房地產市場調查論文

　　房地產市場調查的科學程式是市場調查的重要基礎,有了嚴密的科學程式,市場調查才是科學有效的,同時也能有效提高調查的效率和準確率,因此對房地產市場調查應有科學的程式。下面是小編為大家整理的，供大家參考。

　　範文一：房地產市場調查對專案策劃的影響

　　摘要：房地產專案概念設計要求開展房地產市場調查房地產專案在進行概念策劃的時候，其基本原則是企業必須基於自身優勢迎合房地產市場發展的趨勢和需求，立足於消費者的需求，要求通過市場調查對消費者進行深入調查。

　　關鍵詞：房地產;市場調查;專案策劃

　　STP策略最早由美國著名的市場學家溫德爾•施密斯在20世紀50年代提出的市場細分Segmentation概念，其完整的提出是由著名的國際營銷大師、被譽為營銷學之父的美國西北大學教授菲利浦•科特勒PhilipKotler在上世紀90年代提出的，他認為STP戰略由市場細分S———Segmentation、目標市場選擇T———Targeting、產品定位P———Positioning組成。該戰略在提出後迅速被世界各行業所採用，目前已經被世界500強企業廣泛應用。隨著房地產市場競爭日益激烈，STP策劃逐漸成為專案設計之前必做的一項工作。

　　一、房地產市場調查在專案中的地位

　　我國房地產市場進入21世紀後，房地產企業開始面對激烈的市場競爭和差異化、區域化的市場需求。市場調查開始受到房地產企業的重視，特別是在專案拿地、規劃設計和營銷階段，房地產企業都需要經過深入的市場調查，理清專案所在市場的脈絡和發展方向，根據市場狀況抓住有利時機，使專案內部收益率達到最大化。由於房地產產品、市場不同於其他行業，所以房地產市場調查在整個房地產專案運作階段所體現的地位也有所不同。

　　1、房地產市場調查是獲取市場資訊的重要渠道根據西方經濟學理論，市場經濟受供求關係的影響，商品的買方和賣方共同決定市場。房企通過房地產市場調查，一方面可以瞭解到產品的供應結構、存量、去化週期、年竣工量等重要的市場供應資訊。另一方面，可以掌握市場購房者的需求偏好、購買力及居住習慣等因素。

　　2、房地產市場調查是專案決策的重要依據隨著房地產市場競爭越來越激烈，房地產企業對每個專案的決策都將影響著企業未來的發展，所以專案的決策將日益謹慎。房地產市場逐漸轉向買方市場，瞭解市場真實情況成為決策的重要一步。另外，房地產市場具有多樣性和實效性，不同的時間、城市房地產市場均呈現出異質性，所以在專案開發過程中必須時時掌握市場情況，時刻根據市場變化調整開發、銷售策略。

　　3、房地產市場調查貫穿專案營銷全程房地產企業開發的最終目標是企業盈利，將生產出來的產品銷售出去，而房地產營銷往往是房地產企業工作中的重點。房地產市場調研貫穿於市場營銷管理全程，如圖1。

　　二、STP策略對房地產專案的作用

　　隨著房地產市場的發展，業內專家逐漸把房地產概念營銷劃歸為STP策劃，形成一個完整的房地產專案STP策劃。

　　1、市場細分S———Segmentation對專案的作用市場細分需要根據市場調查的結果，對城市內潛在消費群體進行劃分，細分出若干個市場。如萬科根據不同的維度將客戶細分為五大類，核心型家庭、注重自我享受的社會新銳家庭、關心健康的幸福晚年家庭、價格敏感的務實家庭和彰顯地位的成功家庭。企業對市場細分的準確與否將影響後期專案客群定位的準確性和後期專案銷售進度。

　　2、目標市場選擇T———Targeting對專案的作用目標市場的選擇是企業根據市場調查，對細分市場進行評估之後，決定專案要進入的某一細分市場。開發商根據確定細分市場，對專案銷售策略進行系統的制定。目標市場選擇的成敗決定專案未來銷售成敗，並且在專案策劃過程中，對專案決策起著至關重要的作用。

