萬科財務報表分析論文

　　房地產業是推動我國經濟快速發展的重要支柱產業之一，為我國經濟發展作出了重要貢獻。下文是小編為大家整理的關於的範文，歡迎大家閱讀參考!

　　篇1

　　萬科地產財務分析

　　【摘要】本文以萬科地產為例，以其2008年2012年的年度財務報表為依據，通過計算分析企業的償債能力，盈利能力，營運能力和發展能力，結合國家的政策，市場的變化等來分析萬科在財務經營上所存在的問題。通過相關影響財務能力的問題的提出，針對這些問題給出相關解決措施。

　　【關鍵詞】房地產企業;財務能力;財務分析

　　一、我國房地產企業現狀

　　近年來，我國房地產行業呈現一副錯綜複雜的趨勢，無論是從政策，市場還是企業本身都波詭雲譎。從政策的角度看，自從我國2003年開始實施房地產調控政策，該政策以行政調控為主導，縱觀發展的十年，反而給房地產行業帶來了怪圈――“屢調屢漲”。2010年國家提出的“限購”，“限價”，“限貸”等政策，但是這些政策考慮的物件僅僅是一二線房價熱點的城市，而三四線城市其實由於其人口結構及收入等一系列的問題，這樣的行政調控顯然並不“對症下藥”。2013年開始中央提出建立房地產調控長效機制，這預示著國家對房地產調控從行政調控向市場化長效機制轉變的過渡。

　　從市場的角度看，近年來我國的房地產行業的兩極分化問題越來越嚴峻：北京上海等一二線城市在擴大供給方面力度不夠，土地和樓盤的有效供給明顯不足，導致供不應求，房價“高燒不退”持續升溫;而部分三四線城市則庫存大量積壓，“鬼城”、“鬼樓”不時出現，從2013年下半年開始，三四線城市的部分樓盤房價逐漸出現下跌趨勢，且有擴大的趨勢。從企業自身的角度看，房地產業成為一個高收益產業，由於房價的上漲對地產政府的財政可以起到保障的作用，我國逐步形成土地出讓政府壟斷，地價很容易被操控，在這樣一個背景前提下，利益的驅使導致大量的開發商過度開發，大量存貨樓盤的積壓開始，導致一些房地產企業的資金運營開始出現問題，再加上很多房地產企業籌資依賴銀行貸款嚴重，房地產企業的財務風險問題越來越凸顯。

　　二、萬科地產概述

　　萬科企業有限公司股票程式碼：000002，縮寫VANKE成立於1984年5月，1988年進入房地產行業，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務。目前萬科地產是中國最大的專業住宅開發企業。公司在發展過程中先後入選福布斯“全球200家最佳中小企業”、“亞洲最佳小企業200強”、“亞洲最優50大上市公司”排行榜。

　　2013年萬科在北京、上海、深圳、廣州等14個城市的成交面積同比增幅達到644%;累計實現銷售面積3715萬平方米，銷售金額4365億元，同比分別增長235%和405%。其中，144平方米以下的產品比例為90%。

　　三、萬科地產財務能力分析

　　本文選取萬科企業有限公司2008年到2012年的年度財務會計報告作為分析依據。

　　1.萬科地產償債能力分析

　　1短期償債能力分析

　　本文分別從流動比率和速動比率分析分析萬科在短期內流動資產變現償還流動負債的能力。由於萬科是一家房地產企業，所以在界定流動資產的過程中，包括了開發成本和開發產品，這些處在開發過程中的產物由於不具備預售條件，短期變現能力弱，故在計算流動資產中去除。負債中的預收賬款，由於房地產企業的預收賬款作為未實現的銷售收入，其要在專案竣工時才能結轉，因而考慮到專案週期的長度不可控，顧在計算流動負債時也去除處理。

