統計學學年論文

　　學年論文就是高等院校要求學生每學年完成的一篇學術論文，這是一種初級形態的學術論文。下文是小編為大家整理的關於的範文，歡迎大家閱讀參考!

　　篇1

　　福建省房地產市場價格影響因素分析及預測

　　[摘要] 經過十多年的發展，房地產業已經成為我國國民經濟重要的支柱產業，它迅猛發展的勢頭備受世人矚目。近年來，房地產價格上漲較快，部分地區房價持續飆升，超過了經濟總體增長水平。因此對城市房地產價格問題的研究引起了學術界、企業、政府和媒體的高度重視。是什麼因素導致了商品房價格的持續、快速增長?本文以福建省房地產市場為例，就福建省房地產市場價格的影響因素進行定性分析和迴歸分析，並對福建省的房價進行了預測。目的在於對福建省房地產市場價格的影響因素形成全面、客觀的認識，併為房地產市場的各個參與者的決策提供參考。

　　[關鍵詞] 房地產價格;房價影響因素;迴歸分析

　　一、引言

　　一研究的背景與意義

　　房地產業是國民經濟的一個重要產業，是國民經濟的基本承載體。房地產業的發展對建築業，以及建材、冶金、化工等產業發展起著帶動作用，也推動著金融業的發展，是吸引金融業投資的重要領域。房地產業的發展不但能帶動經濟發展，也有利於產業結構的升級，拓展消費市場，優化城市消費結構，促進城市經濟的繁榮，並帶來大量的就業機會。國家巨集觀經濟部門經過綜合分析認為，房地產業將成為我國又一支柱產業。

　　我國房地產業歷史悠久。中國房地產業最早產生於19世紀末20世紀初，並隨著中國商品經濟的發展、社會經濟制度的變革，而經歷了一個曲折的歷史發展過程。而真正與現代市場經濟聯絡在一起的房地產業起步是從80年代開始的，至今只有30餘年的時間。自黨的十一屆三中全會召開以來，我國房地產業經歷了復甦、發展、調整、繁榮和巨集觀調控等階段，從一個不成熟的產業慢慢走向成熟。特別是1998年我國取消福利分房以來，房地產業一枝獨秀，發展迅猛，成為近年來中國快速經濟增長的最大動力和源泉之一。以福建省為例，改革開放初期的城鎮人均住宅建築面積為8.5平方米，1998年達到20.1平方米，2007年則為33.5平方米，在30年不到的時間裡翻了兩番。房地產業的高速發展、市場的交易活躍也帶來了房價的水漲船高、一路攀升。一方面，房地產業帶動了許多相關產業的發展，帶來整個國民經濟的繁榮，總體發展比較健康，另一方面，房價的高速攀升也暴露了不少問題，引起了人們對房地產市場泡沫的擔心。1990年日本的房地產泡沫破滅帶來十年的經濟蕭條，1997年的樓市泡沫策動亞洲金融危機，2008年美國房地產市場衰退引發次貸危機。而目前我國的房地產經過了2003-2007年五年的高速發展期，房價已逐步攀升到頂峰，2008年受金融危機影響房價略有下降，2009年又全面復甦，繼續保持了上行的態勢。房地產業的發展速度大大超過了其他行業，在個別城市，房屋價格翻倍的速度甚至與當年日本東京、香港房價暴漲時刻完全一致，這也導致將房價因素納入CPI統計的呼聲連年高漲。其他國家和地區的經驗告訴我們，房地產業如果發展不健康，很容易聚集泡沫，泡沫一旦破裂，國民經濟就會受到巨大沖擊。

　　本文將以福建省商品房市場為例，運用經濟學理論和計量統計方法，對福建省房價的影響因素進行定性和定量分析，研究的意義在於發掘福建省房地產價格變動的規律，進一步認識房地產市場的執行狀況和市場價格的影響因素，為購房者、開發商的投資決策和地方政府的制定政策提供參考和建議。

　　二研究內容與方法

　　目前國內外對房地產價格因素的分析與研究比較多，本文將在這些理論研究的基礎上，結合福建省房地產市場的現狀，採用1996-2008年資料，運用SPSS，MINITAB軟體和統計學方法，對各影響因素對房地產價格的影響程度進行分析，建立多元線性迴歸模型，確定房價與各因素之間的數量關係，並對該方程模型進行統計檢驗，最後對福建省商品房市場價格進行預測，提出相關政策建議。

