常見糾紛一:開發商承諾標準和實際裝修有出入怎麼判定
開發商在產品宣傳中,總會提到精裝修標準為×××元/平方米,但是,業主在收房時,看到開發商承諾的傢俱品牌或檔次有所改變,總會質疑開發商宣傳存在水分,實際裝修標準達不到承諾。
由於目前在售樓盤大多為期房,在簽約時,部分設施裝置可能還未開始招標採購,開發商並不會承諾具體的裝修標準,而是以“同等價格”或“同一品牌”作為承諾。這為糾紛埋下了伏筆。
《精裝修商品住宅法律實務研究》認為開發商應該明確裝飾、裝置的品牌、型號、規格,如果因為設計需要改變產品,則需要通知購房者,徵求他們的同意。
常見糾紛二:裝修不達標可以拒絕收房嗎
對於毛坯住宅來說,房屋主體結構質量不合格或者房屋質量問題嚴重影響正常居住使用時,購房人可以主張退房。但對於精裝修住宅而言,裝修不達標,或存有瑕疵,業主能不能退房存在著較大的爭議。
有些司法判例認為精裝修商品住宅的交付條件與毛坯房一致,有些判例則認為任何裝修質量問題均可構成拒絕收房的事由,部分法院則將牆面黴變、滲漏水等問題列為嚴重質量問題認為可以構成拒絕收房事由,其餘的普通質量問題則不作為交付條件,由開發商負責整改保修。
杭州出臺的《精裝修商品住宅法律實務研究》認為精裝修商品住宅的交付標準應高於毛坯房專案,同時該標準應從嚴認定。精裝修住宅涉及人身健康和安全的專案質量不合格或者使用功能不合格嚴重影響正常居住使用時,購房人也可以行使退房權。比如裝修後的住宅室內空氣中的氡、遊離甲醛、苯、氨、TVOC等超出規定標準,整改不到位,購房者就可以主張退房。
如果出現陽臺、廚房、臥室的牆面有輕微滲漏,混凝土及抹灰有裂縫,陽臺、浴廁間倒泛水,牆皮小範圍脫落等問題,開發商願意承擔修復和賠償的,業主不應強行退房。
常見糾紛三:配送家電、傢俱屬於保修範圍嗎
有的精裝修樓盤的交付標準,並不侷限於傳統的牆體、廚房、衛生間等“硬裝”,還配備傢俱、家電等“軟裝”,力爭做到宣傳中的“拎包入住”。
購房者在購買房子時,家電、傢俱等軟裝是作為房子一部分,但是硬裝和軟裝產品的保修時間存在較大的時間差,配送的家電、傢俱是否屬於保修範圍?這又帶來了糾紛。
《精裝修商品住宅法律實務研究》認為精裝修商品買賣包括房屋內建的一切傢俱家電、裝飾裝修、設施裝置等部品,開發商不僅應對所售商品房質量負責,還應對所售商品房內建的傢俱家電、裝飾裝修等一併承擔相應的保修責任和產品安全提示義務。
常見糾紛四:開發商樓書和樣板房能作為精裝修承諾嗎
在開發商宣傳中,樓書和樣板房是非常重要的一個環節,為了能夠凸顯產品的品質,樓書和樣板房都追求完美,比實際交付房源檔次高。精裝修房源更為明顯。
但是,以樓書、樣板房為準?還是以合同文字約定為準?購房者和開發商很容易引發交房糾紛。
按照現行法律規定,樓書等開發商宣傳資料的說明和允諾,即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,開發商如違反,應當承擔違約責任。《精裝修商品住宅法律實務研究》認為樓書關於裝修投入標準、裝飾設施裝置的品牌、裝修材質、裝修施工工藝、裝飾效果圖等均可能被法院認定為是合同內容,購房者應儘量儲存好在購買商品房時開發商提供的相關樓書廣告,用作以後維護自己權益的證據。
精裝修樓盤一般都會製作樣板房,樣板房僅展示可行的裝修改造方案和裝修效果,還是作為交付標準?這是許多糾紛的核心問題。《精裝修商品住宅法律實務研究》認為,從法律定位來說,樣板房對於精裝修房不僅具有參考和促進銷售的作用,更具有樣品的地位。雖然目前杭州市並沒有樣板房作為樣品的政策要求,但法院一般認為樣板房是交付標準的一種承諾。
吳方榮律師建議開發商儘量做施工樣板房和交付樣板房兩套樣板房,做不到就明確告知購房者樣板房和交付標準的不同,並寫入合同中;而購房者則應明確瞭解樣板房與實際交付的房屋是否一致,問清不一致的地方,以免造成糾紛。