　　3、產品定位P———Positioning對專案的作用房地產專案產品定位主要從專案的案名、使用功能、檔次、主題、價位等進行確定，每一個維度都能體現出專案針對的目標市場。產品定位的主要功能是吸引潛在客群購買專案產品，通過各種策略提高專案附加值、溢價率，增加專案銷量。

　　4、概念營銷對專案的作用概念營銷主要是通過對房地產專案賣點提煉，賦予專案一定的概念吸引消費者，引導消費觀點。在資訊爆炸的年代，產品之間的差異性逐漸縮小，概念營銷不僅可以為專案在銷售過程中提供依據，保證銷售方向不發生偏離。另外，概念營銷還能體現產品的綜合設計創意，使產品贏得買家的認同，提高專案附加值。

　　三、房地產市場調查對專案STP策劃的影響

　　房地產市場調查對專案的影響是持續的、全程的，其中專案STP策劃前和策劃過程中對市場調查依賴度更高。

　　1、房地產市場調查影響市場細分準確性市場細分是對影響房地產市場的因素進行重新歸類的過程，需要進行大量的市場調查。由於不同的產品市場對市場調查的要求不同，本文以常見的住宅市場為例，討論住宅市場細分過程中市場調查的重要性。住宅產品在市場調查過程中需要詳細的調查細分市場中的人口、區位、消費心理與行為。其中，人口調查是市場細分的基礎，包括年齡、家庭結構、收入水平、文化程度等。這些因素決定購房者的住房偏好，如果市場調查資料不準確將使細分市場出現偏差，影響專案準確定位。

　　2、房地產市場調查決定目標市場選擇目標市場選擇受市場規模、區域社會經濟條件、風險性因素和政策性因素的影響，這些因素的獲取和分析均需要通過市場調查獲取。而在選擇目標市場的過程中需要遵循四項原則①:①能夠系統地考察各個細分市場，從而瞭解全域性，更好地把握市場機會。②能夠系統地考察一個專案，就其滿足特定的細分市場需要進行專案策劃。③能夠從技術、經濟、管理角度，對專案策劃方案進行全面的論證與評估。④能夠對專案投資及投資方案做出科學的決策。四項原則中前三項要以房地產市場調查為前提，第四項間接以房地產市場調查為前提。無論是影響目標市場選擇的因素，還是目標市場選擇遵循的原則均以房地產市場調查為前提。

　　3、房地產專案概念設計要求開展房地產市場調查房地產專案在進行概念策劃的時候，其基本原則是企業必須基於自身優勢迎合房地產市場發展的趨勢和需求，立足於消費者的需求，要求通過市場調查對消費者進行深入調查。而房地產概念策劃的基本要求是要領先、引導消費者的需求，因此房企必須要對市場中消費者的偏好、習慣進行總結分析。

　　參考文獻

　　1、房地產市場調查相關問題及應用研究李慧麗東北財經大學2003-12-01

　　2、房地產市場調查及方法探析盛革肇慶學院學報2001-03-30

　　範文二：房地產市場調查分析

　　摘要：衡陽商品房結構將會進一步完善，市場將會進一步成熟。一些不遵守市場遊戲規則和沒有實力的企業將會逐漸被淘汰隨著衡陽市房地產市場的規範、有序的發展，前期只要能拿下一塊地，把房子建起來，就能賣出去賺錢的房地產“草莽英雄”時代很快就會結束。

