商鋪出售需要注意什麼?

General 更新 2024-11-23

商場商鋪買賣需要注意什麼問題

從相關法律文件即合同的角度，應是投資者關注的重點：

1.在商鋪買賣合同中，應對產權辦理更名的時間作出明確的約定。因為如果產權未進行轉移，那麼在收取租金時只是基於合同中的約定未免太蒼白無力，有可能會對預期收益的計算產生影響。

2.爭取與開發商簽訂委託經營合同，因為作為商業物業的開發商，其應具有相應的資金實力和償還能力，一旦經營目標不能實現，可以以合同中的違約責任條款去約束開發商。

3.如存在經營公司，爭取在商鋪買賣合同的附件中對開發商選擇的經營公司作出相應約定。如投資者的知情權、參與選擇權、收益不能兌現的救濟權、違約責任等。這樣就避免了開發商的“金蟬脫殼”，即便是將來經營出現問題，也可為自己準備一個補救的途徑和措施。

4.為了保險起見，投資者還可要求開發商對委託經營合同中的收益作出連帶保證。如基本收益實現不了或物業、經營公司無能力兌現租金，則開發商對租金的返還承擔連帶保證責任。

5.為防止租金被佔用或日後管理出現混亂，在購買商鋪時，應要求在一定條件下由開發商牽頭組成業主自治組織，返還的租金在業主自治組織和經營公司或開發商的共同監督下，在銀行設立專門賬戶，以最大限度地保護中小投資者的利益。

總而言之，作為商業地產的一種類別，產權商鋪的投資和經營有其獨有的特殊性，對於社會眾多中小投資者來說，還是一個相對陌生的新生事物。“商鋪有風險，投資須慎重”應是投資者需牢記的警示。我們相信隨著市場的成熟和法制的日益健全，商鋪會成為像預售或按揭等房地產產品銷售方式一樣的，為我們所熟知、認可和接受的房產銷售模式。

臨街商鋪買賣需要注意什麼問題

臨街商鋪買賣需要注意什麼問題？

1、首先需要了解的是商鋪分為臨街型商鋪、社區型商鋪以及寫字樓商鋪等三大種類。當然其各自有各的特點。

2、商鋪具有可投資性，一般具有以下特點：臨街商鋪位於鬧市或者是商業街區域，無論價格面積都是眾多商戶們心意的選擇對象，要檢查檢查其開發商五證是否齊全，購買商鋪注意其產權問題。

3、購買商鋪因其涉及資金巨大，因此產權問題是重中之重，尤其是獨立產權的商鋪投資者是完完全全具有處置權，無論自己打理，交付開發商打理，還是自營，其存在的風險最小。你需要對你的目標城市進行商業分析，看看人流最多的商業區在哪裡。

4、鋪子內部要方正，要有合理的開間進深比，不是說開間越大就一定越好。打開間的鋪子可能價格也貴，別小看開發商，至少我在定鋪子價格的時候會有很多的價格因素，每個鋪子都是考慮多方因素才定價的。內部不要有太多的牆和轉角，這個用常識就可以明白了。

買二手商鋪要注意什麼，交易流程是怎樣的

你好，購買二手商鋪先要看土地證和房產證是否齊全真實，再要到現場核實商鋪情況，特別要注意出租合約情況，最好與租賃業主見面。交易簡單，雙方簽訂合同後到國土、房產部門辦理兩證過戶。

轉讓別人店面需要注意些什麼

a.要籤合同，交壓金，如果前一任的也是租別人的，你也要經過租戶同意方可，還有一些關於衛生許可證什麼的吧。查它有沒有工商登記以及外債情況,另外要去當地工商局辦理過戶手續!

