管理理論論文範文精選

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　　淺析物業管理在房地產企業中的作用

　　1、物業管理促進房地產企業發展

　　1.1 現代物業管理成為房地產開發全過程管理服務。

　　通常物業管理是在房產已交付使用，業主入住後才進行相關的管理和服務，因此，傳統物業管理方式通常帶來無法彌補的物業管理工作缺陷，例如，當物業存在功能和質量方面的問題時，房產已交付使用，因此只好在建成的基礎上進行修補，往往難以達成較好的效果。隨著現代物業發展，物業管理已深入到房產規劃設計與建造階段，因此，可以及時在規劃設計和建造中對物業功能和質量問題進行調整，提高產品設計、生產和使用效果及質量。另外，現代物業管理在房地產開發建設期間便可實現物業建設、使用、管理的有機結合。主要體現為：在房產規劃設計中，將物業區域的完整性、合理性和便利性考慮入房產的整體規劃中，可以避免由於過多考慮房產設施和配套成本節約和施工便利而導致房產使用和管理的不便，從而導致的後期物業管理和使用上的欠缺與矛盾，形成房產整體上的不完善。物業管理與房地產開發管理全過程的結合，使得房產建設時可以從更注重房產使用者和居住者角度出發，並從物業管理的專業角度出發，審視物業的質量和功能，優化房產規劃和開發建設，幫助房地產企業節約物力財力，並達到較好的建設效果，提高房產舒適度和物業使用便利性，提高物業管理效率和質量。

　　1.2 物業管理服務促進房地產企業良好發展。

　　物業管理的主要功能是為物業所有人和使用人提供相關的管理和服務，創造文明、安全、整潔、舒適的工作生活環境，促進房產保值增值。在這個過程中，物業管理一方面延長了房屋的使用壽命，另一方面提高了房屋的居住質量。總體說來，通過提高房屋和附屬裝置壽命、降低房屋平均成本，提高人們居住和使用感受，使得房地產的保值增值。根據相關調查，人們在購置物業時，除關心價格、位置和外部環境外，最為關心的內容就是房屋的物業管理質量。物業管理服務質量高，物業管理服務為所有者和使用者帶來更好的感受，解除房屋購置者的後顧之憂，從客觀上有效促進房地產企業的發展。

　　2、物業管理促進房地產企業發展的措施

　　2.1、發揮物業管理在房地產開發過程中的作用。

　　現代物業管理要充分發揮在房地產企業的作用，則應主動參與房地產開發的整個過程，主要包括專案選擇、專案規劃、工程施工、房產銷售等過程，物業管理均應參與當中，使得整個房地產開發將物業管理統一規劃考慮並能解決處理相關問題。例如，在規劃和設計中，將公共配套設施用房考慮在內，使得整個開發的小區配套完善，整潔有序，有利於優化居住環境，對房屋銷售起到良好的促進作用。例如：遼寧某房產開發公司，在開發某小區時，物業管理充分參與規劃，因此房地產公司將方案中減少4000平方米住宅面積，增加1600平方米小區休閒廣場，提高綠化率5%,注重物業管理相關工作內容，注重環境優化，深受購房者青睞，該小區在平均房價略高於周邊小區的情況下，開盤即售罄。

　　2.2、注重物業管理資金投入。

　　房地產開發企業在物業管理資金投入時，通常沒有直接的經濟效益產生，論文格式但是實際上存在巨大的潛在效益。例如：對於配套設施的投資、對於環境美化的資金投入，均會對業主產生直接的正面影響，形成生動的廣告效應，較進行報紙、電視或者公交車站臺廣告更有說服力。物業管理的效果通常要隨著物業存在一直存在，因此房地產開發企業的理念和追求將長期通過物業管理內容呈現出來。

　　對於物業管理的資金投入主要包括：對於配套服務設施的投入，例如學校、商店、診所、餐飲、健身場所等，標誌著小區業主生活質量能夠得以保證和提高，又如，小區的景觀設計和綠化、道路等，均能夠為小區創造良好的配套服務。水電等能源供給，水電是住戶生活必須品，因此，在進行物業管理相關資金投入時，應儘量考慮充分的自來水供給和電力供應能力，特別是用電負荷量，隨著各種家用電器種類的豐富，小區供電負荷應考慮充分的冗餘量。

　　3、物業管理在房地產開發過程應注重的關鍵點

　　物業管理參與房地產規劃開發全過程，應結合整個過程特點，把握關鍵點。主要包括：房地產規劃設計、施工監理、竣工驗收。

　　3.1 規劃設計方面。

　　物業管理必然需要開展工作的空間和地點，因此在房地產開發時，應該從整體效益和巨集觀角度，規劃物業管理相關地點。有的房地產開發企業在規劃時忽略未來物業管理工作的開展，甚至連基本的公共設施都忽略規劃，而是將規劃的主要目標放在建造更多住房，導致小區建成後，甚至物業管理所需要公共設施無空間可建，一方面導致小區生活質量下降，另一方面小區住戶滿意度不高，影響開發商形象。

