旅遊景區整體資產評估主要包括旅遊景區固定資產評估和旅遊景區無形資產評估：旅遊景區固定資產評估是指景區投入的基礎設施等資產的評估。旅遊景區的無形資產評估主要包括旅遊景區經營權評估、收費權評估、商標權、品牌、資源性無形資產（區位優勢、社會資源、歷史文化內涵等）的評估。社會經濟的發展帶來了旅遊行業的高速發展，旅遊經濟將成為我國未來GDP的支柱產業。
將景區無形資產評估值合理量化主要有以下幾點好處：1．利用無形資產吸引投資、增資擴股、或作價入股2．可利用無形資產質押貸款、工商註冊、許可使用、轉讓、租賃承包、清算拍賣等3．提高品牌知名度，展示企業實力4．企業與國際標準接軌，進而打入國際市場的需要5．保護智慧財產權的需要。為企業打假、侵權提供索賠依據6．通過無形資產評估，可以摸清家底，為經營者提供管理資訊7．專案融資
旅遊資源經營權指對旅遊資源一定時期的佔有、使用和收益的權利，是一種法律上的財產權利。廣義的旅遊資源經營權表現為兩種形式，一是對已進行一定程度開發或投入的旅遊景區的佔有、使用和收益，可稱為旅遊景區經營權；另一種是對未來進行開發或投入的自然狀態的旅遊資源的佔有、使用和收益，可稱為狹義的旅遊資源經營權。旅遊資源經營權價格是旅遊資源經營權標的若干年期的資本化價格。在市場經濟條件下，兩種形式的旅遊資源經營權價格的形成，都有以價值為基礎受供求調節的一般商品價格形成方式，也有以其稀缺性和經營壟斷為基礎的價格形成方式。
方法/步驟
一、旅遊資源經營權價格的形成因素
1．旅遊資源的資源屬性和管理級別
按照資源屬性，可以把旅遊資源分為自然景觀(地文景觀、水域風光、氣候天象、生物景觀)和人文景觀(文物古蹟、民俗風情、城鄉風貌、現代設施、宗教文化、文學藝術、飲食購物)兩大型別。自然景觀和人文景觀既有明顯區別，又有一定的聯絡：自然景觀旅遊資源一般要經過人工的開發，或多或少帶有人文因素；人文景觀旅遊資源往往要以自然景觀為基礎，並與其特色相協調。
按照管理級別，我國旅遊資源可分為世界級、國家級、省級和市(縣)級四種類型。世界級的旅遊資源主要包括：被聯合國教科文組織列入《世界遺產名錄》的名勝古蹟和列入“人與生物圈”保護區網路的自然保護區；國家級的旅遊資源主要包括：國務院公佈的國家重點風景名勝區、國家歷史文化名城和國家重點文物保護單位，林業部批准的國家自然保護區、國家森林公園，國土資源部批准的國家地質公園等等。省級旅遊資源主要包括省級風景名勝區、省級歷史文化名城(鎮)、省級文物保護單位、省級自然保護區、省級森林公園等；市(縣)級旅遊資源主要指市(縣)級風景名勝區、文物保護單位等。
旅遊資源的型別和管理級別，比較準確地反映了各種資源的稀缺程度和品位的高低，是其價格形成的價值基礎，是價格確定的主要因素。
2．旅遊資源的開發條件
旅遊資源的空間範圍、地理位置、交通條件等客觀條件，以及國家政策導向、旅遊發展狀況等動態條件，直接決定了開發的前期投入和投資回報效果，是確定旅遊資源價格的重要因素。
3．旅遊資源經營權的市場需求
由於旅遊資源的開發、使用和收益是一個投資大、週期長的過程，投資者對旅遊資源經營權的市場需求，直接決定其交易價格。
4．旅遊景區的現有收入
對於已有一定開發程度的旅遊景區，旅遊景區的現有收入是確定其經營權的價格的重要因素。現有收入的確定應從總收入中扣除計算週期內的實際經營成本。
5．旅遊資源經營權年限
任何旅遊資源經營權總是與一定經營時期相聯絡的，經營時間的長短主要由現有法律法規來確定的，同時也與資源開發建設的投資規劃有關，一般為30-50年不等。
綜合上述因素，旅遊資源經營權價格形成可由下列公式一、公式二表示：
公式一：P=I(1+i％)t
公式二：P=1／3A(α+β+γ)t
其中：P代表旅遊資源經營權價格。公式一隻適用於旅遊景區經營權價格確定；公式二適用於所有旅遊資源經營權價格確定。
