寫字樓買賣的基本程式
1、買方、中介公司、賣方三方簽訂《房產轉讓合約》,收取買方誠意金;
2、產權經查檔無誤後中介公司將買方的擔保金轉交賣方;
3、買方將樓款存入中介公司代管賬戶,賣方開出收據給買方,中介公司開出樓款存入代管證明給賣方;
4、買方(個人)提供購買人身份證明,如委託,需提交經公證的授權委託書及受託人身份證明;
買方(單位)提供公司營業執照,法人代表證明書,法定代表人身份證明,如委託,需提交授權委託書,受託人身份證明;
5、賣方(個人)提供身份證明,房地產證,國土分局徵收科開具的付清當年土地使用費證明;
賣方(單位)提供公司營業執照,公司章程,董事會或股東會決議,房地產證,法定代表人證明書,法定代表人身份證明,公司公章,國土分局徵收科開具的付清當年土地使用費證明,如委託,需提交授權委託書,受託人身份證明;
6、買賣雙方簽訂《上海市房地產買賣合同(現售)》,涉外交易需要公證;
7、買賣雙方到上海市土地房產交易中心遞交檔案及《房地產權轉讓登記申請表》;
8、交易中心查檔、初審、複審、核准,同意申請,登記樓款,辦理產權變更登記(22個工作日,1個月自然日);
9、繳納稅費,出新《房地產證》,買方憑稅票及回執領取,開樓款發票;
10、中介公司轉付全部樓款到賣方賬戶;
11、賣方付清物業管理、水電、空調等費用,提交管理處費用交清證明,交接物業。
如何衡量寫字樓的價值
決定寫字樓價值的因素有很多,這裡簡單的列舉其中最重要的六個來和大家一塊分享。
地段與品質決定價值
地段位置以及整體品質是決定辦公樓租賃需求和租金價格的首要因素。上海超過70%的甲級辦公樓都集中在南京西路、陸家嘴等6大中心商務區。與周邊區域相比,這些商務區的租金水平和出租率都明顯較高。需要強調的是,地段包含的要素很複雜,包括商業氛圍、業態等各項因素。以北京東路的幾幢辦公樓為例,它們地段優勢明顯,但周邊有不利因素制約,如老式里弄較多、道路普遍較窄、沿街五金商鋪遍佈,影響了商務價值。隨著北京路整體定位調整,這些制約因素會逐漸消除。
大客戶比例逐步受重視
大客戶比例是逐漸受到辦公樓租賃業重視的一個因素。在辦公樓租賃市場,一直存在著小客戶/高租金和大客戶/優惠租金之間的矛盾,雖然小客戶具有單位租金較高、能在短期內解決空置的特點,但越來越多的高階辦公樓開始將天平傾向後者。
這種選擇的背後有很多理性考慮:首先,大客戶可提升辦公樓的整體品質和知名度,並能使物業的管理難度和成本大為降低。其次,大客戶對以後租金的上漲並不敏感,很少會因為租金上漲而選擇退租,且大客戶的入駐能明顯降低經營和招商成本,在很多知名辦公樓,少數幾家大客戶就能解決超過30%的租賃問題。
辦公環境影響舒適度
對高檔甲級辦公樓的租戶來說,包括中央空調、水暖、通訊在內的大樓內部設施的水平,雖各有差異,但整體感覺並不明顯。從實際情況來看,雖然一些建造年代較早的寫字樓的硬體設施的確存在著諸如電梯數量過少等問題,但並沒有對這些寫字樓的租賃造成明顯影響。
個性化定位提升品質
整體定位正確與否對辦公樓的經營和發展具有至關重要的作用。科技京城最初的定位是“融匯資訊、科技產品開發、軟體開發、零配件供應、諮詢及培訓等十大功能於一體的大型資訊科技城和高科技園區“。這種定位很高階,也具有區分度,但“科技“是一個非常籠統的定義,“高科技園區“的定位更難以把握和實現,尤其在黃浦區這樣-個老的核心商務區。因此,“科技園區“的定位很難獲得認同並彰顯特色。這種定位上的偏差曾一度影響到科技京城的招商和經營。
之後,科技京城確立了“商務+科技“的定位,並著力將這一定位主題化、多元化,將“時尚性“、“前衛性“、“商務性“等元素融入到該樓宇經濟中,從而更好地利用了臨近南京西路的地緣優勢,廣聚人氣,提升了樓宇的整體品質。
物業服務與高階掛鉤
當前上海辦公樓租賃對物業服務水平的重視程度越來越高,且逐漸與國際接軌。一個最明顯的表現,就是越來越多的辦公樓在與第一太平戴維斯、世邦魏理仕等知名物業公司合作,以期提升自身的物業管理水平。
細節方面能夠體現整個物業的品質和形象,品牌物業管理公司則非常注重從細節入手。例如,許多早期辦公樓都存在電梯數量過少、高峰時期擁堵嚴重的現象。品牌物業管理公司常會採取與樓內企業溝通協商的辦法,通過錯開上下班時間,收到良好的效果。若遇到雨天,很多物業會為進入大樓的人員提供裝雨傘的塑料袋,既做到了防滑、保持樓內清潔,又對電梯等裝置起到保護作用。
商務區更需合理佈局
整體佈局包括了建築的結構性佈局以及業態的佈局,對於辦公樓的租賃都有一定影響,合理的佈局調整能使辦公樓的整體商務服務水平得到較大提升。
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