　　萬科地產的流動比率和速動比率都在不斷上升，流動比率最高達1.91速動比率最高達0.59。從2010年開始呈現下降趨勢。流動比率和速動比率逐年趨於降低，從公司財務報表的資料可以看出公司存貨所佔比例不斷增加，一方面由於國家從2010年推出的限購政策，另一方面由於企業不斷的過度開發，資金被套在空置房中，企業的償債能力下降。

　　2長期償債能力分析

　　萬科2008年至2012年間的資產負債率在不斷增加，雖然增加增幅不大，但是數值比率已經偏高，企業資產負債率越高說明企業的償債能力越低，也說明投資者投入資金的安全度較低，萬科偏高的資產負債率一定程度上預警了該行業整體風險性。

　　2.萬科地產盈利能力分析

　　萬科地產2008年2012年間的淨資產收益率逐年上升。淨資產收益率是反映股東權益的收益水平，也是衡量一個企業運用自有資本的效率，萬科地產淨資產收益率的指標值都是上升趨勢，這一方面給萬科的投資者以信心的保證，另一方面給潛在投資者傳遞一種資訊，萬科地產的投資都得到了很好的收益，這對企業自身是一種利好的資訊，會加強投資者的信心，使之更加積極地與萬科合作投資。

　　萬科的銷售毛利潤率在09年有下降的趨勢，業績比較慘淡，但是09年以後又不斷上升說明萬科的盈利能力在這段期間也是較高的，但是經營者也需要考慮這些上升趨勢能否持續保持，對今後的盈利能力是否有好處。再對企業的各個指標坐合理調整與控制。

　　萬科地產近5年的營業收入利潤率起伏不是很大，整體在15%25%之間波動，其實營業收入利潤率是反映企業通過經營獲取利潤的指標，從這一指標可以看出萬科地產的經營狀況。

　　萬科地產近年來萬科地產主營業務成本逐年上漲，企業主營業務成本的上漲說明企業的壓力也隨之增加，企業其他方面的財務能力指標也會隨之受影響，不利於企業很好的運營。受成本過高因素的影響企業淨利潤也有所降低，所以企業要適時做出調整方案。

　　3.萬科地產營運能力分析

　　萬科存貨週轉率從2009年開始持續走低，隨著房地產行業整體的走勢疲軟，加上近年來房地產企業大量造房，造成三四線城市的供應過量，因而萬科的存貨週轉率持續走低。

　　相對於存貨週轉率的下降，萬科的應收賬款週轉率確在上升，這與萬科的經營策略有著很大的聯絡。相對其他中小房地產企業將圍繞造房、賣房為主的經營模式，萬科的核心競爭力卻體現在其拿地、融資兩個環節，應收賬款週轉率上升一方面說明萬科應收賬款管理水平還是較高的，回收速度快，另一方面也體現了萬科不完全依賴於房產銷售的有利端。

　　資產週轉率和存貨週轉率有下降趨勢，但總體呈現的水平較高，存貨和資本的利用很好，獲利能力也高，總體運營較理想。存貨和總資產的利用水平較高，營運能力較強。

　　4.萬科地產增長能力分析

　　萬科的總資產增長能力較不穩定，但在20092010的增幅還是較大的，是個很好的勢頭說明它有很強的發展空間，萬科地產的營業收入增長率在營業收入總額中是絕對正增長的，資產增長率在增長到2010達到56.7%的最大值後，又有所下降。總體萬科企業發展實力還是很強的，成長性也很好，有巨大的發展潛能。

　　四、針對萬科財務分析的建議

　　從萬科的核心競爭力體現在拿地、融資兩個環節，這就可以解釋為什麼對於萬科這樣的在房地產行業中的翹楚，其現金流小於淨利潤，甚至為負值。究其原因就是萬科不斷的將其從二級市場融得的資金用於購地。這樣的核心競爭力的保持其實是具有弊端的，這種“盈利靠通脹，成長靠融資”的模式建立在房價不斷上漲程度前提下，確實在過去的十幾年中，中國一二線城市及大部分中小城市的房價一直處於快速上漲，但是隨著房地產企業不斷的囤房造房，從三四線城市開始逐漸出現了房價“退燒”現象，這勢必對房地產企業帶來預警。