　　本文共分為五個部分。第一部分為引言，主要介紹課題的研究背景和意義，研究思路和方法。第二部分將回顧國內外的相關理論研究成果，這是本文案例分析的理論基礎。第三部分將聯絡實際，對福建省房地產價格的影響因素進行定性分析，選取相應的統計指標，從供給和需求兩方面分析近年來房價上漲的原因。第四部分則屬於定量分析階段，通過蒐集的相關指標資料，建立統計模型，對第三部分的理論做出實證分析，並對福建省房地產市場價格的發展趨勢進行預測。第五部分在總結研究結果的基礎上，對地方政府穩定房價提出政策建議。

　　二、房地產價格的相關研究回顧

　　一房地產價格的基本概念

　　房地產是房屋和土地財產的總稱，又稱不動產，它包括土地、建築物以及固著於土地、建築物不可分離的部分。具體而言，房產是指建築在土地上的各種房屋，例如住宅、辦公樓、商場、廠房、倉庫和其他服務、文化、教育、衛生、體育用房等;地產是指土地及其上下一定的空間，包括地面道路、水域和地下的各種基礎設施等。房地產的含義也有廣義和狹義的區別：廣義的房地產是指土地、土地上的永久建築物、基礎設施、以及如水和礦藏等自然資源，還包括與土地、房屋所有權有關的權利和利益;狹義的房地產則指房屋的建築部分與建築地塊有機結合的整體和它們衍生的各種物權。

　　房地產價格是房地產價值的貨幣表現，是房屋建築物價格和土地價格的有機統一，在價值形態上包括兩部分，一是土地價格，二是房產價格。所謂土地價格，也稱地產價格，是指地租的購買價格，是地租的資本化，這在地租理論中有詳細介紹。而房產價格是指房產商品價值的貨幣表現，它包括房屋建築產品價值的貨幣表現與房屋建築所佔土地的地價兩個部分。

　　[2]房地產價格就是由土地價格和建築物價格構成的。一般說來，通常包括以下六大項：土地取得成本、開發成本管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤。

　　二國內外研究的文獻綜述

　　1.國外對房地產價格的研究

　　國外對房地產業的發展研究起步較早，對房地產價格影響因素進行分析的文獻很多，內容涉及到供求關係、人口增長、銀行信貸、巨集觀經濟因素等方面。

　　在市場供求關係方面，Geof Kenny 1999採用協整技術，建立了愛爾蘭房地產市場供給和需求方面的模型，他的研究表明了收入增加會引起需求的增加，使住房價格上漲，並且住宅價格和建設成本存在穩定的比例。Quigley 1999通過供求平衡定價原理，以人口、就業、收入、房屋空置率等因素為自變數，對房價進行了迴歸分析，得出了巨集觀經濟因素對短期房價影響不大，卻能影響到長期價格的結論。而在銀行信貸方面，Collyns, Senhadji 2001對於香港,韓國,新加坡和泰國的相關研究則表明,銀行信貸的增長和房地產價格上漲具有顯著的同步效應。之後的Davis , Haibin Zhu 2004對銀行貸款和商品房價格之間關係進行了實證分析，結論是房地產價格的上漲是銀行信貸規模擴張的原因，而不是相反。在巨集觀經濟因素方面，Diana Kasparova, Michael White也是從供求模型入手，研究了單一貨幣政策、以及GDP等巨集觀經濟因素對歐盟部分國家住宅價格的影響。國外的房地產價格理論較多也較為成熟，這對我國房地產價格的實踐研究具有一定的借鑑意義。

　　2.國內對房地產價格的研究

　　近年來，國內學者對房地產市場的研究主要集中於對房地產市場內部執行規律和外部影響因素等方面，為了便於論文之後對福建省的房地產價格影響因素進行實證分析，本文主要蒐集了房地產價格方面的研究文獻，並在此做出綜述。

　　在供求影響價格方面，學者大多將商品房價格影響因素從供給和需求兩個角度進行闡述，並且近年的研究越來越多關注於具體城市。賀雪梅2008對東部沿海城市住宅價格執行機制進行了研究，李笑2007、丁建國2009、馬莉莉2009分別對株洲、西安、昆明的房地產市場供給和需求因素進行了分類和定性分析，並且都採用了多元迴歸、灰色關聯度分析等方法對影響因素進行了建模。