一定要了解原店的營業執照是否隨店轉讓？稅款是否按時交納？管理費交納期限是什麼時候？重新申請及轉讓過戶各需要多少費用？這些都有必要在轉讓之前，先到工商部門詢問清楚。

b.要考慮房屋產權和使用期限

(是公房還是私房？前期的租賃合同有沒有到期？有沒有拖欠房租？因為只有房屋的產權問題弄清楚了，才能進行工商營業執照、菸草專賣零售許可證等證件的辦理。)

c.辦理執照有學問

(接手別人轉讓的店鋪前，一定要先了解原店的營業執照是否隨店轉讓？稅款是否按時交納？管理費交納期限是什麼時候？重新申請及轉讓過戶各需要多少費用？這些都有必要在轉讓之前，先到工商部門詢問清楚。對下崗工人的優惠政策把店面承接過來後，只是去工商部門按照合法手續變更了一下店名，費用很低。)

d. 科學估算原店商品價值

(估算貨物價值時，不僅要按批發價格作價，還要考慮到貨物貶值的情況。過期商品不能要，而有些商品如日用品、調味品等，時間長了不好賣，也是要降價處理的。除此之外，還要考慮固定資產折舊問題。如貨架、櫃檯、桌椅等，要按年限、使用情況作折舊處理。當時我花500元接手的貨架都是簡易的木質貨架，現在看來，能值200元錢就不錯了。)

e. 轉讓協議要簽好

(一定要事先簽訂轉讓協議，在商品作價上要請有經驗的人把關。在簽訂協議之前，我仔細地看了要轉讓店鋪的店主從前與房東所籤的租賃合同，借鑑了其中合理的部分，並修改了一些條款。我在這條街上開店久了，也很瞭解附近商鋪的租賃費及轉讓費的一些大致情況，比較有把握。而且，簽訂書面轉讓協議的時候，我們還請了第三方作見證人。)

3. 接手店面切勿心急

(高有鬆:接手店面時切勿心急。要擠一下水分，並選擇恰當時機。就像我接手的這家店，店主一開始要價1.5萬元。我覺得這個價格不公道，因為店址所在地理位置並不優越，晚上一過9點就基本沒人了。但當時我並沒有急於和他談判，而是耐心等待。我覺得此店面積小要價貴，不會輕易被人看中。事實證明，我的判斷是正確的。過了兩個月後，店主主動與我聯繫，並自動降價到7000元。

黃雪莉：我也覺得接手店鋪不能急於求成，要考察好周邊的經營環境，特別要研究一下競爭對手。就像我當時只看到店面位於鬧市，心想轉讓費貴點沒關係，只要生意好就能很快掙回來。但店開了之後才發現，這個路段的店鋪競爭激烈，生意非常難做。如果不是及時增加了經營項目，估計小店連生存都是個問題。)

4. 接手老店有優勢

(楊秀娟：我覺得轉讓商品價格虛高、以次充好的做法是不誠信的，並且這在店鋪轉讓中也很常見。儘管這樣，還是有許多人選擇接手別人轉讓的店鋪。我覺得很重要的一個原因就是轉讓店鋪具有新店鋪所沒有的優勢，老店通過一點點積累，已經擁有了一批客源。再加上多年經營樹立的信譽等，這些都是財源。與開新店相比，接手老店的風險要小得多。隨著店面的轉讓，店鋪的地勢、客戶、購買力都一起轉讓了，而接手人並沒有為此多付出資金。所以，3位老闆如果把這個算進去的話，也就不會覺得吃虧了。

高有鬆：我贊同楊女士的觀點。我接手的是一家理髮店，沒有商品。當時我接手店鋪的時候別人都說貴，但我算了一筆賬：7千元轉讓費，扣除價值700元的地板磚與價值1300元的拉門，意味著空店轉讓費只有5000元，我覺得挺值。店鋪轉過來後，我擴大營業面積，很快就收回了成本，效益翻番，信譽也穩步提升。所以轉店的時候，不要只盯著一些有形資產，還要算算投入與收......