　　同時，萬科的經營模式還需要依賴持續的外力――即不斷從市場吸納新的資金。改革在即，單一的融資渠道也給企業帶來了很大的發展限制，因而房地產企業必須進行融資創新。通過渠道的創新來改善房地產企業融資渠道單一的困境，但是不同的融資渠道有不同的特徵，不同類別的房地產企業應根據自身的特徵來選擇適合自身的融資渠道。

　　參考文獻：

　　[1]胡廷.萬科的盈利與擴充套件模式[J].城市開發，20116：6465

　　[2]趙樂秀.房地產開發企業報表分析的特殊性探析[J].新鄉學院學報社會科學版，2012，326：6466

　　[3]谷小城.國家調控政策下的房地產企業財務狀況分析[J].商界論壇，20131：198208

　　篇2

　　萬科企業股份有限公司的財務分析

　　【摘 要】房地產業是推動我國經濟快速發展的重要支柱產業之一，為我國經濟發展作出了重要貢獻。作為連續六年蟬聯中國房地產第一地產公司——萬科企業股份有限公司以下簡稱“萬科”，它的發展更是在房地產業佔有舉足輕重的地位，本文主要通過對萬科近幾年的財務分析，闡述了萬科房地產市場的發展狀況和存在的問題，並提出了在國家巨集觀調控政策下的具體應對措施。

　　【關鍵詞】房地產;財務分析;經濟發展;資本結構

　　一、萬科企業股份有限公司的簡介

　　萬科成立於1984年5月，1988年進入房地產行業，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務，是目前中國最大的專業住宅開發企業。公司在發展過程中先後入選福布斯“全球200家最佳中小企業”、“亞洲最佳小企業200強”、“亞洲最優50大上市公司”排行榜;多次獲得《投資者關係》等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關係等獎項，並率先成為全國第一個年銷售額超千億的房地產公司。經過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業的競爭優勢，“萬科”成為行業第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛;公司研發的“情景花園洋房”是中國住宅行業第一個專利產品和第一項發明專利;公司物業服務通過全國首批ISO9002質量體系認證;公司創立的萬客會是住宅行業的第一個客戶關係組織，它是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業。

　　二、萬科的財務分析

　　財務報表分析是指以財務報表和其他資料為依據和起點，採用專門方法，系統分析和評價企業的過去和現在的經營成果，財務狀況及其變動，目的是為了瞭解過去，評價現在，和預測未來，幫助利益關係集團改善決策。企業管理者通過財務分析，可以合理評價經營者的經營業績，促進管理水平的提高。投資者通過財務分析，可進一步預測投資後的收益水平和風險程度，以做出正確的投資決策。萬科是目前中國最大的專業住宅開發企業，有效地做好企業財務分析，才能更好地實現企業的戰略發展。

　　一償債能力分析

　　流動比率主要判斷企業的營運資金是否充足，是企業流動資產與流動負債的比值，從表中可以看出萬科2008到12年流動比率是逐漸降低的，企業的營運資金並不是非常充足的。速動比率在2009年達到最大值後又逐漸降低，與流動比率相比，說明企業存貨在流動資產中的比重較大，形成了存貨的積壓和滯銷，房地產的存貨壓力進一步增大。雖然整體萬科的短期償債能力較強，但流動比率與速動比率逐年趨於降低，說明公司存貨所佔比例不斷增加，資金被套在空置房中，造成了企業償還債務的能力在逐漸下降，所以應採取措施加強對流動的管理，不能夠讓存貨有大量的積壓，同時應保持充足的現金，以確保經營的穩健性和安全性，提高風險意識。