　　關鍵詞：房地產;市場調查

　　一、衡陽市區房地產市場的調查分析

　　1.衡陽市房地產投資快速增長，但商品住宅投資增幅降低調查資料顯示：2010年—2012年的三年中，全市城區房地產業完成投資年均增長23.89%，商品房建設完成投資年均增長24.07%，商品住宅建設完成投資年均增長16.38%，尤其是2012年在商品住宅方面的投資幾乎沒有什麼增長。到2013年上半年，衡陽市城區完成房地產投資和商品房建設投資基本穩定，但商品住宅投資卻有所下降，這是衡陽市房地產開發史上少有的。由此可見，國家在近幾年對房地產調控出臺的政策對我市的整體房地產投資影響較小，但考慮到市場容量等因素，住宅專案的投資在下降，而商業地產如商鋪、寫字樓的物業投資增長十分明顯。近年來，衡陽市房地產投資保持了穩定的增長態勢，這也直接使得衡陽商品房市場異常活躍。即使是整個市場觀望情緒較濃的2010年，房地產的各項投資仍然保持了大幅度的增長，衡陽市房地產投資的穩步快速增長，成為衡陽社會經濟又好又快發展的巨大推動力。投資的火爆，一個最為主要的是受商品房消費市場近幾年熱情持續高漲的影響，無論是從衡陽社會經濟的發展、市民收入和生活水平的提高，還是城市化程序的加速推進、城市人口的大幅增加等方面，衡陽市商品房市場的潛在剛性需求都是巨大的。正是受市場空間的誘惑，企業投資商品房開發建設熱情不減。

　　2.衡陽市商品房開發建設快速增長，商品房竣工面積增幅較大調查資料顯示：2010年至2012年，衡陽市商品房施工面積年均增長23.45%;其中商品住宅施工面積年均增長20.88%。而衡陽市商品房新開工面積最近顯示出疲態，有下降趨勢;其中商品住宅新開工面積年均增長12.65%。2010年至2012年，衡陽市商品房竣工面積年均增長56.72%;其中商品住宅竣工面積年均增長49.93%。調查資料顯示：2013年上半年，衡陽市商品房施工面積、新開工面積、竣工面積等，較之2012年的增長速度開始進一步放緩。商品住宅開發建設一直是這些年衡陽房地產市場的重頭戲，而因為受2010年衡陽商品住宅消費“井噴”現象的鼓舞，相當多商品住宅專案在2011年紛紛購地上馬，直接形成了2011、2012年衡陽商品住宅炙手可熱的開發建設場景;2012國家巨集觀調控政策的再度趨緊只是在消費者心理上產生影響，並沒有直接作用於衡陽商品房市場，普通民眾在通貨膨脹的預期下，紛紛將購房或換房作為財產保值的手段，也促使衡陽房地產銷售市場量增價漲。到2013年受到房地產稅可能擴圍和調控政策加碼的影響，使得開發商的開發活動變得有些遲滯;這些現象造成2013年上半年商品房施工和新開工面積逐漸放緩。

　　3.衡陽市商品房市場供應與銷售調查分析A.衡陽市商品房市場供給批准預售情況調查分析調查資料顯示：2010至2012年，衡陽市商品房市場供應量增長幅度平穩;其中商品住宅市場供應量與商品房的市場供應成同步變化。資料同時顯示：2013年上半年，衡陽市商品房市場供應量較之2012年上半年下降了34%;其中商品住宅市場供應量較之2012年下降了36%。受商品房市場價格上漲的利好因素影響，衡陽市近年商品房供應量表現為逐年增加，但2013年衡陽房地產市場由於房價上漲過快、銀行對房貸利率上升使得銷售變得有些艱難，造成開發商放慢上市的步伐，等待我國新一代領導班子上臺後對房地產市場態度的明確。B.衡陽市商品房銷售調查分析調查資料顯示：2010、2011、2012三年，衡陽市商品房銷售高位回落態勢明顯;其中商品住宅銷售面積年均下降9.79%。資料顯示：2013年上半年，受到國內一線城市房價連續上漲的影響，衡陽市商品房銷售面積較之2012年上半年增加了14.3%;其中商品住宅市場供應量較之2012年上半年增加了12.76%。從資料中還可以發現：商品房銷售量減少的幅度不大，商品房供應量增加穩定。從消費者調查中還發現，衡陽市的商品住宅消費絕大部分都是自住型和改善型消費，投資型消費相對較少，這也說明衡陽市商品住宅的剛性需求很大，潛在的市場消費空間非常充足。