店面轉讓要注意些什麼

出租是房東直接把房屋租給你，你是第一個從房東手裡得到店鋪的人。你通過房東允許可以擁有再出租，再轉手的權利。一般情況下，這種房屋多為清水房，你可能要進行新裝修。轉讓是租房者把租房的權利或者把整個店鋪轉給你，這有可能是因為出租者的租賃合同沒有到期，也有可能是他不願意再做。如果是好的地段一般會向你要轉讓費。轉讓費可能包含以下東西：經營許可證，衛生許可證，工商營業執照等、招牌、房屋裝修費、出租者的底貨等。這是在房租之外額外的。轉讓的租金也有可能比出租的租金高！

轉讓商鋪除了轉讓費還需要注意什麼

你跟轉租人談的主要應當是轉讓費的問題（也有轉租人要求下家承接原店貨物的，這個暫且不表）

商鋪轉讓費就是商業活動中有關店面轉手時上家附加給下家的一個由上家額外收取的費用。

看起來其起意是下家一次性（技術上也可分期交付）彌補給上家因轉讓所蒙受的損失的補償，而其實際情況是有些地方有些地段有些店面無理要錢或漫天要價，有“上家非法做二房東”之嫌。

目前法律法規方面尚沒有可以依附的的明確規定能夠干預此事，一般理解這是商業活動中“一個願打一個願挨”的事情。只有通過轉方和承繼方自己討價還價來定：需不需要轉讓費、付多少轉讓費。

正確的做法是，把店面業主請來三方一起協商、談判。這裡面就講究一些談判上的技巧。你可以請比較有經驗的親友參與這個過程。

在事情議定後你一定別忘記與對方簽定書面轉讓協議，協議最好都有第三方簽字以示見證，一式多份。

房東方面，在確定要在他的“地盤”開店後，你首先要要注意查詢、督辦他該出面辦理的店面租賃許可（看有沒有）及轉讓手續（原則上講，按照“個體工商管理條例”應當是要辦的）

第二，在簽訂店面租賃合同之前，你應當仔細看看你的上家與房東所籤的合同內容，明確哪些條款可以繼承、哪些可以借鑑，哪些必須重來。方便的話，你還可到所在一條街或附近商鋪經營主那裡瞭解這個地帶租賃費及上面轉讓費的一些大致情況。

然後才是與房東簽訂新的店面租賃合同。租賃合同應當是越全面越細緻越好。如果你對你的經營項目有很大信心，擔心房東在到期續簽時提高租賃費，你可以將租賃時間適當延長一些；如擔心房東屆時不與你續租，你可以在條款上寫明合同期滿時你有優先租賃權，如你有續租意願且具備續租能力，而對方不予續租，對方應賠償你可能蒙受的全部經濟損失。

簽署合同時雙方應當拿出各自身份證或戶口簿，簽上各自的真實姓名，並寫上身份證號碼。雙方相互“驗明正身”。為謹慎和鄭重起見，你可以對合同申請公證。合同一式三份，你、房東和公證處各持一份。

至於定金，亦無須擔心，讓對方拿出房產證、身份證，給你打個收據，就不怕抵賴了。如果定金是交轉租人的，那除了要轉租人按規矩開收據外，還一定要求收據上必須有房東的簽字證明（交定金時要求房東在場）。

必須記住：在整個轉接過程中，房東是不可或缺的。

“非人為因素”涵蓋兩個方面，一方面是因“非我”因素對房東財產造成危害或損失的情況。比方說颱風、雷電、水災、火災（城門失火，殃及魚池）等等與我們（租賃人）無關（即“非我”）因素。這一點，謹記一定要在合同裡有所反映，以維護自己的合法權益不受侵害。實質上，簽訂這一條款，對合同雙方都有利無弊。對房東來講也有不可或無的意義；

“非人為因素”應考慮的另一個方面，就是有些回答已提到的由於與政府、街道、社團或者說政策法規甚至臨時措施等等有關的諸種原因，可能（主要）對租賃者帶來直接經濟損失的情況。比方，店鋪被責令拆遷而不得不關閉。這對房東來講，也是“非我”因素所為。

這就要求你對當地城鎮規劃及店鋪所在地段的經營狀況和前景做一個比較全面的調查瞭解。然後在此基礎上做出正確的選擇和判斷。

另外，在交店租的時間規定上，應添加一些彈性的附加條款，以避免某些不可預知的情形出現時的張慌失措。有些房東還是比較好說話的，也要防備一些不良業主的惡意作為。

合同的關鍵，就是要明確合同雙方的權利和責任。

相信很多問題你們也早已想到了，這裡僅作些許可能多餘的補充。...