I代表旅遊資源經營權價格確定當年，旅遊景區的現有收入(income)。
i％代表旅遊景區自開發以來，旅遊景區現有收入的年平均增長率。
t代表旅遊資源經營權年限(單位：年)。
A代表旅遊資源年評估價格(assessedprice)，主要由旅遊資源的型別和級別確定。
α代表旅遊資源開發條件係數，其大小在。和1之間。
β代表旅遊資源經營權市場需求係數，其大小在0和1之間。
7代表其他影響因素係數，其大小在0和1之間。
方法/步驟2
當前旅遊資源經營權價格確定的特點
1．分散的政府制定價格
在市場經濟條件下，政府定價只限於少數具有資源稀缺性、自然壟斷性、公益性、公用性的關係國計民生的重要商品。政府定價的依據仍是商品的價值，實行政府定價的目的是為了穩定價格總水平，為國民經濟計劃服務。而在旅遊資源經營權政府定價中，行為主體主要是分散的地方政府，定價的依據是與現有資源的低水平開發或破壞性開發的比較收益，定價的目的是為了加快本地區旅遊業發展的需要。
用旅遊資源經營權價格形成公式分析，現有旅遊景區政府制定價格(用公式一分析)，往往注重旅遊景區的現有收入(1項)和經營年限(t項)，容易忽視旅遊景區現有收入的年平均增長率(i％項)。例如，十堰市以武當山1年的旅遊總收入作價，按照 50年至70年的經營年限，確定出武當山的經營權的最低出讓價格為4億元；而現有旅遊資源政府制定價格(用公式二分析)，表現為未能準確地進行旅遊資源評估價格(A項)，在現有低效率經營的巨大財政壓力和一哄而上急於出讓經營權的激烈競爭下，過分壓低旅遊資源的開發條件係數、經營權市場需求係數和其他影響因素係數(α、β、γ項)，其極端情況便是旅遊資源經營權的“零轉讓”。
2．市場形式的非市場交易
旅遊資源經營權的分散的政府定價的特點，旅遊資源經營權的交易就不可避免地表現為“點對點”即分散的地方政府對具體的企業進行談判的形式，或形式上的政府對若干企業的招標行為等實質上的非市場化運作。這與入世後所要求的統一、透明和可預見(uniform，transparentand predictable)的政策環境明顯不相適應。
3．財產權利的不確定性導致投資信心不足
由於旅遊資源本身包含的內容極為豐富，同時往往與其他諸如土地資源、水資源、氣候資源、森林資源等自然資源難以分離，旅遊資源經營權出讓、受讓雙方的權利義務事實上難以準確界定，加之“點對點”交易形式所包含的濃厚的感情等因素，使買賣雙方利益難以得到全面的確定，導致投資者投資信心缺乏。
方法/步驟3
三、旅遊資源經營權價格的確定原則
1,明確有效的出讓主體
根據旅遊資源的資源屬性和管理級別，明確旅遊資源經營權出讓的有效主體。按照現有法律的規定，我國旅遊資源絕大部分都是屬於國家所有，各級地方的政府作為國有資產的“代理人”，承擔著旅遊資源的所有權、管理權和經營權。中央、省、市 (縣)級政府主要承擔著旅遊資源的所有權，市(縣)政府主要承擔著旅遊資源的管理權和經營權。在現有管理體制下，有必要明確不同級別、不同屬性的旅遊資源經營權的出讓主體。在實踐中，可實行“本級審批，兩級管理”的管理辦法：國家級旅遊資源由國家級批准單位審批，由省級政府實施出讓管理，省級資源由省級單位審批，市級政府實施出讓管理。
2．建立完整的價格評估體系
旅遊資源經營權的價格確定，不同於土地資源、森林資源等單一形式的自然資源，難以以單位價格的形式確定其價格。對旅遊資源經營權價格的確定，應由專業的評估機構按照規定的評估體系實行綜合評估，用旅遊資源經營權價格形式公式，以評估價計算市場價。
3．確定統一規範的出讓程式
按照統一、透明和可預見的要求，建立省、市兩級旅遊資源經營權出讓市場，制定全國統一的出讓程式和經營權爭議的處理辦法，通過旅遊資源經營權公開、公正、公平的交易，以市場價的形式實現國有資源的優化配置。
