適用於不動產。

《物權法》實施以後，登記簿重新記載的權利人可否自行處分該房屋？《婚姻法》規定，夫妻在婚姻存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有，夫妻可以約定婚姻

關係存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有或共同共有。在現實生活中，共有房屋的事實權利人與登記簿記載的權利人不一致的現象普遍存在。此時，就會造

成登記簿記載的物權狀況與實際情況不符，由此引發種種糾紛。根據不動產登記的正確性推定，如果事實上為夫妻共有財產，但只登記於一方名下，那麼記載於不動

產登記簿的權利人即推定為法律上的合法權利人，可以依法處分該權利，配偶因此而遭受損失的，只能向對方尋求民事賠償。

因此，對於《物權法》實施以前確實屬於夫妻共有的房屋，由於種種原因卻登記在一方名下的，按照《物權法》和《房屋登記辦法》的規定，可以向登記機構申請更正登記。

不動產的善意取得

善意取得制度：淵源於古日耳曼法的“以手護手”原則。依據該原則，佔有是物權的外形，佔有動產者，即推定其為動產佔有人，而對動產有權利者，也須通過佔有標的物而加以表現。因此，有權利者未佔有其物時，其權利之效力便因此而減弱。任意將自己的動產交付與他人者，僅能向相對人請求返還，若該相對人將動產讓與第三人時，則僅可向相對人請求損害賠償，而不得向第三人請求返還其動產。“以手護手”原則注重權利的外觀，並以權利的外觀視為權利的表徵，適應了商品經濟的發展和保護交易安全的客觀需要。善意取得制度是日耳曼固有的公示思想裡日耳曼法的物追及制度及其限制基礎的現代表現就是善意取得制度，前提是觀念的所有權的產生。按照物權的公示原則，物權正確性的實質通過法律認可的形式反映出來，即不動產登記簿上記載的不動產物權和動產佔有的事實表徵的物權是正確的物權，這就是物權公示所具有的權利正確性推定效力。根據該推定效力，善意第三人信賴不動產的登記或動產佔有的表徵，而與不動產登記名義人或動產佔有人為交易時，縱使其表徵與實質的權利不符，對於信賴此表徵的善意第三人亦不生任何影響，該善意第三人取得的物權受法律保護。佔有與本權分離現象的存在是善意取得制度存在的現實根據和意義。若佔有人與所有人合而為一，則善意取得制度不適用。觀念所有權的發展，使得佔有與本權分離的現象增多，為保護善意第三人之正當利益以保護交易安全，而發展出善意取得制度。近代各國物權公示方法的統一為善意取得制度的適用提供了基礎。德國民法理由書曾言“在動產交易裡，對善意取得者確保取得的安全甚為重要。在不動產，對登記簿公正之信賴予以法的保護。在動產，代替登記簿者乃讓與人的所持與佔有，它們構成了應受保護的善意的基礎。”佔有與登記都具有表徵本權的功能。佔有之所以具有表徵本權的功能，因為佔有即具有事實支配標的物之外觀。隨著現代社會和市場經濟的發展，觀念的所有權的發展致使佔有與本權分離的現象經常發生，使得近代以來佔有通常表徵本權的命題受到挑戰。佔有與本權的時常分離，使得佔有作為動產的公示方法就不再充分，不能當然地推定對動產實行實際支配的佔有人即為該動產的所有人，尤其在所有權保留和讓與擔保的場合，以佔有人的佔有這樣的權利外觀認定其為動產的所有人，更顯得可疑。這就使得善意取得制度賴以存在的基礎發生了動搖。觀念的所有權通過一定外形加以明示的公示原則，在動產物權於事實上被放棄，從而外形再也無法肩任表明物權存在的機能。這樣由公示原則導出的公信原則便失卻了其前提。在不動產領域，則不存在上述情形。由於不動產登記制度的建立和完備，不動產的登記由官方統一進行，使不動產登記簿上記載的權利與真實權利狀態保持一致有著較高的保障，因而社會公眾可以信賴登記簿上所記載的權利即為真實的權利。既然動產佔有因其概然性可生公信力，以登記為公示方法的不動產發生登記與實際權利不符的情形遠較動產為少，因而具有更高的概然性，從而更具有公信力。因此，善意第三人因信賴不動產登記簿的記載而與登記名義人為交易時，即使存在登記與本權分離的情形，善意第三人亦可獲其利益，除非有他人向登記機關提出異議並已記載於登記簿上的情形。權利外觀理論：權利外觀理論在吸收“以手護手”原則佔有為權利之“外衣”的觀念的基礎上，並吸納羅馬法的“善意”要件，應近代資本主義經濟的發展對交易安全之保護要求，逐漸生成發展起來，併成為佔主流地位的學說。它將當事人內部諸要素切斷，是當事人之間的內部情勢不致外溢，而影響、害及第三人，把權利及法律關係的外相形態作為相對人利益的保護標準。《法國民法典》第2279條規定：“涉及動產物品......