商鋪轉讓需要注意什麼

以個人，團隊的形式來獲取經濟利益的方式。門面轉讓合同指甲乙兩方在門面在轉讓時簽訂的門面歸屬權的協議。一般這份合同會劃分好雙方權責問題。門面交接時，甲方應騰空非《轉讓財物交接清單》範圍內一切設施、物品和貨物，保持門面已有裝修、裝飾、設施、設備、門窗、牆面、地面和天花板面的完好和完整，以便使用。辦理門面交接手續時，由甲、乙、丙三方共同進行現場驗收，按《轉讓財物交接清單》點驗、接收有關財物，交接完畢後，甲、乙、丙三方應共同簽署《轉讓財物交接清單》，在丙方現場監督下，甲方向乙方交付門面鑰匙。門面鑰匙一經交付，轉讓門面即告驗收、交付完畢。 (一)門面合同的法律說明 1、在租售方未允許的情況下，租方不能私自將房屋使用性質改變，或改變房屋結構。 2、在簽訂合同規定的時間內租方必須按要求把租金付清。 3、續租租賃期滿，租售方如有意續租，則租方在同等條件下有優先租權，但必須在租賃期滿前的二個月向甲方提出書面申請。 4、合同的變更和解除: 租方有下列情況之一的，租售方有權解除合同; (1)未按約定期限交付租金，超過未定天以上的。 (2)在租賃期內，未經租售方書面認可或同意，擅自改變租賃房屋的結構或用途，經租售方書面通知，在限定的時間內仍未修復的。 (3)在租賃期內，未經租售方書面認可或同意，擅自轉租或轉讓承租房屋的。 5、在租賃期限內，有下列情況之一的，雙方均可變更或解除合同： (1)租賃方、租方雙方協商一致，書面變更或解除本合同。 (2)因不可抗力因素致使房屋及其附屬設施嚴重受損，致使本合同不能繼續履行的。(3)在租賃期間，租賃方承租的門面被徵收、徵用或被拆遷的。(4)因地震、颱風、洪水、戰爭等不可抗力的因素導致該房屋及其附屬設施損壞，造成本合同在客觀上不能繼續履行的。 (二)門面轉讓合同生效的形式 1、當事人採用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。 2、依法成立的合同，自成立時生效。門面租賃合同無效形式 (1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益; (2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益; (3)以合法形式掩蓋非法目的; (4)損害社會公共利益; (5)違反法律、行政法規的強制性規定 (三)門面轉讓合同的法律效力轉讓人和受讓人之間簽訂的店面轉讓合同是否有效應當根據民法通規定，著重從雙方當事人的意思表示是否真實以及合同的內容是否違反法律規定或社會公共利益進行審查。在店面轉讓合同中，主要的內容是店面的轉讓費價格問題。轉讓費的內容一般認為包含了轉讓人在店面租賃經營期間的裝修投入以及對轉讓人提出退出租賃經營的預期經濟收入的損失補償。因此，轉讓人和受讓人雙方如果就店面的轉讓費進行了公平、合理的協商，雙方的意思表示真實，其所約定的轉讓費符合等價有償的民事活動原則，則法律不應否定雙方簽訂的合同的效力。 (四)門面轉讓合同範文門面轉讓合同轉讓方(甲方)：身份證號碼：住址：受讓方(乙方)：身份證號碼：住址：出租方(丙方)：身份證號碼：住址：根據我國《合同法》的有關規定，經甲、乙、丙三方友好協商，就下述門面轉讓事宜達成如下協議： 1、轉讓門面轉讓門面位於，建築面積平方米; 丙方為上述轉讓門面的所有權人和出租方。現對甲、乙雙方根據本合同約定轉讓上述門面承租權的行為，丙方表現同意。原甲、丙雙方所籤門面租賃合同的權利與義務轉由乙方享有和履行，乙方與丙方不再另行簽訂租賃合同。本合同生效和門面交接完畢後，甲、丙雙方之間原門面租賃合同終止履行，權利義務自行解除。 2、租金的結算與支付丙方與甲方原租賃合同，約定的......