4．由嚴格規範的法律法規保障實施
旅遊資源權的有序轉讓，是我國旅遊業發展的必然趨勢，推行的早遲、成敗決定旅遊業高速發展的早遲、成敗。旅遊資源經營權通過市場出讓，要實現旅遊景區經營的企業化，同時還要確保旅遊資源的完整和可持續發展，既需要大膽穩妥的探索，更需要制定嚴格規範的法律法規予以保障。
5．旅遊資源經營權價格
旅遊資源經營權價格是在一定期限中持有旅遊資源的使用權、收益權所形成的一種價格。目前我國旅遊資源(主要指以實物形式存在的自然旅遊資源和人文旅遊資源)的所有權歸國家，旅遊資源經營權的價格是以旅遊資源的使用權、收益權出讓、轉讓為前提的，因此，以一次性支付(或分期支付)的旅遊資源這個特殊標的多年的資本現值總額，是旅遊資源所有權在經濟上的實現形式。旅遊資源經營權價格的形成包含兩種形式：其一是以價值為基礎的受供求關係調節的一般商品價格形式，如旅遊風景區中已投入和開發的基礎設施；其二是以其稀缺性和經營壟斷性為基礎形成的價格方式，如景區裡的土地資源、森林資源、水資源以及自然奇觀等等。正是由於旅遊資源的特殊性，決定了旅遊資源經營權價格形成方式的複雜性，旅遊資源決不能等同於一般商品，更不能簡單採用一般商品的價格決定形式。旅遊資源和一般的國有資產也有較大區別，它是一種“公益性國有資產”，因此也不可將一般國有資產出讓經營權的方式套用到旅遊資源上。
6.旅遊資源經營權價格評估
旅遊資源經營權價格評估是根據旅遊資源屬性和特徵，以旅遊資源經營權的轉讓為目的，運用科學的方法對旅遊資源的現時價格進行評定和估算，其核心是對旅遊資源在某一時點的使用權價格進行估算。
旅遊資源作為特殊的資源，既不同於土地資源、森林資源等單一形式的自然資源，也不同於一般的國有資產，難以用單位價格形式確定其價格，評估時，不僅要對其市場的有形價值和無形價值進行評估，並以此作為經營權價格評估的重要因素，而且由於旅遊資源的“公益性”，還應對其社會價值、生態價值進行效益評價和效益貨幣化。
目前我國的評估工作，無論是評估實務，評估管理，還是在評估的理論研究方面都獲得了一定的進步和發展，但比之於發達國家的評估工作，比之於客觀提出的對評估工作的需要還有較大的差距，特別是對旅遊資源這種專業性、行業性較強的評估，理論研究尚待深入。
方法/步驟4
四、旅遊資源經營權價格的評估指標
旅遊資源在經營權轉讓過程中包括完全未開發的旅遊資源的轉讓和已有一定程度開發的旅遊資源的轉讓，因此，對於完全未開發的旅遊資源的經營權價格，我們只能通過旅遊資源自身的價值評估和預期收益狀況來確定；對於已有一定程度開發的旅遊資源，由於旅遊資源的構成中既包括消耗了一般人類勞動的勞動產品，又包含了以希缺性和壟斷性為基礎的非勞動產品，其旅遊資源經營權價格確定時，既要把這些追加到旅遊資源中，使旅遊資源變為人類可直接利用的資源的各種勞動消耗在旅遊資源經營權轉讓中得以補償，同時還應將其中的稀缺性和壟斷性資源以租金折現的形式來實現其所有權價格。
(一)旅遊資源自身價值評估指標
旅遊資源的自身價值的評估，目前業界還沒有一個統一的模式，不同專家學者基於不同的目的，提出了不同的評估體系。這裡我們從旅遊資源經營權出讓的角度來進行討論，也就是說對旅遊資源自身價值的評估，主要考慮能產生經濟效益，能將其價值轉化為貨幣，換句話講，就是能對旅遊者產生吸引力的價值進行評估。
1．觀賞價值(美感、獨特性、新奇程度)；
2．文化價值(古、名、民族特色性、級別)；
3．科學價值(學術、研究、科考價值)；
4．資源丰度(種類、數量)；
5．環境指標(氣候、植被、水等環境質量)。
(二)旅遊資源開發程度和開發條件指標
旅遊資源的開發程度指標包括景區已開發投入的成本指標，尚未開發的旅遊資源的價值評估指標兩部分。對於尚未開發的旅遊資源的價值評估仍可採用上述指標進行評價，只是在評估時需注意與已開發景觀的協調和平衡。
