房地產企業的融資風險管理

　　房地產企業的融資，向來是其生存和發展的關鍵，目前，更須促使房地產企業融資方式和融資渠道加速轉型。下面小編就為大家解開，希望能幫到你。

　　一、我國房地產企業現階段主要融資方式 1.傳統融資方式。

　　1銀行貸款。商業銀行貸款一直是中國房地產企業傳統佔主流的融資渠道，短時期內難以改變。對房地產企業而言，國內商業銀行貸款一般包括住房開發貸款、經濟適用房貸款、商業用房貸款及其他用於房地產開發所必要的配套設施建設貸款。然而房地產銀行貸款有其侷限：貸款一般不能用於補充資本金，不能用於儲備土地專案;而且規定有嚴格的貸款期限，無論企業在實際經營中遇到何種困難，逾期不歸還貸款銀行都將採取強制措施。

　　2上市融資。資本市場的上市融資，本質上是企業所有者通過出讓部分股權換取企業當期急需的發展資金，促進企業規模擴張。上市融資的好處包括拓展融資渠道、提高股權流通性、沒有定期還本付息的壓力、促使提高公司治理水平、同時能培育公眾的認知度和品牌的建立。但房地產企業上市之路未必平坦，上市手續繁瑣且稽核時間較長，一般不具備一定競爭優勢和資產規模的企業，要想上市幾乎是一條死路。同時，2007年末，中國證監會開始通過“視窗指導”的方式，今後一段時間內暫停受理房地產企業IPO、增發、配股、發債等再融資方案。因此，上市融資的願望對大多數房地產企業來說，短時期內還無法暢通實現。

　　3信託融資。房地產信託，是指信託投資公司以

　　發行信託受益憑證的方式向投資者募集資金。根據信託資金投向的不同，房地產信託可分為信託貸款類、股權投資類和混合類。信託融資與房地產行業結合具有一定的優勢，信託產品設計靈活，能根據不同房地產專案對資金的不同需要“量身定做”，能做銀行不能做的一些專案。發行信託產品的手續、複雜程度以及資金到位時間比起發行債券、IPO、增發或配股等其他融資方式更具優勢，並且期限靈活、設計多樣。對房地產企業資本結構有改善作用，在不提高公司資產負債的情況下融資，優化了公司資產負債結構，信託融資的表外處理往往成為企業融資追求的目標。

　　4債券融資。債券是為籌措資金，向投資者發行，承諾按一定利率支付利息並按約定條件償還本金的債權債務憑證。債券的突出優點在於籌資物件廣，市場大。但是這種籌資方式成本高，房地產債券與一般債券相比利率要高，限制條件多。目前國家對發行債券的企業要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，並且對企業資產負債率、資本金及擔保等都有嚴格限制。再加上相關的法律、法規不健全、風險比較大等原因，房地產開發企業通過債券融資的規模相當小。

　　2.新型的融資方式。

　　1可分離式可轉債。可分離交易的可轉債的全稱是“認股權和債券分離交易的可轉換公司債券”以下簡稱“可分離債”，其本質上屬於可轉債，但與一般意義上的可轉債相比，又有了“隨可轉債附送認股權證且認股權證和可轉債分離交易”的特點。發行後公司債券和認股權證分別在交易所債券市場和權證市場交易，債券有規定的利率和期限，到期償還本金，且有穩定的利息;認股權證可以出售，也可以到期行權，以約定價格購買公司股票。傳統可轉債是債券屬性和股票屬性的結合，而可分離債是實現了債券屬性和股票屬性的分離，是國內資本市場的創新產品。對企業來說，選擇發行可分離債這種融資方式

　　融資成本較低、對上市公司股本擴張壓力較小。其特點：一是可分離債適合大型企業的大規模募資活動，通過發行可分離債，能夠實現一次審批兩次融資，假如債權融資部分完成後，企業經營業績增長得到了市場認可，一般來說，債券所附的認股權證就很可能會被行權，以此方式，企業可以輕鬆實現兩次融資;二是按照規定，可分離債有“期限最短為一年”的限制，對於債券期限的上限沒有限制，這樣，上市公司可以通過發行可分離債，尋求長期的資金來源;三是可分離債的債券利率要比一般的企業債低，上市公司發債的財務費用就可能降低。

　　2REITs。REITs——房地產投資信託，是指信託公司通過設計信託計劃，與投資者簽訂信託投資合同，通過發行信託受益憑證或者股票等方式受託投資者的資金，然後進行房地產投資或者房地產抵押貸款投資，並委託或聘請專業機構和人員具體經營管理的一種資金信託投資方式，一般以股份公司或者契約型信託形式出現。REITs以受益憑證在資本市場上籌集資金，通過直接運營房地產物業，或者間接融資的方式投資於房地產市場，獲得資產運營收益作為投資信託的報酬，有效地結合了房地產市場和資本市場。國內REITs金融產品發行處於醞釀階段，作為一條有效的房地產資本流通渠道，亟待開啟並拓寬。對於持有商業物業的房地產企業，通過REITs上市實現融資套現是最實在的資金解決方案。從國外REITs成熟市場執行來看好處在於：不受募集時間的限制，一般海外上市公司每12個月募資一次，不受募資金額的限制，是一種比較穩定的融資方式;房地產企業分拆旗下的物業以REITs形式上市，不僅可以獲取現金以便進行更高回報的投資，還有助於那些股價較資產價值有很大折讓的上市房地產企業還原其優質資產的價值;REITs通過投資購買寫字樓物業、零售物業，一方面促進該類物業的銷售，另一方面，REITs的上市，保持了較高的流動性。