買一手商鋪要注意什麼

多看多問多聽多跑腿唄。

就商鋪而言，60㎡左右及130~150㎡兩種面積區間的商鋪比較容易出租，且對投資者的資金壓力也不會太大。另外，一個售價3萬元/㎡、得房率85%的商鋪，要比一個售價2.5萬元/㎡、得房率70%的商鋪值得多。

對於開發商宣稱的租金收益以及投資回報率，投資者自己要去實地考察。在計算商鋪的投資收益時，一定要充分考慮在商鋪的前期購買環節中的支出：如契稅為總房價的3%。購買後再出售，還要繳納總房價5%的綜合稅。其次，商鋪後期的水、電、氣、熱、物業管理等費用，也要考慮在內。

套現能力是評估商鋪價值的重要指標。產權和經營權獨立、租客如雲的商鋪是投資高手的熱門首選，這種商鋪容易成功套現；相反，不獨立的商鋪，一旦出現糾紛，將增加套現風險。

在商鋪稅收方面，買入較簡單，主要是買入合同金額的3%契稅和0.05%的合同印花稅。如果是買二手商鋪的話，下家還需繳納0.5%的交易手續費。

商鋪出租轉讓要注意哪些問題？

甄商我愛我鋪表示商鋪出租轉讓要注意一下幾點：

一.調查的檔案

承租商鋪之前，應當赴該商鋪所在房地產交易中心進行產權調查，確認以下幾個重大信息：

1、房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業用房性質、土地用途是非住宅性質方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無法辦出營業執照以及非法使用房屋的風險。

2、房屋權利人，以確保與房屋權利人或者其他由權利人簽署合同。

3、房屋是否已經存有租賃登記信息，若已經存有租賃登記信息的，導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新的租賃關係無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業執照。

二.免租裝修期

商鋪租賃中，免租裝修期經常會出現在合同之中，主要是由於承租人在交房後需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的。但“免租裝修期”非法律明確規定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產生的水費、電費等還需按合同約定承擔。

簽定合同發生的費用

三.租賃保證金

俗稱“押金”，主要用於抵充承租人應當承擔但未繳付的費用。因為商鋪適應的電費、電話費、費等費用比較高，因此建議押金應當適當高一些，以免不夠抵充上述費用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相關費用，押金抵扣不夠的情況下怎麼辦?可以在合同應當約定補足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關費用後，承租人應當在合理期限內補足支付“押金”，如果經出租人通知後一定時間內補足的話，則出租人可以單方解約，並追究承租人相應的違約責任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴”行為。

四.稅費承擔

按照法律、法規、規章及其他規範性文件規定，出租或轉租商鋪的，出租人或轉租人應當承擔以下稅費：

1、出租：

營業稅及附加租金*5.55%

房產稅租金*12%

個人所得稅所得部分*20%(所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元)

印花稅租金(總額)0.1%(在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內所有總租金計算。)

土地使用稅按房屋地段每平方米徵收，具體以代徵機關實際徵收為準。

2、轉租：

營業稅及附加轉租收入*5.55%

印花稅印花稅轉租租金(總額)0.1%

在實踐中，商鋪租賃稅費德繳納比較多樣，上述標準只是法定徵收標準，不同區域或許存有不同的徵收方法，具體可在簽訂商鋪合同前諮詢實際代徵網點工作人員。

雖然上述稅費德繳納主體為出租人或轉租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數額的承擔人，此時，無論出租人和承租人都應當清楚商鋪租賃的稅費金額比較高，應當慎重考慮長期稅費調整增加的費用後，再行約定具體承擔人，不要被某些代徵網點短期內較低的稅率所迷惑。

