承德市物業管理條例

　　我國物業管理行業產生近三十年時間,物業管理行業仍然被稱為“朝陽行業”,未來的發展有著遠大的前景。每個城市的物業管理都各有不同，那麼承德市的物業管理又是怎麼樣?下面由小編為大家整理的，希望大家喜歡。

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規範物業管理服務活動，維護業主、物業服務企業和相關單位的合法權益，保障物業共用部位、共用設施裝置的正常使用和執行，改善居民的生活環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內的物業管理經營活動適用本辦法。

　　本辦法所稱物業管理，是指業主自行或者通過他人對物業管理區域內的建築物、構築物及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

　　物業管理分為標準物業管理和準物業管理。標準物業管理是指物業管理區域內業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定進行的物業管理。準物業管理是指除標準物業管理之外的其他形式的物業管理。

　　第三條 市住房和城鄉建設局是全市物業管理行政主管部門，負責全市物業管理活動的監督管理工作，其主要職責是：根據有關法律、法規、規章擬定物業管理的規範性檔案;負責本市物業服務企業的資質管理;指導縣、區物業管理行政主管部門工作;監督、檢查物業管理經營活動，規範物業管理市場;歸集、管理市區住宅專項維修資金;組織開展物業管理從業人員培訓。

　　第四條　各縣、區住房和城鄉建設局是本縣、區物業管理行政主管部門，負責本縣、區物業管理活動的監督管理工作，其主要職責是：貫徹落實物業管理法規、規章、政策;負責前期物業管理招投標和物業管理區域確認工作;負責前期物業服務合同和臨時管理規約備案工作;負責物業服務企業資質的初審工作;負責新建住宅與配套設施交付使用管理;監督物業管理用房配置和使用;處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴;歸集本縣住宅專項維修資金;指導街道辦事處***鄉、鎮人民政府***、社群居民委員會有關物業管理工作。

　　第五條 各街道辦事處***鄉、鎮人民政府***具體指導轄區內業主大會籌備、召開、選舉和備案工作，監督、指導和協調業主大會和業主委員會的日常活動，召集物業管理聯席會議，協調處理物業管理中遇到的重大緊急事件。居民***村民***委員會協助街道辦事處***鄉、鎮人民政府***開展物業管理相關工作，在業主委員會不能正常履行職責時，代為履行部分職責。

　　第六條 物價、規劃、城管、環保、工商、財政、林業、衛生、水務、公安、民政、電力、通訊等部門按照各自職責，協同實施本辦法，做好物業管理區域內的相關工作。

　　第二章 業主、業主大會及業主委員會

　　第七條 房屋的所有權人為業主。與住宅物業所有權人長期居住的家庭成員、組織機構的法人代表均可以認定為業主。

　　第八條 業主享有《物權法》、《物業管理條例》規定的權利，履行規定的義務。業主委託非家庭成員的使用人為代理人的，除沒有被選舉權外，享有業主的其他權利。

　　第九條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

　　業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

　　第十條 成立業主大會、選舉業主委員會及其開展物業管理活動，要遵從建設部《業主大會和業主委員會指導規則》的規定。

　　第三章 開發建設單位和物業服務企業

　　第十一條　開發建設單位在物業管理活動中享有以下權利：

　　***一***依法制定前期物業管理實施方案，開展前期物業管理招標活動，監督物業服務企業前期物業服務質量;

　　***二***依法參與業主大會的籌備工作;

　　***三***以未出售物業業主的身份享有業主的相關權利;

　　***四***依法享有的其他權利。

　　第十二條　開發建設單位應移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完善、配套齊全的物業，在物業管理活動中承擔以下義務：

　　***一***按規定配置物業服務用房，申請確認物業管理區域;

　　***二***承擔物業保修期限和保修範圍內的維修責任;

　　***三***在房屋買賣合同附件中約定前期物業管理的有關內容;

　　***四***制定、明示臨時管理規約，並取得物業買受人的書面承諾;

　　***五***按規定選聘、續聘物業服務企業;

　　***六***向物業服務企業移交有關資料;

　　***七***向專業經營單位移交有關設施裝置;

　　***八***協助成立首次業主大會，承擔首次業主大會的籌備經費;

　　***九***以未出售物業業主的身份承擔業主的相關義務;

　　***十***依法承擔的其他義務。

　　第十三條 物業服務企業應當按照核定的資質等級從事物業服務活動。外埠物業服務企業進入我市從事物業服務活動的，應按有關規定到縣、區住房和城鄉建設局辦理備案手續。市、縣、區住房和城鄉建設局應充分利用物業管理資訊系統，對物業服務企業實行動態監督和考核管理，促進服務水平的提高。

