商鋪出租合同注意事項

　　如今各地湧現出一批專門 倒騰 待轉讓商鋪專門針對出租的商鋪,隨後轉手賺取差價的 炒家 ,一單生意少則賺幾千元,多則數萬元,甚至十幾萬元,一年能年賺數十萬,箇中高手可年賺百萬元。商鋪出租裡的商機雖然多，但是要注意的問題也不少，以下是小編今天為大家精心準備的：商鋪出租合同的注意事項。歡迎閱讀和參考!

　　如下：

　　1、調查商鋪的產權

　　承租商鋪之前，應當赴該商鋪所在房地產交易中心進行產權調查，確認以下幾個重大資訊：

　　1房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的型別為商業用房性質、土地用途是非住宅性質方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無法辦出營業執照以及非法使用房屋的風險。

　　2房屋權利人，以確保與房屋權利人或者其他由權利人簽署租賃合同。

　　3房屋是否已經存有租賃登記資訊，若已經存有租賃登記資訊的，導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新承租人的租賃關係無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業執照。

　　如果承租人無法查清，可以委託律師到相關部門進行調查。

　　2、免租裝修期

　　商鋪租賃中，免租裝修期經常會出現在合同之中，主要是由於承租人在交房後需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產生的水費、電費等還需按合同約定承擔。

　　3、租賃保證金

　　俗稱“押金”，主要用於抵充承租人應當承擔但未繳付的費用。因為商鋪適應的電費、電話費、物業管理費等費用比較高，因此建議押金應當適當高一些，以免不夠抵充上述費用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相關費用，押金抵扣不夠的情況下怎麼辦?可以在合同應當約定補足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關費用後，承租人應當在合理期限內補足支付“押金”，如果經出租人通知後一定時間內補足的話，則出租人可以單方解約，並追究承租人相應的違約責任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴”行為。

　　4、稅費承擔

　　按照法律、法規、規章及其他規範性檔案規定，出租或轉租商鋪的，出租人或轉租人應當承擔以下稅費：

　　1出租：

　　營業稅及附加租金*5.55%

　　房產稅租金*12%

　　個人所得稅所得部分*20%所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元

　　印花稅租金總額0.1%在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內所有總租金計算。

　　土地使用稅按房屋地段每平方米徵收，具體以代徵機關實際徵收為準。

　　2轉租：

　　營業稅及附加轉租收入*5.55%

　　印花稅印花稅轉租租金總額0.1%

　　在實踐中，商鋪租賃稅費德繳納比較多樣，上述標準只是法定徵收標準，不同區域或許存有不同的徵收方法，具體可在簽訂商鋪合同前諮詢實際代徵網點工作人員。

　　雖然上述稅費德繳納主體為出租人或轉租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數額的承擔人，此時，無論出租人和承租人都應當清楚商鋪租賃的稅費金額比較高，應當慎重考慮長期稅費調整增加的費用後，再行約定具體承擔人，不要被某些代徵網點短期內較低的稅率所迷惑。

　　簽定合同時要注意的重要內容

　　5、營業執照

　　承租商鋪的目的在於開展商業經意活動，而商業經營活動首要條件就是必須合法取得營業執照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業執照的辦理來設定，主要涉及以下幾個方面：

　　1原有租賃登記資訊沒有登出，從而導致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法及時辦理營業執照;

　　2商鋪上原本已經註冊了營業執照，而該營業登記資訊沒有登出或者遷移，從而導致在同一個商鋪上無法再次註冊新的營業執照;

　　3房屋型別不是商業用房，從而無法進行商業經營活動，而導致無法註冊營業執照;

　　4涉及特種經營行業娛樂、餐飲等的，還需要經過公安、消防、衛生、環境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛生許可證等證件後，方可取得營業執照;

　　5因出租人材料缺失而導致無法註冊營業執照。

　　對於上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設定為出租人義務，並給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應當承擔相應的違約責任;上述第4條情形，可設定為無責任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業執照時可以無責任解除合同。

　　6、裝修的處置

　　商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用於鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修利益，在合同中應當注意幾個問題：

　　1明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應當明確約定清楚，對於廣告、店招位置也可約定清楚。

　　2解除合同的違約責任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會約定等同於押金，數額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應當約定在此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。

　　3明確租賃期滿時，裝修、添附的處置方式。

　　7、水、電、電話線等

　　因商鋪經營的特殊性，對於水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應當先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量所需費用，並在合在同明確約定相關內容，以及無法滿足正常進行需求的情形下，承租人人免責解除合同的權利。

　　簽定合同之後的疑慮

　　8、租賃登記

　　租賃合同登記備案，屬於合同備案登記性質，此登記的效力主要包括以下內容：

　　1登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效;

　　2經登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人並向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。

　　因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數工商部門在辦理營業執照時，均要求租賃合同經過租賃備案登記。

　　9、轉租問題

　　商鋪市場中經常會遇見許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉租的問題。俗稱的“轉租”其實涵蓋了法律規定的兩種變更方式“轉租”和“承租權轉讓”，依法律規定，“轉租”是指上手租賃關係不解除，本手在此建立租賃關係，而“承租權轉讓”是指上手租賃關係，新承租人直接替代原承租人與出租人業主建立租賃關係。在這兩種形式下，需要注意以下問題：