　　在社會主義市場經濟條件下，我國的房地產價格不僅受市場規律、供求關係影響，也受到國家巨集觀經濟調控等行政因素的影響。柴強2005指出利率、稅收、匯率政策都會直接或間接地影響到房價。宋勃，陳海博2006認為人民幣升值對房價的普遍影響是“最早持續上漲、然後形成泡沫、最後泡沫破滅、房價下降”，而升值的最終影響取決於升值後巨集觀經濟的走向。周京奎2005運用單整與協整檢驗方法及誤差修正模型對中國4個直轄市的住宅價格與貨幣政策的互動關係進行了研究，結果表明城市住宅價格上漲與寬鬆的貨幣政策有緊密的聯絡。

　　另外，在房地產自身區位、環境等因素的影響方面，也有學者做出瞭解讀。王霞，朱道林等2004以北京市為例研究了軌道交通對房價的影響範圍和程度，馬婭娟2005則分析了住宅智慧化水平、開發商品牌等無形因素對房地產估價的影響。

　　三、福建省房地產價格影響因素的定性分析

　　一房地產價格影響因素

　　綜合以上搜集的有關房地產價格影響因素的各類文獻可以看出，理論上，房地產價格是圍繞房產價值波動的，是房地產市場供求關係長期和短期各種動力相互作用的結果;同時，實際成交價格在理論價格的基礎上又受到了來自巨集觀經濟環境如經濟發展水平、收入、人口規模等、房地產產業範圍如土地供給制度、商品房管理制度、開發商融資渠道等、以及各種有形無形的因素的共同作用。從本質上講，凡是能夠影響到房地產供給和需求的一切因素都可以歸結為影響房地產價格的因素。因此，參考華偉《房地產經濟學》中的歸納，本文擬將房地產價格的影響因素分為以下五類。

　　1.自身因素

　　影響房地產價格的自身因素包括：

　　1區域因素：即通常所說的地理位置。包括房地產開發專案的地段區位、地質條件、地形地勢、宗地面積和形狀等。

　　2環境因素：包括採光通風、空氣質量、綠化水平、噪聲汙染、交通通達情況，以及與周邊環境是否協調等等。專案周邊良好的自然和人文環境有利於提高商品房的價格。

　　3建築物屬性：包括建築物外觀、設計施工質量、裝置狀況、物業水平等。這些因素也將對房地產價格產生較大影響。

　　以上因素對住宅價格的影響可以用土地成本、建築規模、建築施工成本，還有微觀層面的住宅規劃等指標來量化。

　　2.經濟因素

　　巨集觀經濟因素影響整個社會，房地產的特殊性在某些程度上會極大地受到巨集觀因素的影響。影響房地產價格的經濟因素包括：

　　1經濟週期：經濟的週期性波動對房地產這類的耐用品影響極大。經濟的增長情況影響到投資者對未來的預期和居民的購買力，決定了房地產市場的景氣程度。

　　2物價、收入和就業水平：物價變動一方面導致貨幣價值變動，影響房地產價格;另一方面物價水平提高，房地產保值和增值的作用越明顯，人們的購買意願越強烈，需求就會增加。同時，根據房地產市場發展較完善的西方國家的情況，就業水平和居民的收入水平提高，家庭在房屋方面的開支也會加大，這表明收入和就業水平也與房地產市場的需求量成正比。

　　3利率及金融環境：銀行利率直接影響到房地產融資，較高的利率會增加房地產開發和投資的財務負擔，使房地產交易行為受到抑制，從而影響到房地產價格。金融環境的好壞影響一個地區的經濟發展狀況，進而影響房地產交易的積極性，對房地產價格也會產生影響。

　　總的看來，影響房地產價格的經濟因素大體可以用GDP、巨集觀經濟景氣指數、物價指數、居民收入水平、就業率、銀行利率等指標來量化。

　　3.社會因素

　　1社會穩定狀況：社會穩定，人民樂於生產投資，生活能夠持續穩定地改善，經濟發展帶動地價上漲。政局動盪、治安混亂，人民無心發展生產，整個經濟崩潰，地價必然下跌。我國這幾年房地產市場的良好發展就是得益於當前國泰民安的政治環境。

　　2人口狀況：人口增長，對土地的需求必然增加，地價上漲;人口素質提高，對社會 穩定、經濟發展都有良好的促進作用，也會帶動地價上漲。

　　3城市化水平：城市化水平提高，人口及各種經濟活動都要向城市聚集，對城市土地需求的增加使土地價格提高，周邊的農村用地也成為利用強度較高的非農業用地，地價隨之上漲。反之，如果城市過於擴張或城市衰落，也會導致地價下降。