　　4.衡陽市商品房銷售價格調查分析調查資料顯示：從2007年衡陽市商品住宅均價1787元/平方米，到2013年商品住宅均價3774/平方米，經過5年多時間上漲2.11倍，平均每年上漲38.4%，漲幅驚人。關於房價這一重要問題，我們在本次調查中還分析如下兩個方面的問題：其一，衡陽房價上漲的原因是什麼?造成衡陽房價上漲的因素主要有以下幾個方面：一是成本的提高導致了房價的上漲。調查發現，2007年到現在，土地價格每畝上漲5.56倍;商品房每平方米人工工資增加了2倍多;鋼材、水泥、建築用磚三大件的平均價格基本都上漲了一倍;地價及人防等報建費基本也增加了一倍，這是被動提高的成本。除此之外還有商家主動提高的成本即商品房的品質成本。近年來，衡陽商品房的品質不斷提高，由此不可避免地增加了譬如園林、設計、服務等方面的成本。二是需求的增加導致了房價的上漲。因為土地的原因，房地產也是稀缺資源，需求大很容易造成供不應求，市場槓桿的作用很容易顯現。在衡陽，綜合品質很好的房子直到目前都是“搶手貨”，在大家的爭相購買中，價格自然水漲船高。衡陽房價上漲還有一個原因就是市民“買漲不買跌”的消費心理和在通貨膨脹影響下看漲的心理預期。在房價上漲時期，老百姓普遍認為房價還會上漲，現在不買以後價格會更高，這種追漲的心理付諸行為，很大程度上推動了房價的上漲。而至於在一二線大城市非常普遍的“炒房”推高房價現象，在衡陽則很少存在。其二，衡陽當前房價是否合理?從房價與當地經濟發展水平是否相適應看，2007年衡陽城市居民的人均可支配收入達到了10680元，而一二線城市的居民人均可支配收入在這個水平時，房價都已達到了每平方米4　000元左右。從全國看同類城市對比來看，2012年全國商品房價格資料顯示：一類城市指北京、上海、廣州、深圳等一線城市和沿海發達城市建成控制區的商品房平均銷售價格為每平方米25　980元;二類城市指省會城市等建成控制區的商品房平均銷售價格為每平方米9565元;三類城市指地市級城市建成控制區的商品房平均銷售價格為每平方米5　055元;四類城市指縣級城市建成控制區的商品房平均銷售價格為每平方米3　650元。衡陽屬於三類城市，其2012年主城區商品房平均銷售價格，據官方的資料為每平方米3　490元，顯然明顯低於全國同類城市的平均水平，甚至比全國四類城市的平均水平還要低。從全省同類城市對比來看，同樣是武廣高鐵沿線的株洲、湘潭、岳陽、郴州等地級市2012年的商品房均價分別為6　768元/平方米、5　946元/平方米、4　615元/平方米、5　869元/平方米，均高於我市的3　490元/平方米的水平。按衡陽市的區位優勢和發展潛力來講，衡陽市目前的房價還是正處於一個“價值窪地”的程度。從二手房的出租價格與新建商品房銷售價格的關係來看，以杭州作比，該市在一手新建商品房均價為每平方米7　000元～8　000元的時候，同地段的二手房租賃價格為1　500元～2　000元;衡陽當前一些較好地段的二手房租賃價格已達1　200元以上，但這些地段的一手新建商品房價格卻只有3　500元～4　500元。此外，從商品房成本上漲方面來看，近幾年衡陽商品房價格上漲的幅度遠遠低於成本上漲的幅度。經分析認為，當前衡陽房價是合理健康的，不虛高，沒有什麼泡沫成分。而從趨勢來看，目前衡陽的經濟正處於向上發展的大好時期，房價即使因國家政策調控會產生一些小幅波動，但沒有大幅下跌的可能。