1．投入成本指標
（1）旅遊資源開發、建設成本：包括旅遊資源勘測、規劃、設計成本；景點建築物成本；基礎設施和服務設施建設成本；土地利用成本。
（2）生態環境保護成本：環境保護費用和環境綠化費用。
（3）旅遊資源管理成本：包括管理費用、人才培訓費用、景點維護費用等。
（4）損失補償成本：如，轉讓山林搞旅遊開發，不僅使農民失去勞動手段，而且會造成直接的經濟損失，這些損失應由受讓方補償。
2．開發條件指標
旅遊資源的開發條件指標是指對完全未開發的旅遊資源和已有一定程度開發的旅遊資源的開發和進一步開發的可行性狀況的一個評價。具體包括：
（1）地區經濟條件(收入水平、勞動力數量、農副產品供應條件等)；
（2）可進入性(交通條件、基礎設施條件、依託中心城市的距離、通訊條件等)；
（3）景區容量條件(容人量、容時量)；
（4）效益評估指標
旅遊資源的效益評估指標這裡包括對尚未完全開發的旅遊資源預期效益評估以及已投入開發的旅遊景區旅遊資源現有效益的評價和未來效益的增長預期。
1．現有效益的評估指標
（1）目前年平均接待遊人量；
（2）旅遊者的人均消費額；
（3）旅遊者的人均接待成本；
（4）目前年平均淨收益；
（5）年均收益增長率。
2．預期收益評估指標
（1）旅遊客源市場需求量預測
我們採用L·J·Crampon(1996年)提出的引力模型：
Tij：客源地i與目的地j之間旅行次數的某種量度；
Pi：客源地人口規模、財富、或旅行傾向的量度，可以定義為客源地的人口數或潛在旅行的人數，它可以是幾個變數的組合；
Aj：目的地j吸引力或容量的某種量度；
Dij：客源地i與目的地j之間的距離，用目的地到客源地旅行時間來表示；
G：經驗估計係數，是個調節其他變數大小的比例常數，以儘可能準確解釋旅遊活動Tij的觀察水平；
b：經驗估計係數，其值反映距離作為一種阻力函式對旅遊影響的相對程度，不同的旅遊資源由於距離對其的影響不一樣，b值取值也不一樣。
（2）旅遊者人均消費水平
旅遊者的預期人均消費水平取決於未來旅遊資源的開發狀況在考慮物價因數和消費水平變化的因素等變數下的一個粗略估計。
方法/步驟5
五、旅遊資源經營權價格評估的方法
關於旅遊資源經營權價格的評估和確定目前國家沒有頒佈相應的法律法規作為依據，惟一可以參考的是國務院1985年釋出的《風景名勝區管理暫行條例》，但對於旅遊資源的出讓方面基本上處於“真空”狀態。這裡筆者參考國家關於土地資源出讓使用權價格確定的方式結合旅遊資源的特殊性作一個初步探討。
(一)旅遊資源經營權價格評估
1．出讓、委託估價主體
我國旅遊資源絕大部分屬於國家所有，各級地方的政府作為國有資產的“代理人”，應該成為旅遊資源經營權出讓的主體，同時也應是委託估價的主體。
2．價值內涵
旅遊資源經營權價格是一定年限的價格，受讓者必須向旅遊資源的所有者繳納一定的出讓金。因此，出讓旅遊資源的經營權價格評估應明確價格內涵。
旅遊資源經營權價格包括三部分，旅遊資源資產的地租本金化價格、投資成本以及旅遊資源投資應得利潤。
旅遊資源資產的地租本金化價格是旅遊資源的絕對收益和級差收益按社會平均利潤率(一般取銀行利息率)還原成本金的價格。投資應得利潤是指本行業的平均利潤。
(二)旅遊資源經營權價格的估價方法
1．收益現值法
收益現值法是在估算旅遊資源未來每年預期純收益的基礎上，以一定的折現率，折算為評估日收益總和的一種方法。這裡須注意的是，由於旅遊資源的開發程度的不同，收益的確定也應不一樣。對於尚未開發的旅遊資源的收益確定，我們可以採用假設開發法，在結合旅遊資源的自身價值評估的基礎上，考慮旅遊資源的開發條件和市場的需求狀況來估計旅遊資源開發後的收益狀況。
其計算式：
P=Ft(λ1α+λ2β+λ3γ)k1 ①
P：旅遊資源經營權價格；
Ft：在對旅遊資源假設開發的條件下能帶來的預期年收益水平；