簽定合同時要注意的重要內容

五.營業執照

承租商鋪的目的在於開展商業經意活動，而商業經營活動首要條件就是必須合法取得營業執照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業執照的辦理來設置，主要涉及以下幾個方面：

1、原有租賃登記信息沒有註銷，從而導致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法及時辦理營業執照;

2、商鋪上原本已經註冊了營業執照，而該營業登記信息沒有註銷或者遷移，從而導致在同一個商鋪上無法再次註冊新的營業執照;

3、房屋類型不是商業用房，從而無法進行商業經營活動，而導致無法註冊營......

買商鋪要注意什麼？

商鋪的第一要義是位置

黃金地段的黃金位置鋪位肯定是最好的

商鋪一般分為幾類：底商大型賣場\市場的鋪位獨立的店鋪

一般涉及到個人購買的就是底商和鋪位

首先你需要對你的目標城市進行商業分析看看人流最多的商業區在哪裡一般黃金地段是沒有商鋪出售的房東都是自己持有商鋪進行出租所以能夠提供出售商鋪的位置很少有真正黃金的地方

作為一個單純的投資人瞭解這點很重要

第一重要的是投資回報

一般來說開發商很精明預期價值好的商鋪價格不會很低你需要首先考察周邊區域的商鋪租金價格，算算年租金，然後計算一下你看中的商鋪需要投資多少 ——首付+月供+物業管理費等，然後大約計算一下年利潤這樣很簡單就能知道買這個譜子是不是划算了

投資回報率的算法網上很多很多很多，你百度一下就可以了，按我說的方法簡單算一下也是可以的。但是這中間有個風險，就是你無法確定你在收房後多久才能把房子租出去，中間如果僱傭中介還需要支付相應的費用。另外如果商鋪經營的不好，租賃人會退租，這樣你等於又損失了預期的租金收入。

第2重要的是在一堆商鋪中選擇最好的商鋪。當然了金角銀邊這個是基礎看看道路是否對你不利，過寬的馬路阻隔人流。如果周邊有成熟的商業氛圍，那麼著鋪子投資價值就可能高一些。

鋪子內部要方正，要有合理的開間進深比——不是說開間越大就一定越好——打開間的鋪子可能價格也貴，別小看開發商，至少我在定鋪子價格的時候會有很多的價格因素，每個鋪子都是考慮多方因素才定價的。內部不要有太多的牆和轉角——這個用常識就可以明白了。

原則上商業在設計的時候就考慮到均好性，一般不會出現絕對不能買的產品。但是所謂的絕對不能買的東西就是我前面說的投資風險。你必須正確評估鋪子所在區域未來3-5年的商業發展、人口增長情況以及市政的完善程度不要被銷售員忽悠太多，好多商鋪，當初說的都很好，客戶一激動買了，結果10年過去了人口也沒長多少，稀稀拉拉，沒人流哪兒來的收入？浮戶賺不到錢哪兒有你的房租？

理智永遠是投資人的根本品質。

說一下那個什麼返利，瞎掰，羊毛出在羊身上，他們是吧12%計入售價中，等於是用你自己交的錢每年返還給你一點。完全沒有意義。你跟他們說不要返利，直接給我高折扣。

大型商場的鋪位——分兩種

一種是實際的鋪位，賣你多少就是多少，你擁有一個實體的鋪位。出租的時候是按照實際的鋪子尺寸出租。你的鋪子能租多少錢就是多少錢。

另一種是經營權（北京的sogo南館就是這種模式）。你不擁有實際的鋪位，而只擁有一定比例的所有權。商場在出租的時候可以打亂所有的鋪位，從新分割，然後按照大家購買出資的比例支付租金收益。比如你華100萬買了一個鋪子的所有權，別人花1000萬買了10個鋪子的所有權。無論後來商場劃分了多少鋪子，出租給多少商家，最後你們分租金的比例是1:10 你一份別人10份。而你們是不能單獨出租的。這種有點像股份制公司似的。大家相當於入股。