商品房屋買賣合同備案注意

　　商品房買賣合同備案是城市房地產管理的一項重要措施,根據我國相關法律規定,各級房地產管理部門要將商品房預售許可、合同備案等內容在網上公示。以下是小編為大家精心準備的：商品房屋買賣合同備案的相關注意。歡迎閱讀!

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　　《商品房買賣合同》是辦理房產證不可或缺的資料，而在全國各地的房產糾紛中，有不少是因為合同約定不清晰所致。可以說除了房產證，《商品房買賣合同》簽約其實也是購房環節中至關重要的環節。

　　2006年8月，東莞市正式啟動商品房買賣合同網上備案。然而在實際操作中，工作人員發現不少市民對網上合同備案的操作流程不夠重視，從而可能引起不必要的損失。

　　網上備案使資訊透明化

　　“已經獲得預售證的房子才會將資訊在公眾資訊網上公佈，才能進行網上籤約備案。”東莞市房產管理局相關負責人向記者介紹說，實現網上合同備案最大的優勢是使房產資訊透明化，市民可以通過東莞市房產管理局公眾資訊網，清晰地瞭解樓盤單位的各方面資訊。

　　據介紹，在實現網上合同備案前，東莞的房地產交易中，合同主要是人工備案。由於發展商不會簽訂一份合同就立刻送往房管部門備案，因而合同備案時間往往滯後於合同的真正簽訂時間，購房者無法及時瞭解購買樓盤的相關情況。另一方面，如果發展商將已經抵押或被查封的樓幢進行出售，不知情的購房者也可能因不瞭解情況而購買到問題樓盤。

　　網上備案系統上線後，在商品房建檔時，包括樓盤總的套數，可銷售套數，銷售單位的戶型、面積、狀態，以及樓盤的查封、抵押情況均會及時公佈。而交易雙方在對合同內容確認無誤、點選儲存後，房屋銷售狀態會立刻反饋到網上備案系統，自動將可售狀態修正為已售狀態，從而能有效杜絕發展商一房多賣的情況，保障了購房者的利益。

　　此外，市民在後期還可以方便地跟蹤瞭解自己所購單位的各項資訊，包括該單位的確權情況等。在申請辦理房產證時，網上備案單位資料清晰，也會使辦證過程更便捷。

　　網上籤約注意儲存密碼

　　啟動網上備案的目的是使資訊透明化，保障購房者利益。然而，不少購房者對網上籤約備案系統不瞭解，對其操作流程不夠重視，在相關操作上也存在一些誤區。

　　“一些購房者在進行網上籤約時，自己的個人密碼讓發展商去設定，有些市民甚至是委託律師簽約。這些都是不注重保護自己權益的行為。”市房管局一名工作人員向記者介紹說，大部分購房者認為在稽核過合同內容中的條款，雙方確認無誤、點選儲存後就不能再作修改。其實這是一種誤解。雙方在網上籤訂後，如果沒有手動點選提交備案，8小時後已儲存的簽訂合同會自動提交備案。而在這8小時內，即使在列印紙質合同後，如果當時沒有將網上已經簽訂的合同提交備案，而發展商有雙方密碼，可以再次進入系統修改條款。此外，在網上籤訂合同時設定的密碼，還將在後期用於辦理網上按揭等業務。

　　“購房者在設定密碼時，最好是要求他人迴避，自己設定。”該名工作人員表示，在進行網上籤約時，密碼一定要妥善儲存，在雙方對合同條款確認無誤、簽訂儲存之後，一定要當場提交備案，並列印《商品房備案登記證明書》，經雙方確認後簽字儲存。據介紹，在提交備案並列印《商品房備案登記證明書》之後，網上備案的合同條款將無法再進行更改。該名工作人員同時提醒購房者，如果在後期委託發展商或代理機構辦理網上按揭等業務，需告知受委託方購房密碼時，應出具書面委託書，以明晰密碼如果丟失時的責任，從而真正保障到自己的利益。
 

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　　一、房屋買賣合同無效的情形有哪些

　　1、房屋與土地分開轉讓

　　現實生活中房產和地產分開轉讓的情形，房產不得轉讓、地產不得轉讓。這是因為房屋是建築在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或導致糾紛。

　　因此，房屋的所有權通過買賣合同轉讓時，該房屋佔用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，則該類買賣合同應當是無效的。

　　2、侵犯優先購買權

　　房屋所有人在轉讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權人或承租人有優先購買權。這就是說，所轉讓的房屋的產權為數人共有或已對外出租的，必須徵求共有人或承租人的是否行使優先購買權。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應為無效。

　　3、因欺詐轉讓房屋

　　買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支援。

　　4、商品房預售違法

　　我國《房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。

　　5、過程中涉及到土地使用權轉讓違法

　　《城市房地產管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關規定以下合同應為無效：

　　1以出讓方式取得土地使用權的，沒有按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;

　　2按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，沒有完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，沒有形成工業用地或者其他建設用地條件;

　　3轉讓房地產時房屋已經建成的，沒有房屋所有權證書;

　　4以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批而沒有報批或不予批准的;

　　5有批准權的人民政府准予轉讓的，應沒有辦理土地使用權出讓手續並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金的。

　　6、法律法規的強制性規定禁止轉讓

　　如司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;依法收回土地使用權的;權屬有爭議的等。

　　二、利用虛假房屋買賣合同詐騙特徵

　　隨著房價的越來越高，對於能夠擁有自己一套房子的人來說是非常不容易的。但是就是有這麼一種人，利用國人買房心切的心理製造虛假房屋買賣合同進行詐騙。

　　近日，奇臺縣公安局接到報警，自2015年6月，居民王某被他人利用虛假房屋買賣合同及其他詐騙手段共騙取現金26萬元。如何避免遇到虛假房屋合同詐騙呢?接下來就跟隨昌吉公安來了解一下當前虛假房屋買賣合同有什麼特徵吧!

　　一是型別新穎化

　　締約者為規避法律對各種型別虛假房屋買賣合同的限制，手段不斷推陳出新。如借貸擔保型糾紛中為規避法律禁止流押的規定，貸款人並不直接成為房屋買賣合同的相對方，而是要求借款人給予其房屋出售委託授權，在借款人有不能清償之虞時將房屋出售於第三人。

　　二是矛盾尖銳化

　　基於通謀、有瑕疵的意思表示等侵害當事人和第三人房屋財產權的現象頻發，有些案件中甚至會關係到對當事人和第三人的唯一住房，巨大的利益糾葛導致此類案件矛盾衝突難以調和，案件調撤率極低。

　　三是牽連廣泛化

　　糾紛或多或少均涉及第三人利益，如套取貸款型房屋買賣合同涉及貸款銀行的利益，借貸擔保型房屋買賣合同借款人常以第三人所有之房產提供擔保，變相贈與型房屋買賣合同則涉及賣方的債權人及繼承人利益等。