房地產投資論文

　　隨著我國國民經濟的持續健康發展,房地產業得到了快速發展,並逐步成為國民經濟的支柱產業之一。下面是小編為大家整理的，供大家參考。

　　範文一：房地產投資專案探析

　　摘要：作為國家的剛需消費專案，房地產各方面的政策都得到國家的高度重視，百姓的廣泛關注，如何對房地產投資專案進行開發，房地產投資專案經濟評價問題使得深入探討。

　　關鍵詞：房地產;投資專案;經濟評價

　　本文對目前的房地產投資專案在經濟評價中出現的過於主觀、缺乏專業人員的經濟評估、缺乏市場分析、忽視分析房地產專案中的不確定因素及經費不足等一些問題進行分析，並提出相應的解決措施和建議作為參考。

　　一、我國房地產專案經濟評價中的問題

　　一經濟評價具有主觀性在開發專案中，開發商將之前失敗的專案歸咎於不可控外界因素，在經濟評價中，帶著主觀上的假設，忽略人為的負面因素進行可行性方案的實施，有些施工專案沒有做好相應的經濟評價和周密的分析工作就開展建設，導致不可逆轉的決策失誤在房地產專案中，浪費了人力、物力、財力及土地資源。

　　二缺乏專業人員的經濟評估經濟評價中最重要的是資料的準確性，需要專業的機構進行評估工作，要求使用科學的評估方法，可信度較高且客觀的評估觀點，同時評估人員必須是專業人士，例如經過一段時間市場調研的經濟專家、有過投資預算的工程師或財務人員，實行過市場推廣的營銷專家。但是在當今的房地產經濟評價中卻不是以上那些人在主持開展，評價人員不具備高度的責任心，在專業技能上顯得不夠專業，缺乏學習經驗的能力。甚至以沒有經過市場分析、財務分析、資本運作等專業配備的方案執行專案，對專案資金的運作造成一定風險[1]。

　　三缺乏市場分析房地產專案的經濟評價分析方法要始終貫徹定量為主，以定性為輔的中心思想。以客觀的角度進行評價，要通過大量的實際調研分析資料，有些開發商只是將經濟評價理解為財務資料，忽略了要以市場為前提進行調研的重要，要在專案實施前對市場的狀況有一定的瞭解，包括交通環境、社會環境以及人文環境，還有商業環境與發展前景等市場環境的問題進行分析。

　　四忽視分析房地產專案中的不確定因素大多房地產專案的開發商都將眼光瞄準投資回報率和盈利能力，在其進行細緻的分析，而在專案中的不確定因素卻沒有篩選和分析，由於多種難以控制的不確定因素髮生在房地產開發專案中導致專案被擱淺的情況頻頻發生，增加了投資風險。

　　五經費不足我國房地產過於依靠經驗主義，在決策中植入大量的主觀意識，對經濟評價的認識不夠充分，在實際專案的開展中時常由於經費不足而不得不縮減財力，在一定層度上抑制了評價方案的科學性與高效性。

　　二、對策與建議

　　一改變觀念，增強對經濟評價的重視經濟評價在房地產專案的開發與實行中是一項十分重要的決策報告。要在意識形態上充分的承認經濟評價的重要，如果想在評估報告中獲得公正、科學、客觀的資料支援專案的進行就必須加強對經濟評價的重視，無論是業內人士還是管理人員都要制定切實可行的方案，落實經濟評價的工作程序。同時，還要投入一定的資金保證經濟評價的正常執行[2]。

　　二完善評價體系使評價體系走向規範化，對經濟評價指標作出規範，合理利用財務手段分析評價指標，在財務的盈利能力、資產狀況及收支水平的房地產專案中進行明確清晰，對財務風險和專案的可行性進行完善其評價體系，使用綜合的評價方法將運營角度建立在區域的發展上，對成本有效評估，通過合理控制成本，使區域效應最大化，以經濟角度衡量專案對區域的貢獻，使得到完善的評價體系使經濟評價更具有合理有效性。

　　三規範經濟評價市場國家對建設部門要加強管理與引導，通過可行性的研究工作實現經濟評價專業市場的培育，優化市場環境，還可以號召各大高校與房地產企業實行聯合發展，可以利用高校特有的資源，例如經濟學專家，營銷學專家以及高校中大量的工程師，這些專業人才都可以為經濟評價工作作出相關指導，國家可以充分挖掘這種合作模式，使經濟評價得到應有的客觀準確性[3]。四提高從業人員素質適應時代的高速發展，從業人員必須與時俱進，在不斷的學習與進步中對經濟評價作出一份貢獻，通過提高自身的專業水平和綜合素質使經濟評價的結果更加準確、更加高效，從業人員要時刻擁有使命感，要時刻重視責任感適應變化迅速的形勢。

　　五市場調查的作用經濟評價是重要的投資依據，所以這就對經濟評價有了更高的要求，必須進行科學的分析、在系統的論證過後才能作出專案的決策依據，在科學分析之前要經過實踐，要進行大量的調查通過走訪的形式，通過實踐獲得可靠的第一手資料，利用準確的資訊進行周密的分析，再加之對分析後的真實資料進行處理才可以實現經濟評價具有較高的準確性，才能從根源上對投資專案的擬建有實現力指導，控制財務風險。

　　六加大再評估力度要將經濟評價與經濟評估相結合，通過專家對經濟評價實行驗證，將專業的技術與經驗豐富的評估意見共同權衡，要對專家的評論總結不斷反思，除去過程中各種不合理的因素，增強決策的科學性。

　　三、結束語

　　房地產專案的經濟評價工作，對提高其經濟效益有著重要作用。不僅是決策依據，也是政府部門對房地產進行審批的依據，同時對金融機構的貸款審批工作也起到支援作用，在國家的建設中有著舉足輕重的地位。

　　參考文獻：

　　[1]姚荷婷.房地產投資專案的經濟效益評價研究[D].安徽建築大學，2015.

