商鋪返租合同範本

　　鋪銷售進度及資金回籠較慢,開發商為促進商鋪的銷售,通常採用 返租 形式作為促銷手段,在一定期限內三年左右通過支付返租租金衝抵首付款,給商鋪業主一個適當的資產報酬通常年租金為售價8%,業主通過26%左右的首付就可以圓一個商鋪夢。開發商也可以通過 返租 達到刺激銷售的目的。以下是小編今天為大家精心準備的：商鋪返租合同相關範本。歡迎閱讀和參考!

　　如下：

　　合同編號:

　　客戶編號:

　　出租方: 以下稱甲方 承租方: 以下稱乙方

　　地址: 地址:

　　電話: 電話:

　　傳真: 傳真:

　　根據有關法律法規,甲乙雙方經友好協商,就商鋪返租事宜一致達成如下條款,以供遵守:

　　一、甲方將其位於珠海市xx號鋪位以下簡稱商鋪返租給乙方,該商鋪建築面積為xx平方米,乙方享有該商鋪的轉租權。

　　二、返租期限:

　　1、合同期:自xx年xx月xx日起至xx年xx月xx日止。合計xx年。

　　2、返租日從乙方完成對xx商鋪開業之日起計,返賃期限屆滿,在同等條件下,乙方有優先承租權。

　　3、免租期為三個月,即自xx年xx月xx日起至xx年xx月xx日止。如果提前開業,則按實際開業日起計租。

　　4、甲方應於xx年xx月xx日前將商鋪交付乙方使用。

　　三、返租期內第一年月租金為人民幣xx元大寫:人民幣xxx;第二年月租金為人民幣xxx元大寫:人民幣xxx;第三年月租金為人民幣xx元大寫:人民幣xx。乙方應在每月5日前將上月租金交付予甲方,如遇節、假日則付款期順延。若乙方拖欠租金,須每天按拖欠租金總額的千分之一支付甲方滯納金。

　　四、商鋪返租期內所產生的水電費、管理費、稅金由乙方承擔,其他費用的分擔按相關法律、法規規定來確定;甲方同時保證不干涉該商鋪經營者的全部合法經營活動,否則應賠償因此而造成的經濟損失。

　　五、商鋪出租期內,甲方應確保商鋪產權明確。若甲方轉讓該商鋪的部分或全部產權,甲方須確保該商鋪的受讓方繼續履行本合同,並及時將產權變更情況書面通知乙方,安排該商鋪新業主簽署願意繼承本合同的承諾書。

　　六、商鋪出租期內,因不可抗力造成該商鋪及附屬設施、裝置損壞的重置、維修費用及該商鋪保修期滿後因非乙方使用不當而產生的商鋪維修費用及公共設施、裝置增設、重置、更換、維修等應由物業所有人分攤的費用由甲方承擔。

　　七、甲方同意承租方在不改變改變房屋主體的承重結構的前提下對該商鋪進行裝修。

　　八、違約責任

　　1:返租期間,若甲方擅自提前終止合同,則甲方必須按合同未履行租期總租金的20%賠償乙方損失。除此之外,乙方不得再向甲方索要其它任何賠償。

　　2:返租期間,::若乙方擅自提前終止本合同,乙方須按合同未履行租期總租金的20%賠償甲方損失。除此之外,甲方不得再向乙方索要其它任何賠償。

　　九、由於地震、颱風、水災、戰爭、政府行為以及其它不可抗力因素,直接影響合同的履行或者不能按約定的條件履行時,雙方協商決定是否解除合同或部分解除合同的責任。

　　十、本合同涉及的有關通知送達,以雙方在本合同中提供的地址和傳真號碼為準。任何一方變更地址或傳真號碼須書面通知對方,否則,依據本合同的地址及傳真號碼而發出的通知,自郵寄之日起三天內或傳真發出後即視為寄之日起三天內或傳真發出後即視為送達。

　　十一、本合同在履行過程中發生爭議時,雙方應儘量友好協商解決。如果協商不成時,任何一方均有權向有管轄權的人民法院提起訴訟。

　　十二、本合同一式二份,甲、乙雙方各執一份,均具同等法律效力。

　　十三、本協議自雙方簽章之日起生效。

　　甲方簽章: 乙方簽章:

　　簽署日期: 年 月 日 簽署日期: 年 月 日
 

　　商鋪“返租”銷售對淨利潤的影響:

　　商鋪銷售進度及資金回籠較慢，開發商為促進商鋪的銷售，通常採用“返租”形式作為促銷手段，在一定期限內三年左右通過支付返租租金衝抵首付款，給商鋪業主一個適當的資產報酬通常年租金為售價8%，業主通過26%左右的首付就可以圓一個商鋪夢。開發商也可以通過“返租”達到刺激銷售的目的。本文就“返租”銷售對企業淨利潤的影響和影響淨利潤的各項因素進行分析比較，以期對返租銷售有一合理認識。

