作為勞動密集型行業，單一專案的利潤率一般較低，如果想提高利潤額就需要拓展新的物業專案，也就是擴大規模。拓展一個新的專案當然有很多因素，其中肯定包括物業服務方案，具體怎樣做好物業服務方案呢？
方法/步驟
獲取專案資訊。
首先是儘可能多的獲取專案資訊，至少要知道專案的型別、專案的面積、業主的特點，如果可以的話最好是有一份平面圖。有了這些資訊，可以大概跟目前已經在管的專案做一個連結，看看有哪些相似點，在進行下面工作的時候心裡就能有個譜。
進行現場踏勘。
有可能的話最好有機會自己企業單獨進行現場踏勘和接洽，如果是招標方式，很有可能業主方組織大家一起進行現場踏勘，這樣時間緊且溝通的機會比較少，但現場踏勘對服務方案的制定又是基礎，需要高度重視：
1）準備工作：獲取基礎資訊後，根據專案物業管理的特點先制定一個《現場調研表》包括面積、樓層、工程設施引數、保潔專項引數等，這樣看的時候更不容易遺漏。
2）允許的情況下，儘可能多的拍照片，回去可以再整理。
3）現場答疑的時候要認真聽、仔細記並積極發言（但要注意，發言提問一個是態度要好，另一個也要體現出自己公司的水平，不要弄巧成拙）。
瞭解服務需求。
“做事不由東累死也無功”，如果不瞭解服務需求，服務方案無從談起。但瞭解服務需求可不單是追著業主問：1）問出來的結果不一定是他想要的全部（有些他自己也不知道）；2）問出來的結果很可能是公佈出去的，沒有特點。我的經驗是：
1）細看對方的書面材料（比如招標檔案）。
2）結合自己的經驗對需求進行深挖，可能的話與對方進行溝通。如果你的需求分析正好是對方想要又表達不出來的，那肯定是加分項啦。
確定服務目標和理念。
根據專案特點和服務需求，確定本專案的服務目標和服務理念，只有確定目標，才可以策劃後邊的具體實施方案，目標錯了後邊可就都跑偏了。可能大家感受起來物業服務就是保安、保潔、前臺之類的沒什麼特點，那可就大錯特錯了，比如：
都是寫字樓物業管理專案，政府機關類、金融類、高階寫字樓類、多業主寫字樓類都有很大的區別，你服務的重點是樓內的客戶還是外來的訪客，你要體現的形象是高階、親和還是管理。。。
確定管理模式。
這個管理模式包括運營模式和收費模式。
運營模式包括單獨成立專案部、成立分公司還是掛在哪個在管專案項下？日常溝通匯報、考核支援的路徑是怎樣的？
收費模式通常有兩種是包乾制還是酬金制。
管理模式的確定既影響費用又影響架構，需要根據專案特點、服務需求、服務目標和費用控制額度綜合考慮。
確定人員架構。
上面5步都確定了，其實大的人員架構就基本出來了。在做方案的時候，這一部分除了部門設定、崗位設定、形成架構圖之外，還要說明每個崗位的主要職責、配置標準、配置方式（比如總部派人、當地招聘等）。
確定服務流程及標準。
這一部分從內容量上看佔的篇幅肯定是最大的，但一般也很少有人認真看，因為流程和標準各公司都有自己的固定模板而且內容上基本大同小異。但正是因為如此，有些細節是特別要注意的：
1）拷貝模板或者同類型專案資料的時候把專案名稱或者業主名稱也拷貝過來，沒有改。這個是最最讓人反感的啦。
2）拷貝的時候沒看本專案實際情況，本專案沒有的設施、功能或者部門給寫上完全沒有執行的可能性。
確定服務費用。
服務費用肯定是能不能拿到專案的最重要因素之一，制定服務費用建議分幾步走：
1）按公司的一般慣例及服務範圍、人員情況測算費用；
2）儘可能瞭解待拓展專案往年費用範圍（有的專案招標會給出最高限價）。
3）儘可能瞭解待拓展專案周邊同類型專案取費標準。
4）綜合2-3的因素，對比第1項得出來的費用測算，看是否有調整空間。
5）按業主要求將各項費用填到報價表裡。
形成物業服務方案。
以上內容按照地方的招標或者邀請招標要求彙編成整體的物業服務方案，特別注意的是一般是有很明細的要求的：
1）字型、字號、數字的大小寫一定符合對方要求，對方沒有要求正文一般是四號字，太小不容易看。
2）有些對方給出制式表格的必須按照對方要求填寫，需要特別說明的可在按對方要求填寫後再增加其附表；
3）如果對方需要提供公司資質的，按對方要求的順序提供並裝訂；
4）如果對方給出評標標準的，做完方案以後要對照著看看，有沒有拉項。特別奇葩的是，有的公司物業招標檔案是摘抄了對方公司其他專案招標檔案的，所以會有些物業服務方案一般不會做的內容，但穩妥起見還是儘可能按照對方的思路給編寫上。
5）如果對方有裝訂要求、提供電子版的要求，按對方要求製作。
好了，整個服務方案至此應該就完成了，為了效率和準確性，一般整個製作過程為分塊準備、一個人統一彙編、另外找人複核三大步，但有時候統一彙編後還有需要調整的，這個時候一定注意所有的調整都在一個人手上，不用造成混亂。
注意事項
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