二手房購房商貸的具體流程

　　商業貸款又稱個人住房貸款。這種方式如今也有購房者的選擇。 那麼，二手房在進行購房商貸的時候，具體流程是什麼呢?下面由小編為你提供的相關資料，希望能幫到你。

　　一、申請

　　完成房屋買賣合同後便可提交材料向銀行申辦商業貸款，其需提交材料：

　　a、包括身份證、戶口本、結婚證原件以及影印件;

　　b、外地戶籍需要提供暫住證或者居住證;

　　c、工作單位出具的收入證明;

　　d、買賣合同、首付款發票或者收據;

　　e、近半年的工資流水或其它資產證明。

　　除了以上五項資料外，不同銀行對商業貸款要求有一定的差異。

　　二、銀行受理調查

　　銀行收到貸款申請人的申請材料後，會對其材料進行稽核，商業貸款一般稽核時間是15個工作日***具體的時間根據銀行通知***，期間保持電話暢通以便聯絡。

　　三、銀行核實審批

　　這一環節是商業貸款中的重要一個環節，貸款銀行會針對：房屋的情況、借款人的資質信用情況等資訊進行核實。

　　四、雙方辦理相關手續

　　貸款審批通過後在該銀行開戶，領借記卡並簽訂貸款合同。同時，辦理抵押、保證、質押和保險等有關擔保手續。重點注意：在簽訂貸款合同、辦理擔保手續的時候一定要詳細瞭解合同中的細則，明確自己的權利和義務，以免發生不必要的誤會。

　　五、銀行發放貸款

　　所有貸款手續辦理完畢後，銀行會將貸款資金打入到房產開發商的賬戶，借貸關係成立，貸款人按規定償還貸款。

　　跟銀行面籤時的注意事項

　　一、基本情況要在合同裡列出

　　買賣雙方的姓名、住所、***。簽約時如果不是買賣雙方本人到場簽字，一定要看其是否有簽約人的授權委託書原件，確認後方可進行簽字。

　　二、明確房款及房款的支付方式、支付時間

　　首先要明確房款是淨得價還是含稅價。

　　其次，如果買方採取貸款方式支付房款的，要明確首付款的比例、支付時間及買方的貸款額度。

　　另外，貸款有商業貸款和公積金貸款以及組合貸款幾種方式，而每種方式所需要的週期是不同的，通常商業貸款從審批到放貸所需要的時間為15天左右，辦理公積金貸款所需週期相對較長，賣方要根據自己的實際需要，慎重選擇買方。如果賣方急需用錢，那麼這種情況就較好不要選擇公積金貸款的買方了。

　　再次，如果買方選擇貸款方式支付房款的，要約定一個銀行批貸的合理期限，若超過該期限銀行沒有批貸，則可約定由買方改全款支付，若在一定期限內，買方仍未支付的，每逾期一日買方應向賣方支付違約金，超過一定期限的賣方有權解除合同。

　　三、明確房屋的基本情況，如果房屋有什麼質量問題要向買方明示。

　　比如房屋的性質、房齡，結構等等，因為如果買方選擇貸款方式付款，房子本身的情況***比如房屋的建成年限***會直接關係到房屋的評估價，從而決定買方的貸款額度。如果合同里約定了買方的貸款額度，到時候因房屋本身的問題導致貸款未獲批准，就容易產生糾紛。如果賣方對房子的狀況做了如實說明，那麼即使發生糾紛，也不會歸結於賣方的責任。

　　四、房款的支付與產權過戶、物業交割相結合。

　　對於賣方來講，較大的風險莫過於將房子過戶給他人後，卻沒有收到房款，因此在簽訂買賣合同時要將房款的支付與產權過戶、物業交割相結合，防止出現先過戶、交房後收款的情況。如買方採用全款支付的，一定要在收到全款後再交房，採用貸款方式支付的，一定要在看到銀行的批貸通知後再進行過戶，這樣就能保證一旦過完戶，貸款銀行能順利地將貸款發放給賣方。

　　五、如果買方選擇全款支付的，為了保證賣方能在過戶之後安全的收到剩餘房款，可考慮在過戶之前將剩餘房款放在一個雙方都認可的第三方，這樣將防止買方取得了房產證後卻不付剩餘房款的情形出現。

　　六、明確買方逾期付款的違約責任及買方違約時賣方的單方解除權。

　　七、明確稅費的承擔。

　　二手房交易過程中本應由賣方承擔的稅種有營業稅、個人所得稅、土地增值稅等，但在實踐中這些費用要麼由買方直接支付，要麼賣方將其轉嫁到房價上：因此賣方要結合稅費的承擔來決定房價，如果合同里約定由買方承擔所有的稅費，那麼賣方可以考慮將房價適當降低一些，如果買方不承擔稅費，那麼房價就要提高了。

　　簽訂房子的注意事項

　　——定金與訂金差別不只一字

　　定金具有法律效力，而訂金沒有法律效力，當收定金一方違約，定金可雙倍返回，而訂金只能返還原額。所以，買新房簽訂《認購書》時，留意認購書中寫的是定金還是訂金。而在二手房交易中，訂金常作為“誠意金”出現。

　　交了定金後，若雙方均不存在違約情況，僅對預售***銷售***合同條款或相關補充協議內容難以達成一致而未簽約，屬於雙方未能達成一致而互不違約，賣方應把定金全數返還買方，不涉及賠償問題。

　　——籤購房合同要注意哪些條款問題

　　合同的規範性至關重要，關係到雙方的權益，一旦合同出錯，維權就舉步維艱。因此，簽訂合同時候，需要注意下面一些條款：

　　買賣合同約定的買賣雙方辦理各項手續時間，應前後對應一致;真實選擇房屋的抵押狀況，抵押情況和抵押權人要明確，抵押權人不可能為賣方本人;明確選擇“按揭付款”還是“一次性付款”，明確勾選貸款機構，填寫擬貸款金額及貸款批貸金額不足的解決方案;在主合同中應明確約定房屋交付時間，戶口未遷出的，明確約定戶口遷出時間。

　　——買多人共有的房子要全部共有人同意

　　購買多人共同擁有的二手房，共有權人需全部到場，不能到場的需要委託代辦，並提供公證過的《授權委託書》。未經全部共有權人同意簽署的合同可能無效。