善意取得僅指動產嗎？是不是也適用於不動產？

你好！

不動產也適用善意取得的。

我們教材裡的說法是不動產是不適用的，但我今天剛剛看了一個最高人民法院的覆函，已經突破了此理論上的說法了。

此覆函供[2001]民監他字第16號，有機會可以找找好好看看的。

善意取得制度適用不動產嗎

根據《物權法》106條第1款規定，善意取得既包括動產也包括不動產。

物權法108條規定的善意取得動產，原有權利消滅適用不動產嗎？ 20分

第一個問題，房屋上的抵押權並不消滅，因為《物權法》第一百零八條的規定只適用於動產並不適用於不動產，根據《物權法》第九條，不動產物權的變更必須登記才發生效力。

第二個問題，乙的抵押權當然成立，因為抵押權作為不動產的用益物權，權利的消滅必須基於公示（也就是變更登記）才能消滅，其登記事項的消失並沒有履行合法的變更手續，當然不產生物權的變動。

第三個問題，甲不享有出讓的處分權，因為乙的抵押權沒有消滅。

第四個問題，這個跟第二個問題實際是一樣的，請參照《物權法》第九條和第十四條，不動產抵押權的設立和消滅必須基於登記才能產生效力。

建議再深入的研究下基於法律行為的不動產物權的變動這方面的內容。補充一個不動產物權變動的公式，生效的法律行為+處分權+登記=不動產物權的變動。

善意取得的標的物應為動產，不適用於不動產對嗎

錯誤。

《物權法》第一百零六條　無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。

不動產適用善意取得後，該不動產上的原有權利是否消滅？

是的，善意取得物權後，該物上的權利轉移。因為物權是絕對權。但是買賣不破租賃是例外，也就是原物上的租賃權也包括抵押權不消滅，但搐租金歸你。

善意取得制度的關於不動產是否適用善意取得的研究

（一）不動產以登記為佔有要件和公示效力善意取得是所有權取得的一種方式，所有權屬於物權，物權是一種對世權，對世權是以對方知情為前提的。因此，物權必須具有對世的公示效力。動產物權的公示方法為佔有；不動產物權的公示方法為登記。佔有僅對動產具有公示力，即普通的第三人對動產的佔有人一般都會推定為該動產的所有權人，第三人正是基於這種佔有的公示力而誤以為無處分權人就是所有人，因此於無處分權的佔有人進行交易行為，第三人的信任基礎是佔有的公示力。對於不動產而言，標的物的轉移佔有並不移轉所有權，只有經過登記才能取得所有權移轉的效力，因此不動產經過登記以後法律自然就賦予了它具有公示效力。（二）關於不動產適用善意取得的概述對於善意取得制度是否適用於不動產，理論上主要有以下兩種意見：一種意見認為，不動產所有權的取得是以登記為要件，交易上不致於誤認為佔有人為所有權人，因此認為不動產的交易不適用善意取得制度。另一種意見認為，在不動產的交易中，由於工作人員的疏忽大意，導致登記錯誤、疏漏、未登記等原因發生無權處分問題，那麼第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的問題。如果不動產交易中的第三人取得不動產時出於善意，則應該從保護善意第三人的利益出發，同時維護正常的交易秩序，應當允許在不動產上適用善意取得。本文傾向於後一種意見，認為不動產物權也應當適用於善意取得制度。