　　第十四條 物業服務企業享有以下權利：

　　***一***參加物業管理專案的投標;

　　***二***按照物業服務合同和有關規定收取物業服務費用;

　　***三***使用物業管理區域內的物業服務用房;

　　***四***承接查驗、管理維護物業共用部位、共用設施裝置;

　　***五***監督裝飾裝修活動，制止物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定和管理規約的行為，要求責任人停止損害、恢復原狀等;

　　***六***要求業主委員會協助管理;

　　***七***根據法律、法規和物業服務合同約定享有的其他權利。

　　第十五條 物業服務企業應履行下列義務：

　　***一***按照簽訂的物業服務合同，提供符合規定技術標準和質量規範的服務;

　　***二***在物業管理區域內公示物業服務合同約定的收費專案和標準，公示利用共用部位、共用設施裝置經營收益和支出情況;

　　***三***接受開發建設單位、業主、業主委員會的監督，定期向開發建設單位、業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行情況;

　　***四***告知業主裝飾裝修活動的禁止行為和注意事項;

　　***五***協助做好物業管理區域內的安全防範和發生安全事故時的救助工作，及時向有關行政管理部門報告;

　　***六***妥善儲存物業承接查驗、維修保養等有關資料，退出物業管理區域時結清預收、代收費用，移交有關資料和保養記錄;

　　***七***接受物業管理行政主管部門和行業協會的工作指導和監督;

　　***八***法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

　　第四章 前期物業管理

　　第十六條 開發建設單位在申請房屋預售前，應完成如下工作：

　　***一***向物業所在地的縣區住房和城鄉建設局申請確認物業管理區域。縣區住房和城鄉建設局應自受理之日起5個工作日內，結合當地社群的佈局予以劃分，並書面告知開發建設單位;

　　***二***制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定;

　　***三***選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同。物業規模大於5萬平方米的，要通過招投標的方式選聘;

　　***四***將前期物業服務合同、臨時管理規約報縣區住房和城鄉建設局備案。

　　第十七條　開發建設單位銷售房屋時，應當向購房人明示經過備案的前期物業服務合同和臨時管理規約，購房人在簽訂房屋買賣合同之前對前期物業服務合同和臨時管理規約予以書面確認，並受其約束。經業主書面確認的前期物業服務合同和臨時管理規約作為房屋買賣合同附件。

　　第十八條 開發建設單位應當按照《建設工程規劃許可證》載明的總建築面積，在新建住宅物業管理區域內按不低於以下標準配置地面以上的物業服務用房，並無償提供給物業服務企業使用：

　　***一***總建築面積在10萬平方米以下的專案，按3‰比例配置，最小不得低於100平方米，其中物業辦公用房不得低於60平方米;

　　***二***總建築面積在10萬平方米以上20萬平方米以下的專案，除10萬平方米按3‰比例配置外，超過部分按2‰的比例配置;

　　***三***總建築面積在20萬平方米以上的專案，除按上款的標準配置外，超過20萬平方米部分按1‰比例配置。

　　第十九條 開發建設單位應在物業交付使用前，按有關規定與供水、供電、供氣、供熱等相關專業經營單位完成專業經營設施裝置的接管驗收，不得侵害物業服務企業和業主的合法權益。

　　第二十條 新建住宅物業竣工並按規定要求驗收合格，其配套設施裝置具備業主入住使用的基本條件後，方可交付使用。

　　第二十一條 開發建設單位在新建住宅物業交付使用前，按照物業建築安裝工程造價總額3%的比例，一次性向市、縣物業管理行政主管部門交存物業質量保脩金，作為物業保修期內保修費用的保證。保脩金管理堅持統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管的原則。未交納保脩金的專案，開發建設單位不得交付使用，相關部門不得辦理房屋驗收備案、初始登記等手續。 具體實施細則由市住房和城鄉建設局另行制定。

　　第二十二條 新建住宅物業建立物業服務質量保證金制度。物業服務企業在接管物業管理專案時，按首年收取物業服務費用總額的10%—20%，一次性向縣、區物業管理行政主管部門交存物業服務質量保證金，專項用於物業服務質量的保障。具體標準由縣區物業管理行政主管部門確定。

　　第二十三條 新建現售商品房專案應當在現售前30日、預售商品房專案應當在取得《商品房預售許可證》之前完成前期物業管理招投標工作。對未按有關規定落實前期物業管理責任，物業服務用房等配套設施未開工或建設進度滯後的房地產開發專案不得銷售;預售商品房專案住建部門不予核發《商品房預售許可證》。

　　第二十四條 開發建設單位擅自變更物業服務用房位置或降低配置標準的，有關部門不予通過驗收，房屋登記機構不予辦理初始登記手續。

　　第五章 物業服務與收費

　　第二十五條 經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，業主可以自行或者通過他人管理

　　物業，並對下列事項作出決定：

　　***一***管理的執行機構;

　　***二***管理的內容、標準、費用和期限;

　　***三***聘請專業機構的方案;

　　***四***其他有關管理的內容。

　　第二十六條 物業服務合同應當對雙方權利義務、物業服務事項、服務標準、服務費用、專案負責人、物業服務用房的管理與使用、合同期限、服務交接、違約責任等內容進行約定。

　　第二十七條 物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內，將物業服務合同同時報縣、區住房和城鄉建設局、街道辦事處***鄉、鎮人民政府***備案。

　　第二十八條　普通住宅物業服務收費標準實行政府指導價，非住宅物業、高檔住宅、特約服務實行市場調節價。

　　第二十九條 物業服務合同終止前，物業服務企業不得停止服務。一方決定不再續簽物業服務合同的，應當於合同期滿前3個月告知委託方，並向街道辦事處***鄉、鎮人民政府***和縣區物業管理主管部門報告。

　　第三十條 全體業主共同決定不再接受物業服務的，原物業服務企業不得強行提供物業服務，並做好交接的準備工作。

　　第三十一條 原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業服務企業在應當辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序和設施裝置的執行。

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