　　綜上所述，社會因素大致可以用人口總數、非農業人口數、城鎮化率等指標來衡量。

　　4.行政因素

　　1土地制度及政策：不同的土地制度會通過對土地供應量的控制，進而影響房地產的供給和價格。

　　2住房制度及政策：國家在每個時期不同的房地產政策都極大地影響到房價。

　　3稅收政策：不同的稅種、稅率及其徵收環節都會在不同程度上對房地產的開發、交易成本造成影響，同時課稅的轉嫁問題也應納入考慮的範圍。

　　4城市規劃：行政隸屬的變更、以及城市規劃中對土地用途、容積率、覆蓋率等的規定都有可能改變一個地區的房價。

　　量化這些因素的主要指標包括土地供應量、稅收結構等。

　　5.其他因素

　　另外人的心理因素包括消費者預期、個人偏好、對風水和風俗避諱的講究等以及其他一些非常規因素例如國際經濟環境、國外房價等對房地產價格也可能產生影響。

　　二福建省房地產價格的影響因素分析

　　與我國其他地區一樣，經過十餘年的發展，福建省房地產業的經濟地位日益重要，房地產市場的供給與需求總量都出現了明顯的增長，房地產開發投資額、竣工面積、銷售面積、銷售額都逐年遞增，儘管近年來國家出臺控制房地產投資規模、平抑房價的各項巨集觀調控政策，福建省房地產業依然保持強勁的增長勢頭。根據現有的統計資料，福建省商品房銷售均價已由1996年的1667元/平方米上升到了2008年的4384元/平方米。

　　究竟是什麼原因促使了房價的步步高昇?福建省房地產市場的供給與需求狀況如何?根據上一節對房價影響因素的理論分析，這裡將對1996-2008年福建省房地產市場的供需情況進行介紹，通過歷史資料瞭解各相關指標的變動情況及其對房價的影響作用。這也有助於下一章從數學角度探討這些變數對福建省房地產價格的決定作用

　　1.影響福建省房地產市場需求方面的因素分析

　　福建省房地產市場需求主要來源於以下三個方面：一是城市化程度提高、人口擴張帶來的需求;二是居民生活水平提高、改善居住條件帶來的需求;三是人們為了保值或增值而購買房產帶來的投資性需求。

　　城市化水平的提高和人口擴張的程度在指標上可體現為全省總人口的增加。城市居民生活水平的改善可體現為城鎮居民人均可支配收入的提高。城鎮居民家庭人均住宅面積直接反映了福建省房地產市場需求的增加。

　　2.影響福建省房地產市場供給方面的因素分析

　　福建省房地產市場供給狀況主要表現在房地產開發投資額、商品房竣工面積等指標上。

　　房地產投資是房地產業發展的動力和源泉。福建省的房地產開發投資額由1996年的151.69億元增長到2008年的1203.4億元，增長了7.9倍，佔全社會固定資產投資比重也連年增加，2007年達到了頂峰26.2%。可見福建省房地產投資是全社會固定資產投資的重要組成部分，對全省的投資和經濟發展起到了重要的推動作用。房屋竣工面積也是呈現整體上升趨勢，2008年略有放緩，說明福建省房地產市場經過了一段時期的繁榮發展，供給量逐年穩步擴大。

　　3.歷年巨集觀政策調控方面的影響

　　自1998年下半年國家正式停止住房實物分配開始，福建省的住房分配逐步實現了貨幣化，房地產市場機制的作用日益顯現。通過福建省房地產價格與增幅走勢圖可見，經過四年的調整和規範，到了2002年，福建省的房地業開始進入較快的發展階段，房價自2002年起呈現較高增長。在之後的幾年中，全國範圍內的市場過熱、房價過快增長、房地產投資風險不斷擴大等問題也引起了國家政府的重視。2003年起中央連續出臺了一系列巨集觀政策對房地產市場進行調控，福建省房地產市場價格的變化也與這些政策密切相關。