　　二、當前衡陽房地產市場分析判斷

　　1.多方原因造成衡陽房地產市場火熱與降溫一是由於全國房地產調控效果不佳的影響，即一二線城市樓市持續上揚，強烈刺激了衡陽的消費者，加上各大媒體的炒作，衡陽消費者出於對通貨膨脹的預期對市場房價的上漲心理預期明顯，因此有能力買房的消費者大都入市購房，這是衡陽市場火爆的主因。二是國家住房民生保障政策的影響，最主要的是過去一段時間國家出臺了許多保障性住房方面的政策，市民在觀望地方政府在這方面的執行力度。但現實中保障性住房供給情況無論是數量和位置等都難以滿足要求，消費者只能再次轉向市場購買商品房。三是國家金融機構房產按揭貸款對第二套、第三套房的條件提高、利率上調和房地產稅開徵傳聞與預期使一部分消費力受到抑制，在某種程度上，這一點是造成衡陽樓市住宅銷售逐漸回落的很重要原因。四是衡陽房地產市場在過去幾年較為快速發展的過程中，消耗了現有大量的購買力，再加上衡陽房價高企也抑制了部分剛需入市。原來隱現的各方面的問題，如開發商的誠信問題和住房的品質、結構不合理造成個性化的品質產品以及適合城市中低收入家庭的產品嚴重不足等等逐漸顯現，是住房消費市場走向平靜的內部深層次原因。

　　2.當前衡陽房地產市場形勢的基本判斷一直以來衡陽樓市並無太大波動，都是呈平穩和健康有序發展的態勢。即使是在2010年衡陽商品房在國家調控政策出臺的背景下，銷售量仍然保持了較大幅度上升，這從總體來說是由於衡陽的房地產業發展速度不快，目前還處於自給自足的階段，受國家巨集觀調控政策的影響較小。衡陽整個基本經濟面向好、城建效果日新月異、房價與衡陽經濟發展水平及市民承受能力較相適應等使得整個房地產市場基本是穩定的。供給、需求也基本平衡，當前衡陽房地產市場形勢還是合理和健康的。

　　三、未來衡陽市商品房市場走勢基本判斷

　　1.衡陽的房地產業將在盤整中發展，市場潛力很大，因此上升的空間也很大我們要客觀地認識國家以市場為主導的巨集觀新政策對衡陽房地產市場的影響。由於衡陽市場以剛性需求為主，從長遠來看，新政影響是積極的。在長期看好、短期有困難的形勢下，短期的盤整、震盪在所難免。衡陽樓市目前處在市場發展的上升期的盤整時段，隨著盤整的結束，在今後較長一段時間內衡陽樓市都將保持這種上升的趨勢。

　　2.衡陽房價下降的空間是不存在的，也就是說衡陽房價接下來沒有大幅下跌的可能從商品房的成本角度看，今後包括建築成本和品質成本肯定還會提高，特別是土地成本大幅上漲的前提下，房價因此絕無大幅下跌的可能，只會在波動中上漲。從衡陽經濟社會的持續發展的基本面來看，衡陽房價也應該會上漲。但另一方面，衡陽房價大幅爆漲也會很艱難，因為我們還是要清醒認識到國家加強供應、市場調整方面巨集觀政策調整對於衡陽房價接下來走勢有不可忽視的影響。當前基本穩定的衡陽房價態勢應該還會持續一段時期。今後，衡陽房價會保持一種小的幅度“溫和”上漲。

　　3.衡陽商品房結構將會進一步完善，市場將會進一步成熟。一些不遵守市場遊戲規則和沒有實力的企業將會逐漸被淘汰隨著衡陽市房地產市場的規範、有序的發展，前期只要能拿下一塊地，把房子建起來，就能賣出去賺錢的房地產“草莽英雄”時代很快就會結束。只有那些能深刻理解消費者需求，提供符合市場要求房產商品的企業才能在成熟的市場中發展壯大，而那些既沒有雄厚資金實力又缺乏誠信經營理念的房地產開發企業會逐步被市場所拋棄。

　　參考文獻

　　1、房地產市場調查方法簡析張禹; 張陽市場週刊商務2004-11-01

　　2、商業房地產專案市場調查要素的多層面分析吳必龍工業技術經濟2005-08-25