理由如下：第一，隨著我國法制的健全和發展，加入世界貿易組織以來我國與世界各國的接觸更加緊密,為了與世界接軌避免不必要的國際糾紛，我國應該加快對不動產的善意取得作出詳細的規定。有的國家立法明確規定不動產適用於善意取得。儘管我國的司法解釋把善意取得制度侷限於共同共有不動產中的善意取得，但我們卻可以從中看出立法意圖中善意取得已不再侷限於動產的善意取得，而漸漸向不動產擴展。第二，從理論上來說，善意取得應適用於不動產物權的取得。首先，從善意取得的目的上來看，善意取得的本質在於涉及所有權保護與交易安全衝突時，應該捨棄前者而注重保護後者。其次，有學者指出，交易安全是較之“靜態的財產安全” ，在法律上體現了更豐富的自由、正義、效益和秩序的價值元素。可見，善意取得制度的根本目的就在於保護交易安全，維護交易的正常進行，保障善意受讓人的利益。那麼既然不動產交易也會因工作人員的疏忽大意，導致登記錯誤、疏漏、未登記等原因發生無權處分問題，則從保護善意第三人，維護交易秩序的目的出發，應當允許第三人獲得不動產物權，即善意取得當然適用不動產物權。第三，從實踐中不動產的登記來看，不動產登記簿上記載的權利內容與實際權利狀態不一致的情況時有發生，因此我們並不能果斷的說不動產領域絕對不適用善意取得制度。例如：現實生活中在汽車多次轉手，均未辦理登記過戶手續的情形，汽車的實際上的所有人與登記上的所有人不一致，一旦該汽車發生交通事故時，法院往往判決登記上的所有人對受害人承擔賠償責任，而實際上的所有人不承擔責任。這樣的判決既不公正也不合理。按照物權法草案的規定，對於汽車採登記對抗主義，在汽車轉手未辦理登記過戶手續的情形，登記上的所有人如果能夠舉證證明該汽車已經轉讓給他人，即可免於承擔賠償責任。針對以上登記內容與實際權利不一致的情況，為了照顧到原權利人利益，保護善意受讓人，維護交易秩序的正常進行和保障交易安全，我們就應當運用善意取得制度來權衡不動產原所有權人和善意受讓人之間的利益衝突。我們再從一個案例來看不動產的善意取得。案情：2003年1月，王某將自己的房產出租給了周某，趁辦理租賃手續之際，周某複印並偽造了王某的身份證、戶口本、房產證、契稅本，並用偽造的房產證調換了王某的......

為什麼我國要確立不動產善意取得

不動產善意取得,顧名思義,是將善意取得制度引入不動產領域,即指受讓人因信賴登記證書而與無權處分不動產的讓與人交易,如受讓人取得該不動產時系出於善意,則取得該不動產的所有權,不動產原所有人不得要求受讓人返還原物。善意取得制度在不動產領域的運用,能較好地保障善意第三人的合法權益,當所有權與交易安全發生衝突時,能夠在二者之間找到恰當的平衡點。善意取得制度是適應商品經濟發展需要而產生的一項交易規則,涉及民法所有權保護與交易安全之衡量與價值問題,為近代以來大陸法系和英美法系民法一項十分重要的法律制度。善意取得適用於動產領域歷來沒有爭議,但是否適用於不動產領域,各國立法規定不一,學界亦存不同見解。本文試圖通過對善意取得制度的歷史淵源、立法比較、立法合理性等諸方面的研究,尋求在不動產領域建立善意取得制度的理論、價值和實踐基礎。同時通過以我國《物權法》106條的規定為基點對不動產善意取得的構成要件、法律救濟、法律後果的分析,探討物權法中不動產善意取得制度的缺陷及完善。

不動產的善意取得構成要件

要件如下：1、受讓的不動產進行了合法有效的登記。