　　2003年國家開始集中整頓土地市場秩序，控制房地產開發的過快增長，收緊土地供應導致了市場供給的減少，這一年的房價增速略有放緩。2004年央行加息，使貸款利率成本提高，文獻顯示加息後福建省省的商品房銷售面積增速比2004年前三個季度回落了11.8個百分點，可見加息對市場需求的抑制作用較為明顯，該年福建省商品房價格增幅大致保持了10%的水平。2005年國家出臺“國八條”旨在規範市場打擊投機行為，但由於房貸規模擴大、人民幣升值預期使資金市場流動性過剩，加上在地方經濟方面，2004年福建省政府提出了建設海峽西岸經濟區的戰略構想，使全省房地產的投資性需求大幅增加，因此2005年福建省商品房價格增幅不降反升，達到了24%。2006年國家調控重心在於調整住房供應結構，福建省的中小戶型房屋供給相應增加，但受到之前土地政策從緊的滯後影響，市場供不應求，需求的旺盛使房價增幅再度攀升，達到26.3%的最高點。2007年央行多次加息，同時提高二套房貸首付比例，以及2007-2008年國家對保障性住房、經濟適用房供給制度的完善，這些政策極大地減少了市場需求，抑制了經濟過熱，同時由於全球經濟環境的影響，福建省房地產市場的表現先是在2007年價格上漲，後在2008年全年房價明顯下跌。

　　綜合看來，國家對房地產市場的巨集觀調控政策對福建省房地產市場價格的影響略有滯後，但作用顯著，調控的核心是穩定房價，使房地產市場價格迴歸正常水平。

　　四、福建省房地產價格影響因素的定量分析

　　一指標的選擇

　　上一章我們定性分析了影響福建省房價的各種因素，為了更深入地探討福建省房價與各影響因素之間的關係、驗證定性分析的結果，我們有必要建立統計模型，進行定量分析。這一部分將根據上文對各因素分類分析的結果，選擇能夠影響福建省房地產市場供求的各種指標作為自變數，以福建省各年房屋均價為因變數，構建多元線性迴歸模型。

　　在使用多元迴歸分析法建立模型時，選擇進入模型的自變數會直接影響到分析結果。一方面為獲取全面資訊，模型中應包含的解釋變數應儘可能多，另一方面，自變數數目過大會使模型計算複雜，且往往會擴大估計方差，降低模型的精度;再者，進入模型的變數應該是確定性的變數，且與被解釋變數之間應有明顯的因果關係。考慮這些選擇變數的標準，再聯絡上一章的定性分析，我們認為，福建省的GDP、人口總數、城鎮居民人均可支配收入、商品房銷售面積、房地產開發投資額、商品房竣工面積、建築業企業工程結算成本，這幾個變數會通過影響市場的供需狀況影響房價，在很大程度上解釋了房價波動的原因，並且取值具有確定性。因此把它們選作模型的自變數。另外，上文的分析中提到了行政因素等其他因素，包括了城市規劃、住房政策、利率、貨幣政策等，這些因素主要取決於不同時期的政府政策，具有隨機性，且影響程度比較難以量化，因此在迴歸方程模型裡由隨機干擾項代表。

　　所選樣本資料均來源於1996-2008年中國統計年鑑、福建省統計年鑑和中國房地產年鑑。各變數的具體解釋如下：

　　因變數Y：商品房銷售均價單位：元/平方米，由《中國統計年鑑》中商品房銷售的相關資料整理而得。

　　自變數中的需求類指標：

　　X1：總人口單位：萬人，取值自《中國統計年鑑》中的總人口數;

　　X2：居民可支配收入單位：元，取值自《中國統計年鑑》中的城鎮居民家庭人均可支配收入;

　　X3：商品房銷售面積單位：萬㎡，取值自《中國統計年鑑》相關條目;

　　自變數中的供給類指標：

　　X4：房地產開發投資額單位：億元，取值自《中國統計年鑑》房地產開發企業完成投資額;

　　X5：商品房竣工面積單位：萬㎡，取值自《中國統計年鑑》相關條目;

　　二各變數之間的相互關係

　　相關係數是衡量變數間相關程度的指標。利用SPSS得出論文選取的7個自變數和因變數之間的相關係數情況如下：

　　從各變數間的相關係數可以看出，商品房均價Y與房地產投資額X4相關程度最高，係數達到0.97，其次建築成本X6、全年生產總值X7、居民可支配收入X2、商品房銷售面積X3，與房價的相關性也很高，係數都在0.90以上;再次的是全省總人口X1;相關性最低的是商品房竣工面積X5。這也簡單證明了福建省房價是供求各方面影響因素綜合作用的結果。