　　二營運能力分析

　　應收賬款週轉率在近五年來逐漸提升，並在2012年有較大提升，說明萬科對應收賬款管理水平較高，回收速度快，變現能力強，但也應將其控制在一定限度之下，適度的控制公司的信用政策才有利於公司的發展，總資產週轉率與存貨週轉率雖稍有下降趨勢，但仍然總體水平較高，企業用資本獲利的能力較高，銷售能力及存貨的利用水平較高，總資產的利用水平也較高，營運能力較強。

　　三盈利能力分析

　　萬科股東權益報酬率逐年提升，淨利潤佔股東權益平均額的比重逐年增高，銷售淨利率也有較大幅度的增長，股東獲取的投資報酬較高，企業經營管理水平較高，銷售毛利率整體有所下滑，盈利能力有所下降，銷售成本在銷售收入中的比重越來越高，毛利也逐漸降低，說明企業應加強對成本的控制水平，增強銷售能力，以期實現更高的盈利能力。

　　四發展能力分析

　　從總體來說，近五年三個發展能力指標有進有退，較不穩定，但其總的趨勢還是增長的。企業營業收入增長額在營業收入總額中的比重是絕對正增長的，與此同時，資產規模擴張在2010年達到最大值後有一定的下降趨勢，利潤增長率增長趨勢也較為明顯，說明企業發展實力很強，成長性很好，有巨大的發展潛力。

　　三、萬科財務方面存在的問題及改進建議

　　1公司資產管理水平在降低，盈利能力有所下降。雖然整體的盈利能力較強，但同時萬科應增強資金運用的靈活性，調整其自有的現金流量，加強對存貨的管理，控制存貨的數量，增強風險意識，不能出現大量的積壓，否則會對企業發展造成不利影響，實現企業價值的最大化，優化資本結構，提高資產利用率水平。

　　2公司的對外融資能力降低，內部融資能力下降，主要依賴於銀行貸款和股市融資，因而公司需要拓寬融資渠道。擁有多元化的融資渠道是萬科資本結構優化的關鍵，在現有的發行新股，配股，發行可轉換債券，海外貸款等融資渠道下，並不能完全滿足其資金需求，同時也可以發展信託融資和房地產投資基金等多種融資渠道。

　　3公司風險控制能力的水平不高，應提高其風險控制能力。雖然萬科盈利能力和營運能力均較高，但由於房地產經營的特殊性，資金佔壓的金額大，回收週期長，也會造成公司的可變現資產較低甚至出現負值，所以萬科應保持一定的財務彈性，加強經營風險和財務風險的控制。

　　4負債結構不合理，流動負債比例偏高。流動複製比例的提高，雖然能增加企業的盈利能力，也提高了企業的財務風險，萬科在安排負債結構時，應權衡考慮負債所能帶來的盈利能力和風險水平，不能只看到一方面。

　　四、結論

　　萬科雖然在2008年受金融危機的影響，淨利潤出現負值，財務指標下降，經營業績受到影響，但在此後公司不斷加強企業管理，快速回到了原來的軌道，又出現了欣欣向榮的發展狀況，由此可見萬科強大的發展實力。作為房地產業的龍頭企業，為了更好的發展，萬科應更加註重對自身的財務狀況進行管理，儘量控制銷售成本，提高利潤空間，發揮財務槓桿的作用，提高管理水平，繼續保持增長勢頭，惟有加強對資本結構的管理，實現資本結構的最優化，才能在現有發展情況的基礎上，實現最大利潤。

　　參 考 文 獻

　　[1]荊新.《財務管理學》.第1版.北京.中國人民大學出版社.20103

　　[2]戴德明.《財務報告與控制》.第1版.北京.中國人民大學出版社.?20101

　　[3]張鳴主.《公司財務》.上海財經大學出版社，2008

　　[4]姜建.《我國房地產市場調控政策研究》.華中科技大學.2012

　　[5]張新民.《企業財務報表分析》.清華大學出版社，2011