房地產投資的特徵包括哪幾方面

　　近幾年，股市與樓市的動態一直頗受社會各界的關注，在這個流行投資理財的經濟時代，買房和炒股，一時間成為了投資界的兩大熱門話題。房地產投資更是成為人人追捧的香餑餑，下面由小編為大家整理的房地產投資的一些特徵，希望大家喜歡!

　　何為房地產投資

　　房地產投資是指以房地產為物件來獲取收益的投資行為。投資房產的物件按地段分投資市區房和郊區房;按交付時間分投資現房和期房;按賣主分投資一手房和二手房;按房產類別分投資住宅和投資商鋪。

　　房地產投資的9大特徵

　　任何一項生產性的投資都需要投入一定的生產要素，主要包括土地、勞動、資本等方面。商業房地產投資也不例外。但由於商業房地產業獨特的產業特徵，商業房地產投資及其過程同其他投資專案有著顯著的區別。綜合來看，商業房地產投資具有以下特徵：

　　1、投資物件的固定性和不可移動性

　　這一點是房地產投資的共性。對於股票、債券、資金、古玩以及其他有形或無形財產來說，如果持有人所在地沒有交易市場，那麼他可以很容易地將其拿到其他有同類交易市場的地方進行交易。房地產則截然不同。房地產投資具有不可移動的特徵，要求房地產所處的區位必須對開發商、置業投資者和租戶都具有吸引力。也就是說，能使開發商通過投資開發獲取適當的開發利潤，使置業投資者能獲得合理的、穩定的經常性收入，使租戶能方便地開展其經營活動，以賺取正常的經營利潤，並具備支付租金的能力。房地產的不可移動性決定了投資者在進行投資決策時，不僅很重視當前物業所處的區位的研究，而且很重視未來的區域環境，充分考慮所投資的房地產是否具有增值的潛力。

　　2、投資過程週期長、成本高

　　房地產投資幾乎都具有周期長、成本高的特點，但是這一點在商業房地產的投資中表現得尤為突出。商業房地產投資是一個大量消耗人力、物力和財力的過程。與其他工農業生產乃至住宅房地產的投資相比，商業房地產投資專案的建設週期長。工業幾乎每天、每小時甚至每分鐘都有產品產出，而商業房地產投資，單是專案的建設，如果把建設以前的準備工作都計算在內，則要一年以上，甚至幾年才能建成;如果計算資金的回收，則建成後商業房地產一般不是出售而是出租，還需要一定的商業經營週期才能使資金回收。因此，商業房地產投資的資金回收期長。其原因在於：一是商業房地產投資不是一個簡單的購買過程，它要受到土地投資市場、綜合開發市場、房產交易市場、商業環境等諸多因素的制約，尤其是房屋建築安裝工程期較長，投資者把資金投入到商業房地產市場，往往需要經過幾個市場的多次完整的運動才能獲得回報。二是商業房地產市場本身很複雜，需要專業人員進行輔助工作才能完成交易，這也會增加一定的時間。三是商業房地產投資跨越商業和房地產業兩個行業，同時通過租賃經營來收回投資，租金的回收期較長，會使得整個房地產投資回收期延長。

　　商業房地產投資還具有成本高的特點。商業房地產投資的高成本在於：一是開發成本較高。從獲取土地使用權到土地開發、建築安裝、內部的商業裝修和裝飾，都要佔用大量資金，而且由於佔用資金時間長，需要支付大量的利息成本。二是交易成本較高。通常由於商業房地產開發週期長、環節多，涉及的管理部門及社會各方面的關係也多。特別是商業房地產開發後還需作為商業企業進行商業運作，涉及的公關費、廣告費、促銷費都會比較高，由此也增大了投資成本。