　　1轉租必須取得出租人書面同意，同樣承租權轉讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要徵得出租人同意。

　　2原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，主要補償裝修損失等，此筆費用不屬於法定承租人應承擔費用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要雙方當時協商同意的，亦會受到法律保護。建議承租人在支付此筆費用時，應當考慮分批次與轉租或承租權轉讓錯作環節結合起來支付，以此降低資金風險，並可考慮將營業執照辦理成功作為該筆費用退還或解除情形。

　　鑑於商鋪租賃合同牽涉問題較多，涉及合同金額較大，建議對此類合同應謹慎簽訂，必要時，聘請專業人士把關，以免合同履行過程中出現糾紛引起訴訟，更是得不償失。

　　10、買賣與租賃

　　許多承租人經常擔心承租商鋪之後，業主將商鋪出售了怎麼辦，其實，承租人完全無須擔心此種風險，因為法律對於承租人賦予了兩重特殊保護：

　　1出租人在出售時，承租人享有同等條件之下的優先購買權，即若承租人在等同於其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。

　　2即使承租人不想購買承租商鋪的，業主出售後，新的業主也應當履行租賃合同，否則，新業主應當承當租賃合同中的違約責任。

　　11、其他注意事項

　　在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業規劃和有關政策等，如果承租人將要經營的業態不符合相關的商業規劃和有關政策，比如承租一個不可經營餐飲行業的房屋準備開設酒店，必將導致人力、財力的損失。在無法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責任。
 

　　商鋪租賃合同糾紛訴訟要點：

　　2007年10月，朋友將商鋪以18萬元每年出租給了某知名公司，租期5年。因為對方是知名企業，朋友很高興，特意給了2個月的免租期。租賃合同由該知名公司起草，為防止房主中途提價，該公司約定了高達十萬元的違約金，即，任何一方無法定或約定理由解除合同要賠償對方違約金10萬元。

　　第一年雙方合作愉快，但是到了2008年10月，按約定該付第二年的房租了，該知名公司提出不租了，朋友就說那就按合同辦吧，對方拒絕。一年期滿，對方搬空商鋪，撤了，沒有任何說法。

　　在要不要起訴，如何起訴，起訴過程中，都發生了一些惱人的法律問題，值得有產者思考!

　　→①起訴，還是不起訴?

　　不起訴，就這麼算了?房子也是貸款100多萬買的，還給了對方兩個月免租期!因為對方是知名企業，租金比市場價還便宜!不起訴，吃啞巴虧，心裡不平衡!而且，時逢金融危機，房子一天兩天難出手，租金損失誰承擔?

　　→②起訴，又會發生哪些問題呢?

　　A、發票問題。

　　合同對發票問題未作約定，對方說你要起訴我，我就要你開發票。而租賃專用發票稅金最低要5.5%，18萬租金要近萬元稅金，可能還有滯納金!

　　B、違約金

　　雖然10萬違約金約定在案，而且也是對方主動提出來的。但法院會按這個數字判嗎?

　　根據我國法律規定，違約金主要功能是填補守約方的損失，懲罰性功能很小。根據江蘇省高階人民法院的審判紀要，違約金一般不高於損失的30%。在對方提出消減違約金時，法院必然會有所考慮。

　　C、 案子會拖多久?判決的違約金能不能填補租金損失?

　　法官明確，不可能你多長時間租不出去，我就判對方承擔多少租金。法官只會根據法官的經驗來判斷大概需要多長時間才能按原有的條件租出去，在此基礎上判對方賠償損失即違約金。果如法官所說，不管案件審理需要多少時間，房主一方都不佔便宜!

　　D、承租方留下的那些裝修，我不想要，法院會不會也折價給我?

　　法官說，會的。雖然你認為留下的裝修無用，但法院通常會判決折價給房主。

　　處理結果：好在我們動作利索，從對方租金截止到法院調解結案，只是10多天時間，避免了損失擴大和矛盾升級。在訴訟過程中，我們在法官指引下調整了策略，將向對方追討租金及違約金的訴訟請求改為只訴租金，且只訴3個月租金，這樣訴訟費用大大降低，為調解掃除障礙。最終在法院調解下，對方以賠償2.5萬元，另留下所有裝潢裝修的代價，解除了租賃關係。至於稅金，誰也不提了。

　　給房主的啟示：

　　1、誰來承擔稅賦?約定不交稅是違法的。但是如果協商一致，可以由承租方承擔稅金。如果你不作約定或約定不開發票，結果都是出租方承擔稅金。

　　2、免租期的代價。應當約定，如果我給你免租期，但你要提前解約的，要補齊免租期內的租金。如果不作約定，給了也就給了，誰也不會再補償你。

　　3、違約金，不要約定過高。違約金高，對承租方有利，對出租方不利。

　　4、對裝修裝潢的約定。可以約定租期屆滿或者因故租賃合同解除，裝修裝潢如何處理。是折價，是無償留下來，還是帶走，大家提前說好。

　　以上都是根據上述個案所做的提示，其實，還有很多需要注意的地方，比如維修的負擔，是否轉租，租期內遇到拆遷如何補償等等。