　　3信託組合融資。信託組合融資目前最常見的形式是：信託+銀行貸款的組合構建房地產專案融資模式，融資安排以信託為核心，實現信託前段融資，銀行後端支援。信託的靈活性，在串接多種融資渠道方面獨具優勢，成為配置組合融資的工具。信託組合主要可發揮的功能有：可引入海外基金;可充當國內的產業投資信託基金;可採用固定回報的方式以股權投資的形式進入專案公司;可適當的時候將專案公司包裝上市;可完成專案前期建設，使專案符合銀行貸款條件。

　　二、房地產企業融資風險控制

　　房地產企業在融資過程中，必須高度重視融資風險的控制，儘可能選擇風險較小的融資方式。對各種不同的融資方式，企業承擔的還本付息風險從小到大的順序一

　　般為：股權融資、債券融資、銀行融資、信託融資。企業為了減少融資風險，通常可以採取各種融資方式的合理組合，即制定一個相對更能規避風險的融資組合策略，同時還要注意不同融資方式之間的轉換能力。比如對於短期融資來說其期限短、風險大，但其轉換能力強;而對於長期融資來說，其風險較小，但與其他融資方式間的轉換能力卻較弱。融資應當在控制融資風險與謀求最大收益之間尋求一種均衡，即尋求企業的最佳融資結構。

　　1.從資本成本角度考慮融資結構。資本成本WACC是企業使用資本所負擔的成本。資本成本等於為補償資本的時間價值和投資承擔的風險所要求的報酬率，或者等於具有相同風險程度投資資本的機會成本，資本成本是企業融資對投資專案要求的最低報酬。資本成本是聯絡融資決策和投資決策的橋樑，也是優化資產負債結構的測試工具。企業通過資本成本的控制，可以為企業的融資結構和融資方式提供決策依據。

　　假如企業資本來源方式有N種:銀行長期貸款、債券、普通股、信用借款等，第i種資本來源所佔比例和成本分別為Wi和ri，那麼WACC = ∑n

　　t=1Wi×ri，其中對權數Wi計算應參考公司資產市場價格來確定。對資本成本ri計算，借款和債券應按照稅後負債成本計算：稅後負債成本= T×rd，普通股權益成本可以運用戈登模型和資本資產定價模型 CDPM。戈登模型：re=D/P0+g，其中g為企業股利年增長率，rd為股東所要求的投資報酬率，預計下一年的股利為D1，當前股價為P0。資本資產定價

　　收益率。簡便 值可取資本市場同行業平均分紅派息率。r

　　ref企業通過對資本成本的控制，經反覆模擬後取得公司最

　　佳的融資結構，從而再來配置相應的融資組合。

　　2.引入資產負債管理概念—久期匹配來控制負債規模和結構。大型房產企業可以引用銀行資產負債管理Liability Management，簡稱ALM，資產負債管理是以資產負債表各科目之間的“對稱原則”為基礎，主要是指資產與負債科目之間期限和利率相對稱，以期限對稱和利率對稱的要求來不斷調整其資產結構和負債結構，來緩解流動性、盈利性和安全性之間的矛盾，實現經營上風險最小化和收益最大化。“對稱原則”主要是運用久期匹配來測試，久期可以看成是現金流量的時間加權現值。久期匹配法是要在資產組合中將資產與負債的利率風險相匹配。該方法傳統的模型假定利率期限結構平緩且平行變動，用以管理利率期限結構曲線形狀變動等引起的現金流量的波動風險、流動性風險及信用風險。

　　融資風險的成因

　　任何融資行為都有可能帶來風險，著名的太子奶因融資不當，從融資開始到企業倒閉也不過僅僅9個月時間。中小企業也不例外，在融資過程中也可能面臨各種風險，特別是在今年金融緊控形勢下，融資風險可以說存在於各家企業。中小企業的融資風險主要是指由於多種不確定因素的影響使其在融資過程中所遇到的風險，根據多年的投融資經驗，投融資專家張雪奎教授總結融資風險主要有以下幾條:

　　1、國家經濟政策所導致的融資風險

　　一般而言，由於中小企業生產經營極不穩定，一國經濟金融政策的變化，都有可能對它的生產經營、市場環境和融資形勢產生一定的影響。如果中小企業不能根據國家經濟金融政策的變化做出敏銳的反應和及時調整，將會給中小企業的融資帶來一定的風險，進而影響到中小企業的發展。如國家的產業政策限制的行業，其直接融資和間接融資的風險都較大，如果企業經營得不到正常的資金供給，企業就難以為繼。又如，在貨幣政策緊縮時期，市場上資金的供應減少，受此影響，中小企業通過市場來籌集資金的風險增大。要麼籌集不到資金，要麼融資成本提高、融資數量減少，直接影響了企業資金鍊連續性，並進一步增大了中小企業的經營風險。據投融資專家張雪奎教授所知，今年大量企業遇到這種情況，融不到資金是企業經營困難，融到的資金成本過高，造成還貸壓力過重，致使企業難以放手經營。