　　3.2 施工監理方面。

　　物業管理公司在房屋竣工後，不但要接管建好的樓房，管理物業的年限也會很長。因此，物業管理通常應在施工中將各種物業管理中易出現問題的工程問題進行早協調、早解決，以免在住戶入住再維修，同時可以減少與住戶之間的糾紛、減少浪費，避免成為後期的遺留問題，主要包括：廚房、衛生間的漏水問題、自來水管和電力線管道如何佈置便於管理和提高安全性問題、牆體滲水問題等。另外，物業管理應在施工過程中，儘量瞭解房產的內部結構，掌握管線佈置、房間佈局、建築材料效能等，對後期房屋竣工交房後物業管理工作的開展奠定好基礎。

　　3.3 竣工驗收方面。

　　物業管理公司應細緻入微的進行質量檢查。如前所述，房屋工程質量對於物業管理工作的影響將是長久的。因此，從順利開展工作和維護業主利益出發，物業公司應仔細驗收工程。主要包括：給排水管道暢通與否，供電線路是否符合安全標準，房屋牆體是否滲水，供電線路斷面是否合理，防盜門是否符合安全要求，電話電視預留孔道是否齊全，電梯水泵負荷是否足夠等問題，均應符合質量要求。對於不符合驗收標準的問題，應責成施工部門返工或者進行整改，為後期物業工作順利開展打好基礎。

　　論物業管理健康發展的現狀及對策

　　一、物業管理市場的現狀

　　2002年後，隨著房地產產業發展和房地產市場發育不斷地完善，在物業主管部門和廣大物業管理企業的共同努力下，人們觀念、意識開始有了轉變，物業公司的經營理念也隨之發生改變。為適應市場發展的需求，物業管理公司逐步在如何管理小區、如何服務業主、如何贏得市場、如何解決物業糾紛等方面下功夫，物業管理開始由最初保安、環境保潔的單一模式發展到房屋及相關設施裝置維護、綠化養護、居民生活服務等眾多服務領域，成為社群綜合管理的重要內容之一。

　　物業管理作為城市發展的一項重要配套“軟體”,隨著經濟社會發展而迅速增加，政府給予了高度關心和重視，物管企業也在發展中不斷規範自身行為，提高服務質量。但由於引入時間短，業主對物管行業認識的不到位，以及物管企業的服務能力與需求存在較大差距，導致由物業管理引發的問題不斷增加。具體表現在以下幾個方面：

　　一業主對有償服務尚未適應，物管費收取難

　　1.由於受傳統福利型住宅消費模式的影響，業主對花錢買服務的現代市場經濟消費觀難以適應，既希望享受服務，又不願意交納相應的管理費，致使物管費的收取成為一大難題。這種觀念的存在，在一定程度上影響了對物業管理市場發展所需的良好外部環境支援。

　　2.相關的法制沒有健全，導致在實際收費過程中，對於拒交的業主只能催交，而無權採取強制徵收或處罰，導致不出錢的免費享受服務，而交錢的享受不到質價相符的服務。收支不平衡導致了物業公司因得不到應有的回報而降低服務質量，服務質量的下降又使更多住戶不願交費，由此造成惡性迴圈，嚴重影響了物業管理的健康發展。

　　二業主對物業管理企業職能認識不清

　　有些業主認為物業管理公司收了錢，就應對業主的一切損失包括人身傷害和財產損毀丟失承擔責任。由於業主對物業管理企業職能認識不清，隨意拓寬了物業管理的外延和內涵，對物業管理企業產生了絕對服務和無限責任的主張，對其責任要求超出了合理的範圍，這一切都給物業管理企業增加了過分的負擔，嚴重影響了物業管理企業發展。

　　三從業人員素質偏低，物管企業缺乏競爭力

　　由於大量人才湧向大城市和沿海城市，造成了一些中小城市人力資源短缺，缺乏專業的物業管理人員。物業管理的內容包含了小區的治安、環衛、交通、綠化等綜合服務，需要大量的各種崗位熟練人員和專業技術人才。目前，物管企業大部分上崗人員是臨時招聘的，多數員工文化水平不高，沒有經過必要的培訓，缺乏必要的文化知識和專業技能，把物業管理僅僅看成是簡單的保安及清潔工作，沒有形成專業化的管理隊伍，導致其管理不夠專業化、標準化，服務難以到位，服務質量也得不到保障。在缺乏有效競爭機制的情況下，工作中缺乏敬業精神和服務意識，僅僅把物業工作定位於淺層的修修補補上，造成物業企業漠視業主需求，工作效率低下，提供的物業服務質量難以服眾，業主滿意度不高，最終引發了企業與業主之間的矛盾，直接影響了物業管理企業的競爭生存能力。所以，擁有專業的物業管理人員是中小城市物業管理企業發展之根本。