　　3、投資所受的制約因素多

　　***1***作為房地產的開發，商業房地產的投資受到政治經濟環境制約。由於房地產投資回收期長，穩定的政治、經濟形勢是房地產投資回收的保障和條件。***2***商業房地產的投資還會受到國家政策法令的限制，任何國家的房地產業都有較強的政策和法規加以限定，如城市規劃對土地用途、建築密集、容積率的規定。***3***在房地產中環境問題也是一個需要考慮的因素。土地使用制度也會對房地產投資經營決策產生重大影響。例如，我國實行土地使用權有償出讓，並規定了最高使用年限。因此，投資者必須考慮在相應的年限內收回投資，並取得投資利潤。***4***對於商業房地產而言，還必須對地區的經濟發展水平、市場需求狀況、商業發展情況進行周密的考察。***5***由於資金投入的巨大和使用週期長，商業房地產投資要在很大程度上依賴於金融業的參與，從房地產投資的土地徵用，到建築工程施工，直至房地產出租銷售，商業房地產投資必須與金融業的資金融通相結合。

　　4、資產缺乏流動性

　　流動性是指一項資產迅速轉化為現金而不致遭受損失的能力。轉化的速度越快，價值損失越小，則流動性越強。商業房地產屬於不動產，不像其他一般商品買賣可以在短時間內馬上完成交易脫手，商業房地產的買賣通常耗時甚久，在市場上不易尋到合適的買者。大型的商業專案高門檻限制了參與者數量和範圍，使得交易成本較高。因此，商業房地產資金的流動性和靈活性都較低。

　　5、投資有良好的抗通貨膨脹性

　　商業房地產屬於不動產，經驗和研究的結果都顯示，在過去通貨膨脹期間，房地產價格具有與物價水平同步上揚的特性，亦即它具有對抗通貨膨脹的能力。

　　6、從周圍環境的改善中獲得利益

　　政府在道路、公園、醫院等公共設施方面的投資，能顯著地提高附近房地產的價值。例如，上海地鐵的開通，使沿線房地產價值大大增加;香港東區隧道的建設，使附近地段房地產價值成倍地增長。從以往的經驗看，能準確預測到政府大型公共設施的投資建設並在附近預先投資的商業房地產開發商，都會獲得巨大的成功。

　　7、與商業的緊密結合

　　商業房地產投資要求商業和房地產業的緊密結合。一定程度上而言，在商業房地產投資中，主要應當服從於商業定向、商業規劃、商業策劃的需要，房地產以及建築規劃等倒應當處於從屬地位。因為商業房地產的獲利來源是商業租金，商業房地產的成敗主要取決於商業經營的成敗，房地產投資只是作為一種先期條件。房地產的設計、投資、開發、規劃都應該圍繞商業目的進行。

　　8、投資風險巨大

　　房地產的投資週期長，投資金額巨大，因而面臨的風險大，會受到各種政治經濟因素的影響。而商業房地產的投資週期更長，投資金額相當大，風險會更大。並且，商業房地產不僅具有房地產高風險的特性，還面臨著商業經營的競爭壓力，商業風險難以避免。系統性巨集觀經濟方面的風險會影響商業房地產，商業經營的微觀風險也會影響商業房地產。因此，商業房地產投資具有高風險性，投資必須要有足夠的資金作為迴旋的餘地，要有足夠的承受風險的能力。

　　9、具有稅收優勢

　　通過以上分析可以看出，商業房地產投資既有一些優點，也有一些缺點。優點包括投資的物業自然壽命長，易於滿足使用者不同變化的需要，能從公共設施的改善和投資中獲得利益，能抵消通貨膨脹的影響，易於獲得金融機構的支援，獲利一般也比較豐厚。此外，能不定期利用建築物的折舊進行合理避稅等。缺點是投資受制約因素比較多，變現能力差，投資數額大，投資回收期長等，因而房地產投資也存在很大風險。

　　商業房地產前期投資巨大，會有巨大的抵稅效益，因此，從稅收角度看，開發商稅後收益大於具有可比稅前收益的其他投資專案。同時，由於大量採用債務融資，也會產生稅前扣除效應。