　　2、經營的不穩定性導致的融資風險。中小企業對外界經濟環境的依存性較大，因而中小企業除對國家產業政策和金融政策有著較強的敏感性外，國家經濟制度安排，巨集微觀經濟環境的變化，行業競爭態勢的加劇，也將增大中小企業的經營風險，最終影響中小企業的經營和發展。那些經營不佳或銷售渠道不暢，或競爭實力不夠或難以實行多元化經營來分散風險的中小企業往往首先受到市場的衝擊。而經營風險的增大又使中小企業的經營穩定性遭到破壞，進而更難滿足市場融資的條件，融資更加困難。

　　3、管理水平低下所導致的融資風險。管理水平低下主要表現在，中小企業的管理觀念落後，內部管理基礎工作缺乏和管理環節薄弱，人員素質普遍不高，對市場的潛在需求研究不夠，產品研製的技術力量有限，對市場的變化趨勢沒有預見性等。由於管理上的種種缺陷，致使中小企業的後勁不足。高開業率和高廢業率是中小企業的主要特點，從而使得商業性金融機構非常謹慎。在我國，中小企業5年淘汰率近70%，約30%左右的小企業處於虧損狀態，僅有三成左右具有成長潛能，七成左右發展能力很弱，能夠生存十年以上的中小企業僅佔1%.因此，中小企業無論是進行直接融資，還是間接融資，都會面臨諸多融資障礙，融資風險往往很大。

　　4、信用危機所導致的融資風險。中小企業信用不足是一個普遍現象。有的中小企業會計資訊不真實、財務做假賬、資本空殼、核算混亂，有的中小企業抽逃資金、拖欠賬款、惡意偷稅，這在一定程度上都影響了中小企業的形象。相對於大企業的很多資訊的公開化和容易以極低的成本獲取，中小企業的資訊基本上是內部化的、不透明的，銀行金融機構和其他投資者很難通過一般渠道獲得，因此，銀行要向中小企業提供貸款或投資人要向中小企業進行投資就不得不加大人力資源的投入以提高資訊的收集和分析質量。這一方面加大了銀行或投資人貸款和投資成本，另一方面也給中小企業的融資帶來困難，中小企業的融資存在很大的不確定性。

　　1、融資風險"潛伏期"識別融資風險"潛伏期"的警兆是指建立在大量資料分析基礎上的反映融資風險大小以及是否帶來財務危機的先兆。這個資訊資料包括兩個方面:一是企業內部經營管理的資訊;二是與企業相關聯的外部市場所處行業的資訊。潛伏期的融資風險主要是企業對融資活動的控制風險，主要反映企業是否可以融到資和是否正確融資。

　　目前我國中小企業的融資方式中除了內源融資以外，在外源融資中，債權融資仍佔主要地位，因此對其融資風險的預警中債權融資風險要特別關注。從融資的外部環境與內部控制角度綜合分析，將潛伏期警兆分為:外部融資市場的成熟度不高;融資主體自由度不高;不進行融資方式分析;不關注資金成本;融資活動不符合融資的優序排列;企業同期平均資產收益率略低於債務資金成本率。

　　2、融資風險"發作期"識別"發作期"融資風險的警兆一般呈現出景氣警兆的特徵，即反映財務景氣的程度和狀況。這可分為財務警兆與管理警兆兩方面:

　　財務警兆包括:1資不抵債，這意味著該企業面臨著嚴重的償債危機，有被清算重組、變賣資產的可能。2經營活動現金淨流量出現負數。這表明企業獲利能力的原動力出現故障，沒有新經濟來源以抵消資金成本。3存在大額的逾期利潤。這表明股權融資面臨巨大風險，無法保障資本投入者的投資回報。4信用等級下降，這是償債能力下降的必然結果。5融資活動受到嚴重阻礙，面對好的專案，無法獲得外部資金支援。

　　經營管理警兆包括:1主營產品核心競爭力下降，屬夕陽產業產品，這表明企業的盈利嚴重下降，並且沒有發展前景。2管理混亂，人力資源短缺，這表明經營業務不景氣，難以得到內外部人員的認可。

　　3、融資風險"惡化期"識別惡化期的警兆表現是發作期的警兆未能得到控制，融資風險進一步轉化為企業財務危機或者財務危機的結果。其表現如下:1主要財務指標顯示財務狀況嚴重惡化。如資產負債率急劇上升，大大超過100%，淨資產收益率為負數等。2已經不具備償債能力，即不僅無法償還借款，並且得不到債權方的展期許可，很可能會被借款人接管企業或進行清算。3企業出現非季節性的異常的停工、停產現象，這是企業破產的先兆。