　　四物業管理企業只注重管理，而不注重服務

　　物管企業沒有市場觀念和競爭意識，論文格式具體表現為“重管理輕服務、重收入輕付出、重自我輕協調”.分析以往的物業糾紛，發現很多矛盾都是因為物業公司和業主的主次關係顛倒造成。物業管理是一項以服務為本質、以服務體現管理的工作，如果物業公司能正確認識自己的位置，把傳統的管理意識轉變為服務意識，那麼很多矛盾就會迎刃而解。物業管理公司要從根本上正確對待現階段行業發展面臨的問題，轉變、更新觀念，才能使企業邁入持續、健康的發展軌道。如果能將物業管理公司取名為物業服務管理公司，將在很大程度上轉變自身的服務管理意識。

　　二、對策及建議

　　物業管理在建立和諧小區、提高居民生活質量、美化優化環境、增強小區的安全防範等方面起著積極的作用。但是要使物業公司真正步入健康發展的軌道，還是要靠全體小區業主的理解和支援，物業主管部門、街道、社群的支援和幫助，物業公司自身的不懈努力。

　　一大力加強宣傳，培養業主的有償消費觀念，解決收費難的問題

　　應通過開展形式多樣的宣傳活動，大力宣傳物業管理知識和物業法律法規，著力培養物業公司的服務意識、業主的市場意識，提高市民、單位對物管的認知度、接受度、配合度。加大對物業管理費的標準和管理辦法宣傳，明確雙方在物業管理中所處的地位、權利和義務，讓住戶放心、自覺交費。物業公司必須在服務質量上下工夫，為業主提供最優質的服務，業主才能心甘情願地交費。同時，物管企業可藉助法律武器，提高物業管理費的收繳率，對那些無理拒交物業管理費的業主，可通過法律途徑來解決。

　　二加強地方性物業管理的法規建設和物管企業自身職能建設

　　1.《物業管理條例》的頒佈實施和《物業服務收費管理辦法》為解決物管公司和業主之間的糾紛提供了法律保障。但現行的物業管理法規還不完善、缺乏可操作性的問題仍然存在。為加快物業管理市場化程序，本市應出臺有關物業管理收費的新政策、新辦法，使物業管理走上法制化的軌道。

　　2.加強物管企業自身職能建設。一是明確區分物業管理與水、電、熱、有線電視、垃圾清運等公共事業單位的責任。物管企業可以接受委託代收費用，但不得向業主收取額外費用。出臺相關管理規範，明確相關各方的責、權、利關係，明確物管收費標準，使物業管理工作有制可依，有章可循。二是有關部門要規範前期物業管理，重視和做好業主大會及業主委員會的組織建設工作，倡導公平競爭、引導和監督各方履行物業服務合同。三是成立物管行業協會，協調業主或業主委員會與物管企業之間的分歧和矛盾，指導物業管理企業自覺增強服務意識，不斷提高服務質量。[LunWenData.Com]

　　三加強物管企業人才隊伍建設，增強服務意識，提高服務質量

　　企業的成敗，人才是關鍵。因此物業公司應當在團隊建設、服務意識、質量、技巧等方面下苦功。一是從加強素質入手，選取優秀專業物管人員、維修人員、園林綠化人員等專業的人才加入物業服務團隊，加強物管理念、業務等知識的培訓，提高物業管理企業員工的自身素質，打造一支技術精通、愛崗敬業、誠信服務的優秀團隊，以不斷提高物業管理的業務水平和服務水平，提升業主的滿意率，用超前的服務意識、高質量的服務水平，為業主提供各項滿意的服務。二是積極引進經濟發達地區的先進經驗，在內部管理上下功夫，加強自身的管理，建立一套科學有效的執行機制，提高物業管理企業的市場競爭力。

　　四加強物管企業的內部經營管理，妥善解決各種糾紛

　　物業管理公司要在不斷提高物業管理服務技能上下功夫，要以小區為依託，以方便業主為宗旨，開展多種經營和有償服務，根據業主需求不斷創新增加服務專案，擴大物業經營業務來進行經營創利活動，建立以業養業的良性經濟執行機制，增加物業管理的自身造血功能，增加收入，保持自身資產的增值與擴大再生產，使企業有能力及時解決好物業管理的各種糾紛。同時，針對諸如周邊營業場所的環境、噪音汙染等糾紛，物管企業要積極通過合法的途徑去尋求解決矛盾的辦法。充分利用好法律、行政手段，解決業主、物業管理企業、開發商、公共事業部門、業委會之間引發的各類糾紛。針對小區停車難的問題，物管小區要積極引導車輛有序停放，對小區泊位緊張，確需佔用公共場地新開闢停車場所的，由業委會提出實施方案，徵得全體業主同意後，報相關部門批准後實施，制止亂停車現象的發生，保證小區道路的暢通。

　　三、結束語

　　物業管理作為一個新興的行業，要保持健康發展，就要結合實際，使物管服務做到與社群管理相結合、與城市創衛相結合、與平安建立活動相結合、與精神文明建設相結合，形成與當地建設發展相適應的整體規模，注重解決物業管理現實當中的問題，逐步實現物業管理的發展與創新，最終實現社會、經濟、環境三個效益的統一，提高城市的現代化文明程度。