　　三模型估計

　　通過運用SPSS軟體對各個因素指標值和商品房均價之間的關係進行曲線擬合分析，發現自變數各指標與因變數大致呈直線相關關係。因此確定房價影響因素的多元迴歸模型為：

　　Yib0b1Xi1b2Xi2b3Xi3b4Xi4b5Xi5b6Xi6b7Xi7ei

　　在經濟模型的建立中，由於各經濟變數之間可能存在相關的趨勢，且由於條件限制，樣本資料的資料蒐集得不夠多，因此模型變數間可能存在多重共線性。為了克服多重共線性，本文將採取逐步迴歸法進行迴歸分析。其基本思想是：從所有解釋變數中選取影響最為顯著的變數建立模型，然後將模型外的變數逐個引入模型並進行顯著性檢驗，直到原引入變數因後面變數的引入而變得不在顯著，再將其剔除。重複這一過程直到再無顯著變數被引入或剔除出迴歸方程為止。

　　綜上可見，該回歸模型通過了擬合優度檢驗、顯著性檢驗、多重共線性檢驗與異方差的處理，殘差符合正態分佈，具有較好的擬合度和較高的解釋能力。

　　從模型的函式公式可以看出，迴歸結果有三個自變數，說明影響福建省房價的三個關鍵因素是每年的房地產投資額、商品房銷售面積以及商品房竣工面積。商品房與房地產投資額、商品房銷售面積呈正比例關係、與商品房竣工面積呈反比例關係。房地產投資額和商品房銷售面積反映了福建省房地產業的景氣程度，福建省房地產市場的發展和投資額的大幅增加，對需求的拉動作用很大。在模型中，房地產投資額的係數為1.477，商品房銷售面積的係數為0.940，說明房地產開發每增加1億元的投資額，房價大致可能上漲1.477元，銷售面積每增加1萬平方米，將使房價大致上漲0.94元。商品房竣工面積反映的是市場的供給情況，其在模型中的係數說明，竣工面積每增加1萬平方米，房價下降0.834元。

　　五、結論

　　一實證結果小結

　　通過上文對福建省1996-2008年間房地產市場價格的定性分析和定量分析，我們得到了福建省房地產價格影響因素的多元迴歸模型，並對福建省未來的房價進行了簡單預測。在此基礎上本章將對全文的研究結果進行闡述。結論如下：

　　房地產價格符合價值規律，在市場經濟條件下是由供求關係決定，圍繞其價值上下波動的。影響房地產市場價格的因素可以大致分為五類：自身因素、經濟因素、社會因素、行政因素和其他因素。這些因素或直接或間接地影響了房地產市場的供給和需求，綜合起來決定了房地產的市場價格。近年來福建省房地產市場發展迅速，供給需求量和投資規模逐年擴大，經濟的景氣、居民生活水平的提高、投資環境的優化等都是導致房地產業繁榮的原因。引起福建省房價上漲的因素很多，本文選取全省GDP、人口總數、城鎮居民人均可支配收入、商品房銷售面積、房地產開發投資額、商品房竣工面積、建築業企業工程結算成本七項指標進行多元迴歸分析，通過逐步迴歸發現影響福建省房地產價格的關鍵因素是房地產開發投資額、商品房銷售面積和商品房竣工面積，根據獲得的單方程模型可以預測出福建省2009年、2010年的房價分別是5460.40元和6054.89元。可見隨著經濟的發展，土地不斷升值，城市規模的擴大，人口和居民收入的增加，房地產開發投資不斷增加，商品房竣工面積和銷售面積逐年提高，最終使福建省的房價繼續保持了上漲的趨勢。

　　二穩定房價的相關政策建議

　　目前，國家緊縮性財政金融政策逐漸放鬆，在信貸、稅費等方面加大了對居民購買普通自住房的支援力度，全國樓市在2009年得到全面復甦。同年福建省的“海西”戰略由“省策”升級為“國策”，更使福建省的經濟地位大幅提升，發展潛力被空前看好，房地產市場價格再次迴歸非理性的高位。隨後，由於房地產市場的再度升溫，為了保障市場穩定，2010年國家出臺了更為嚴格的差別化住房信貸政策，調整稅收、收縮信貸，旨在抑制不合理的購房需求，遏制房價過快上漲。在這樣的背景下，我們認為，要繼續保持福建省房地產市場的良好發展，需要特別關注以下幾點：