　　案例情況說明

　　甲房地產公司預售商鋪10 000平方米，成本1 200萬元，期間費用150萬元，營銷部門提出兩個銷售方案。

　　方案一：正常銷售方案，即每平方米銷售價格為0.3萬元。

　　方案二：返租銷售方案，即每平方米銷售價格為0.4萬元，對已售商鋪返租三年，租金為1 000萬元，返租的租金用於抵扣客戶購房款。

　　下面對兩種方案的淨利潤進行分析，以選擇最優方案。

　　方案對比分析

　　一普通銷售方案：

　　1.主要業務收入為10 000×0.3=3 000萬元，主營業務成本為1 200萬元，期間費用為150萬元。

　　2.應繳稅金。

　　1營業稅：根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》的規定：轉讓不動產應繳納營業稅，稅率為5%，營業稅為3 000×5%=150萬元。

　　2城市維護建設稅：根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》的規定：繳納營業稅的同時應繳納城建稅，城市的稅率為7%，城建稅為150×7%=10.5萬元。

　　3教育費附加：根據《國務院關於修改〈徵收教育費附加的暫行規定〉的決定》：繳納營業稅的同時應繳納教育費附加，城市的稅率為3%，教育費附加為150×3%=4.5萬元。

　　4土地增值稅：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定：轉讓不動產應繳納土地增值稅。扣除額為1 200+165+1 200×30%=1 725萬元，增值額為3 000-1 725=1 275萬元，增值額與扣除額之比=1 275/1 725=74%，適用的稅率為40%，扣除係數為5%，土地增值稅為1 275×40%-1 725×5%=423.75萬元。

　　5企業所得稅：根據《中華人民共和國企業所得稅法》規定：一般企業所得稅的稅率為25%。企業所得稅為3 000-1 200-150-588.75×25%=265.31萬元。

　　甲公司主營業務稅金為150+10.5+4.5+423.75=588.75萬元，企業所得稅為265.31萬元。

　　3.甲公司實現的淨利潤為3 000-1 200-150-588.75-265.31=795.94萬元。

　　二返租銷售方案：

　　1.甲公司主要業務收入為10 000×0.4=4 000萬元，主營業務成本為1 200萬元，期間費用為150萬元。由於返租支付了1 000萬元的租金，因此甲公司其他業務支出為1 000萬元。

　　2.應繳稅金。

　　1營業稅：根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》的規定：轉讓不動產應繳納營業稅，稅率為5%，營業稅為4 000×5%=200萬元。

　　2城市維護建設稅：根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》的規定：繳納營業稅的同時應繳納城建稅，城市的稅率為7%，城建稅為200×7%=14萬元。

　　3教育費附加：根據《國務院關於修改〈徵收教育費附加的暫行規定〉的決定》：繳納營業稅的同時應繳納教育費附加，城市的稅率為3%，教育費附加為200×3%=6萬元。

　　4土地增值稅：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定：轉讓不動產應繳納土地增值稅。扣除額為1 200+220+1 200×30%=1 780萬元，增值額為4 000-1 780=2 220萬元，增值額與扣除額之比為2 220/1 780=125%，適用的稅率為50%，扣除係數為15%，土地增值稅為2 220×50%-1 780×15%=843萬元。

　　5企業所得稅：根據《中華人民共和國企業所得稅法》規定：一般企業所得稅的稅率為25%。企業所得稅為4 000-1 200-150-1 063-1 000×25%=146.75萬元。

　　甲公司主營業務稅金為200+14+6+843=1 063萬元，企業所得稅為146.75萬元。

　　3.甲公司實現的淨利潤為4 000-1 200-150-1 000-1 063-146.75=440.25萬元。

　　三兩種銷售方案對比分析：

　　返租銷售方案比正常銷售方案淨利潤減少：795.94-440.25=355.69萬元。

　　返租銷售方案與正常銷售方案差異進行分析如下：

　　1.主營業務收入與其他業務支出分別相差1 000萬元，但方向相反，正好相互衝抵持平，不影響淨利潤。

　　2.營業稅及其附加的差異為220-165=55萬元。

　　3.土地增值稅的差異為843-432.75=419.25萬元。

　　4.企業所得稅的差異為146.75-265.31=-118.56萬元。

　　差異合計為355.69萬元。

　　主營業務收入與其他業務支出的差異分別為正負1 000萬元，這個差異是“返租銷售”方案設計時為抵減支付租金而提高的售價，兩者剛好相抵。因此，兩種方案淨利潤存在的差異是由營業稅及附加、土地增值稅和企業所得稅的差異帶來的，返租銷售比普通銷售要多支付355.69萬元的稅金，其餘各項指標對淨利潤沒有影響，返租銷售的利潤就減少了355.69萬元。

　　兩種銷售方案對比分析如下：

　　單位：萬元

　　結論

　　開發商在選擇銷售方案時，要充分考慮到各方面的因素，既要對市場進行科學合理的分析，又要認識到不同銷售策略對淨利潤存在了不同影響。因為追求利潤最大化是企業永遠的方向，如果開發商通過“返租”不能實現利潤最大化，“返租”銷售就不是最優的銷售方案，當一個專案只有通過“返租”才能拉動銷售時，才可適當為之，但只靠“返租”才能帶動的銷售對開發商來說可是飲鳩止渴。