在如今二手房交易佔著房產交易中不可小覷的交易量時，在二手房買賣中也不免會發生一些問題與糾紛，在購房時往往需要購房者貸款才能購買。而由於受限貸、限購等調控政策的影響，許多二手房買賣合同的履行過程中因按揭貸款無法辦出，賣方不得不多次催款，買方卻面臨按揭貸款未辦出而無力支付的狀態，導致合同難以執行。對於購房者來講，最關心的問題是因按揭貸款無法辦出而無力支付購房款是否構成違約?可否要求解除合同?想買就為大家一一解答
一、買方因按揭貸款無法辦出而無力支付購房款是否構成違約?
買方是否構成違約需要區分按揭貸款無法辦出的緣由。如果是因為買方個人信用資質方面的原因致使銀行拒絕發放貸款的，屬於買方個人原因無法辦出貸款，與政策調整無關，此時買方遲延支付購房款的行為應當認定為違約，需要承擔違約責任。但是如果買方貸款是因為買賣合同簽訂後出臺的限貸、限購等調控政策的直接影響而無法辦出，致使買方無力支付購房款的，此種情形屬於法律規定的“不可歸責於當事人雙方的事由”，因此買方的行為不構成違約，不需要承擔違約責任。
二、買方因限貸、限購等調控政策無法辦出按揭貸款致使無力支付購房款的，可否要求解除合同?
因限貸、限購等調控政策致使按揭貸款無法辦出的，屬於不可歸責於當事人雙方的事由，此種情形下，買方無力支付購房款，即合同事實上已經無法繼續履行了，因此買方有權提出解除合同。
三、面對買方提出的解除合同的請求，賣方能否要求沒收定金或者要求買方支付違約金?
如果買方能夠提供證據證明確因首付款比例提高或因政策不能辦理按揭貸款導致無法繼續履行的，則買方提出解除合同，出賣人不能要求買方支付違約金，也不能適用“定金罰則”要求沒收定金。當然如果出賣人因為簽訂、履行該買賣合同而實際發生的合理費用仍可以作為損失要求買受人承擔。
四、出賣人多次催促買方付款，買方均要求待按揭貸款辦出後再支付購房款，出賣人能否要求解除合同?
由於雙方約定的最後一筆款項的支付時間為按揭貸款發放之日支付，該付款時間是不確定的，必須待條件成熟之後買方才可以支付，因此一旦發生按揭貸款無法辦出的情形後，買方由於是付款方，面臨房價上漲的局勢，出於多種考慮通常懈怠於主動提出解除合同，面對賣方的催促，通常以雙方均應按照合同約定履行為由，要求賣方等待買方的按揭款辦出後支付。賣方處在進退維谷中不知如何解決?一方面合同的確只約定了按揭貸款辦出後支付餘款，買方的託辭似乎合乎雙方的約定，另一方面賣方覺得自己很無辜，如果買方一年、二年甚至十年辦不出按揭貸款，自己的房子豈不是等於白白給人使用?此時出賣人可以先以書面形式催告買方在合理期限內支付尾款，如出賣人催告後買方仍然未在催告期限內支付購房款或者未提出解除合同的，出賣人可以提出解除合同，並有權要求買方自催告期滿之日起承擔違約責任。因此出賣人解除合同的關鍵是必須先催告。
原作者： 愛樓中國