　　第一，要從土地供給這一根源問題上把握好全省房地產市場供給的源頭。根據今年國土部發布的全國土地利用計劃, 2010年的住房用地量要高於去年,並應確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房的用地不低於住房用地供應量的70%。按照國家對土地利用計劃的要求，福建省政府應配合建設“海西”的戰略，科學合理地安排用地計劃。在保障省內經濟建設重點專案用地需求的同時，加大民生領域建設用地供應力度，明確用地指標向經濟適用房、廉租房、中低價位中小套型普通商品住房傾斜。適度控制大城市建設用地規模，合理安排小城市建設用地，重點保障古田等21個綜合改革建設試點鎮的用地需求，統籌城鄉發展，確保土地合理高效的利用。

　　第二，在資金來源方面，當地銀行和金融監管機構應做好房地產金融信貸管理。對於房地產開發貸款，商業銀行應嚴格管理存貸比，做好授信審查和貸後監督，適當收緊信貸規模，禁止開發商用土地做抵押。對於住房消費貸款，銀行必須嚴格區分首套房貸和二套以上房貸，嚴限炒房和投機性購房，在福州、廈門等房價上升較快的城市可取消部分利率優惠政策，從而引導消費者理性消費，抑制投資性購房需求，減少市場價格上漲的壓力。控制不合理需求的同時鼓勵基本消費需求，促進市場供求平衡。

　　第三，要進一步完善房地產市場產品結構，增加全省中小戶型房屋的供應，緩解需求壓力。政府應不斷健全和落實住房保障制度，在全省各設區市形成包括廉租住房、經濟適用住房、經濟租賃住房等多層次的保障性住房建設體系。應協調好保障性住房與商品住宅的關係，可以在商品房價格過高、上漲過快的城市進行試點，適當放寬經濟適用房的供應範圍，由低收入向中等偏下收入家庭逐步擴大，並與廉租住房有機銜接起來。

　　第四，對於國家新政的具體執行應進行平穩過度，為買房者、開發商、中介準備好一定的緩衝期，規定的細則還可以根據當地情況進一步細化。同時，要加強資訊引導和監督，保證市場交易的公平公正和資訊對稱，增強市場交易的透明度，營造健康穩定的市場環境。

　　篇2

　　淺談人力資源管理統計學

　　[摘 要]本文根據我多年的工作經驗和鞍山天力精密帶鋼有限責任公司出發，通過對目前國內外對人力資源統計的研究現狀分析，應用人力資源經濟學原理，建立了“人力資源統計學”的框架體系，以期促成“人力資源統計學”的發展。

　　[關鍵詞]人力資源統計學 研究

　　一、人力資源統計學研究

　　統計作為一種為管理和決策提供資訊支援的活動，必須服務於特定的社會經濟環境，新經濟時代統計遇到了強大的挑戰，同時新經濟也為統計的新領域——人力資源統計的發展和完善提供了難得的時機。

　　人力資源統計學是關於如何描述、衡量、跟蹤、預測人力資源狀況，並對人力資源進行統計分析的方法論學科。對於人力資源統計學研究，將對人力資源經濟學和人力資源管理學向定量化和精確化發展提供有力的支援。而目前國內對人力資源統計研究體系尚未達成統一的認識，未能建立一套完整的對人力資源狀況進行衡量的指標體系和統計研究方法體系，國內外對人力資源統計的研究也涉及較少。目前，國外對人力資源的研究主要集中在人力資源管理、人力資源計劃、人力資源招聘、績效管理、薪酬管理、人員聘用與人員流動管理、人員培訓管理、職業生涯管理、勞動關係管理、組織文化建設及領導者開發等方面。

　　通過我多年的工作經驗和研究發現，目前國內學者對於人力資源統計的研究主要圍繞概念、內容、指標體系、計量方法等方面展開，旨在豐富和完善人力資源統計學體系。概念方面，我對人力資源與人力資本做了區分，其中，我認為二者不僅概念不同,而且所研究的視角和分析的內容也不同，並將人力資本理解為人力資源質的方面。在內容方面，將人力資源投資統計、人力資源產出統計和人力資源投資效益統計以及人力資源供求統計納入人力資源統計研究範圍。而認為人力資源統計應包括人力資源現狀統計、人力資源投入與產出統計、人力資源供求情況統計。

