房地產融資的途徑有哪些

　　房地產融資是房地產企業及房地產專案的直接和間接融資的總和，包括房地產信貸及資本市場融資等。而融資的途徑又有哪些呢?下面是小編整理的一些關於房地產融資的途徑的相關資料。供你參考。

　　房地產融資的途徑

　　1、房地產私募基金

　　房地產私募基金是投資人以承擔有限責任的方式將資金委託給管理人，投資於房地產開發或運營，並通過專案公司股權增值或房地產專案銷售實現收益的一種組織形式。房地產私募基金的出現，豐富了國內房地產金融市場，為投資者提供了更多參與房地產投資的機會。房地產企業通過出讓股權引入基金，或自身設立房地產基金的方式進行融資，已經成為一種趨勢。

　　2、融資性售後回租

　　房地產的融資性售後回租，簡單說就是企業將商業物業出售給金融租賃公司，同時回租並定期支付租金，租賃期滿後回購該物業的一種融資方式。售後回租的融資額與標的物業價值成正比，期限長，租金支付方式較靈活。

　　3、境外融資

　　境外融資包括房地產企業海外上市、海外發債，以及與外資基金合作等。境外融資對房地產企業實力的要求較高，融資成本也較高。

　　4、銀行貸款

　　商業銀行貸款是目前乃至未來很長的一段時間內房地產企業融資的主導形式，屬於典型的債務融資。銀行貸款一般需要足夠的抵押或擔保措施，用款的前提條件較多，用款時間不長。

　　5、股票融資

　　股票融資包括上市融資和增發、配股再融資。股票融資額較大，但門檻較高，尤其是直接上市的房地產企業數量不多，股票融資在房地產業總資金來源中的比重較小。

　　6、債券融資

　　房地產企業可通過發行企業債和公司債的方式籌措資金。但國家對債券發行主體有嚴格的條件限制，債券市場規模小，債券融資比例很低，並發展緩慢。

　　7、房地產信託

　　在國家的巨集觀調控下，信託融資憑藉制度優勢逐步被房地產業充分利用，房地產信託發行日益增多。當前實際操作中應用比較多的模式有兩種：一是貸款類資金信託，這種模式與商業銀行傳統的貸款模式類似，所不同的是資金主要依靠發行信託計劃籌集;二是股權投資信託，即信託資金參股房地產企業，股份在信託期滿後被溢價回購的信託模式。

　　房地產內部融資方式

　　1企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當專案的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。

　　2預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設專案，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。

　　外部融資的主要渠道和融資工具

　　1上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。

　　2房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閒散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產專案投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。

　　3銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動週轉資金，在開發專案建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。

　　4房地產投資信託Real Estate Investment Trusts，REITs是採取公司或商業信託的形式，集合多個投資者的資金，收購併持有房地產一般為收益性房地產或者為房地產進行融資，並享有稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，並委託專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、專案和業務進行組合投資。

　　5商業抵押擔保證券CMBS：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款彙集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。

　　6其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。