α：旅遊資源開發條件係數；
β：對旅遊資源經營權市場需求係數；
γ：其他影響因數的係數；
λI：各種影響因素的權重；
k1：經營權年限內的年金現值係數。
這裡須說明一點，Ft的準確性取決於對旅遊資源自身價值的正確評估和對旅遊者需求的正確把握的基礎上。
對於已有一定程度開發的旅遊資源的收益主要以評估當年旅遊景區現有收入(考慮其收益的年增長情況)為準，
加上未開發旅遊資源的收益來加以確定。
其計算式：
P=I×G×k2+①
I：評估當年旅遊景區現有收入；
G：景區的年均增長率；
k2：在經營權年限內的等差年值現值係數。
①：對旅遊資源的未開發部分的經營權價格其確定方式採用①式。
2．成本法
在用成本法計算出讓旅遊資源經營權價格時，其價格為旅遊資源的投入成本價格與旅遊資源帶來的增值收益之和。其中，增值收益源於“增值地租”，應歸旅遊資源所有者即國家所有，相當於出讓金部分。投入成本價格為旅遊資源使用者在取得旅遊資源使用權時支付的平均成本。
其計算式：P=∑Gi+(R1+R2)/L
GI：各種投入要素的評估值；
R1：絕對收益(絕對地租)；
R2：級差收益(級差地租)；
L：本金化率。
R1+ R2是旅遊資源的增值收益(增值地租)，它等於旅遊業平均銷售利潤率與社會平均利潤率之差乘以旅遊產品的銷售收入。
總之，在我國旅遊資源經營權的轉讓在許多方面還帶進一步完善和規範，而對其價格的評估還處於探索階段，其理論和方法需進一步深入研究，特別是應加強理論界和實業界的交流與合作，在實踐中來完善其評估方法
方法/步驟6
評估程式
A. 現場考察，瞭解管理狀況，經營情況，市場情況；
B.委託合同簽定，明確評估目的、物件、評估基準日及客戶的各項要求；
C.提供清單，收集資料，共同製作。從法律、經濟、技術及其獲利能力等方面，確定評估物件的定性、定量資料；
D.社會及市場調研、檢索資料、分析有關市場需求、價格資訊、技術指標、經濟指標、國家政策、行業動態等；
E.起草報告，實行內部三級稽核制度；
F.徵求意見、完善報告，專案移交。
景區經營權價值評估資料收集清
一、 公司概況
1．公司的營業執照、稅務登記證；組織機構程式碼證；
2．企業簡介；
3．公司創立和發展過程（歷史沿革），包括成立時間、批准機關、投資方；
4．企業的組織機構圖，公司董事會、監事會主要領導層人員簡歷及有關情況介紹；
5．公司章程及制定的各項規章制度；
6．公司近3年或成立以來所實行的主要財務、會計政策（如折舊政策）情況、稅種、稅率、稅收優惠；近3年及評估基準日企業財務報表。
7．物價局核發的風景名勝區《收費許可證》；
二、旅遊景區資料
1．旅遊景區介紹及主要景點介紹：關於風景區的描述，如自然景觀、人文景觀、民俗文化、周邊環境、交通狀況、旅遊狀況、核心景區旅遊開發規劃（或專案報告）、當地旅遊市場分析等；
2．旅遊景區建設詳細規劃；
3．景區周邊交通情況介紹，主要客戶來源；
4．旅遊區經營權產權檔案；(1)特許經營權證書(政府頒發的收費許可證、特許經營許可證)或經營許可合同、協議及相關法律檔案；(2)物價局核發的風景名勝區《收費許可證》；
5．旅遊景區未來經營收益（1）年旅遊人數、平均門票價格，年營業費用、景區年維護費用以及其他可預見的費用等；（2）主要經濟來源（旅遊門票收入、旅遊購物收入、特殊景點收入、賓館、旅店住宿、超市、餐飲收入、場地出租收入、廣告費、贊助費）等年收入、盈利額統計；
6．至評估基準日已經投入的資金和形成的資產明細；
7．評估基準日至景區建成投入使用需要再投入的資金明細；
8．旅遊景區建成後未來五年收益預測（見C表）及預測說明；
9．新聞媒體、消費者對產品質量、服務的相關報道及評價
三、其它資料
1.企業承諾書。
2.旅遊景點開發的商業計劃書或可行性研究報告
3.周圍主要的旅遊景點情況、與被評估旅遊景點的距離等