　　針對指標體系的設定，我認為本企業人力資源統計指標應圍繞人力資源的數量、質量、開發、利用來設定;從數量指標、質量指標、結構指標、動態指標、效能指標五個方面構建了人力資源統計指標體系。

　　以上的研究給人力資源統計學的基本框架和內容的形成，提供了多種思路，起到了奠基作用。但是，這些研究成果從統計學的角度來看，主要是關於人力資源的描述統計，而在結合統計推斷理論對人力資源未來趨勢進行預測以及人力資源管理決策統計分析上還比較欠缺。總之，系統化、規範化的人力資源統計學學科體系尚未形成。

　　二、建立人力資源統計學框架體系

　　建立人力資源統計學重點在於如何反映人力資源數量特徵，從而來構建人力資源統計學的理論與方法論框架。因此，需在首先界定人力資源統計學的研究物件及基本範疇;以此為出發點設計考察人力資源的綜合指標體系，如人力資源的存量、流量、投入、產出及效益等統計指標;進而進入統計分析階段，介紹一系列的統計研究方法對人力資源的總量、結構、未來趨勢、配置等情況展開研究。

　　1.人力資源統計學理論基礎

　　包括人力資源經濟學理論基礎和統計學基礎，人力資源統計學的研究物件、研究方法、研究內容、基本範疇、與其他相關學科的關係等。

　　2.人力資源統計資料調查、整理與顯示包括人力資源資料獲取的主要調查方法，如，全面調查、抽樣調查、典型調查、重點調查等;進而介紹資料整理方法，如統計分組、統計圖表等。

　　3.人力資源綜合指標設定

　　人力資源統計指標體系的建立，從巨集觀和微觀分為國家、部門、企業、個人，從時間上分為靜態和動態，從空間分為國家、地區、行業、職業，從範圍分為群體和個體，包括設定人力資源存量指標、流量指標、相對指標、平均指標、變異指標等五大板塊，並確定各指標計算方法。

　　4.人力資源迴歸與相關分析

　　包括人力資源總量和結構分析、人力資源與經濟增長關係分析、人力資源配置效率、主成分分析、因子分析及人力資源發展趨勢預測等。

　　5.人力資源統計制度的系統設計

　　包括人力資源統計制度的內容，在人力資源統計指標體系的應用以及人力資源統計分析中的作用，對現有人力資源統計範圍、方法、調查方式、資料完整性等方面的反思等，並在此基礎上提出建立規範統一的人力資源統計制度的初步設想，以適應知識經濟時代各行各業，各級經濟活動單位對人力資源統計研究的需要，規範資料來源渠道，保證人力資源統計資料的權威性、統一性、準確性。

　　三、結語

　　通過我多年的工作經驗和研究，我發現人力資源統計指標體系是一系列相互聯絡、相互依存、相互制約的多層次、多角度反映人力資源狀況和規律的指標群所構成的有機整體，比單一指標、綜合指標等能提供給人更多更豐富的資訊資源和更強的功能。它提供了一套完整的人力資源統計資料，可以反映事物的各個方面及其發展變化的整個過程。利用這些統計資料，進而界定、統一人力資源的範圍、統計口徑、統計方法，提高人力資源統計資訊收集和分析的科學性、可比性和可操作性，可以瞭解人力資源的現狀和供求狀況，客觀地反映人力資源的數量、結構、投入、配置等狀況及其發展趨勢和規律。由於人力資源本身所具有的特殊性、複雜性、不確定性和難以數量化，使得對人力資源價值計量的難度遠遠超過物力資源，國內外研究了幾十年，但至今尚未解決這一難題。

　　人力資源是國家財富，人力資源統計是瞭解掌握和監控人力資源規模、水平及其變動情況的根本手段。但通過我的研究，我發現目前我國的人力資源統計無論是從理論方法還是實踐活動上都缺乏系統規範的研究成果，應儘快與國際接軌完善人力資源存量統計指標，建立人力資源流量統計指標,並加快建立一個對人力資源數量、質量、投入產出及效益等進行跟蹤監控和輔助決策的長效機制，完善人力資源統計調查體系，實現人力資源統計資訊共享，為國家長期持續發展提供人力資源保障和支援。

　　參考文獻：

　　[1]袁衛等：統計學[M].北京：高等教育出版社,2006.

　　[2]杜謙 宋衛國 高昌林：建立我國科技人力資源統計的建議[J].統計研究,2004,3