　　[2]吳雪峰.我國房地產專案經濟評價存在的問題與對策分析[J].商，201315:238+235.

　　[3]尹雅琴，勞志民.房地產投資專案經濟評價實際操作中存在的問題研究[J].現代商業，201214:112-113.

　　範文二：房地產投資對國民經濟相關性研討

　　經濟增長對房地產投資的反作用

　　房地產投資作為固定資產投資的組成部分，整個國民經濟對其影響勢必存在。一方面房地產投資對整個經濟的增長和發展都起著非常重要的作用;另一方面整個經濟的增長和發展又會反過來制約房地產投資的水平和規模。確切的說，整個國民經濟的增長和發展與房地產投資的規模和大小有著千絲萬縷且相輔相成的內在聯絡，在某些條件下，二者可以互相促進共同發展;在另外的條件下，其中一方的發展情況則會嚴重製約另一方的發展。這樣來看，整個國民經濟的增長對於房地產投資的作用就主要表現為帶動與制約。除了以上兩種情況外，經濟增長還可以通過下面的方式作用於房地產投資。經濟一旦增長勢必能夠積累房地產投資所需的資金，而因為房地產投資的物件價值巨大，往往就需要大額的資金投入才行，巨集觀經濟增長能夠增加整個國民收入，同時也會增加總投資的規模，從而為房地產投資提供相應的資金支援。此外，經濟增長的同時人們的收入水平也會增加，導致消費水平也隨之增加，這樣就從整體上帶動房地產投資的發展。

　　房地產投資的投入產出分析

　　投入是指各部門提供服務或生產產品時需投入的原材料;產出是指各行業所生產的產品或服務的總量以及該產品或服務的分配去向。投入產出模型與投入產出表共同構成了投入產出分析法。投入產出表也稱產業關聯表或部門聯絡平衡表，它能夠把整個國民經濟部分中不同的部門，不同部門間的不同產品的相互依存關係表明出來，能夠用分配去向和投入來源這兩個標準來編制一張矩陣式流量平衡表。通過觀察整個國民經濟的執行，我們可以看出如果從生產和使用的雙重角度來研究整個國民經濟的執行將會十分清晰，得出的規律也更有效。《中國2010年投入產出表》是本文的資料來源，該表依據《國民經濟行業分類》將整個經濟生產活動劃分為132個部門，本文比較分析的資料來源之一是該表中42個部門的投入產出表。

　　一直接消耗係數

　　直接消耗係數又稱為投入係數，表示為aiji,j=1,2,….n，它指生產過程中第i部門的產品被第j部門的單位總產出所直接消耗的數量，它不僅反映了兩部門依賴關係的基礎引數並且可以反映任意兩部門之間的直接依賴關係。aij數值的大小可以反映出i,j兩部門在技術聯絡的強弱程度。當aij較大時，表現為i,j兩部門的技術聯絡相對緊密;反之就相對疏遠。很顯然直接消耗係數是投入產出模型的關鍵係數也是建立模型的最基本、最重要的係數。假如在房地產業中的直接消耗係數較大也就表明它們之間具有明顯的關聯效應，即房地產業對其他行業有相對較大的直接需求。通過對10年投入產出表中42個部門的直接消耗係數表進行量化處理，我們可以得到在這42個部門當中，直接與房地產行業有關聯關係的行業一共有36個，而在上述關聯行業中，近有10多個行業與房地產業的關係體現為後向關聯密切表1，其中金屬產品製造業、建築業是房地產行業的直接消耗產業，這些資料表明房地產業對與其關聯密切的產業依存度非常大;此外，由於房地產業自身的性質需要大量融資額度，所以金融服務業的景氣與否必然對房地產業的興衰產生直接影響作用，於此同時，房地產業的發展態勢對金融保險業也會帶來顯著作用，所以兩者的關係十分密切。

　　二完全消耗係數

　　1.完全消耗係數bij

　　完全消耗係數bij指當第j部門每生產出一個單位產品對第i部門直接或間接投入的服務和產品加總求和，故第j部門對第i部門的依存關係可被bij較為整體的反映出來。由此可見完全消耗係數更能深刻地將一個部門的生產和其他部門發生的經濟數量關係刻畫出來，故在投入產出分析中完全消耗係數發揮著重要作用。

　　2.完全消耗係數矩陣β

　　完全消耗係數矩陣β的第ii=1,2,…,m行的含義為第i部門向各列部門提供一個單位產品時的完全投入量;或假設各列部門均提供一個單位產品時需要對第i部門服務與產品的完全消耗量。完全消耗係數矩陣的第jj=1,2,…,n列，表示第j部門提供一個單位產品時對各行部門的完全消耗量。通過直接消耗係數矩陣A得到完全消耗係數矩陣β的公式為:β=I-A-1-I③用完全消耗係數分析產業間的關聯程，結果可以更為全面，所以運用的價值較大。針對與房地產行業相關的42個產業，在使用直接消耗係數矩A的基礎上通過運用公式③結合10年投入產出表的資料就可以得到完全消耗係數。由表2得到的完全消耗係數可以看到，房地產業帶動最為明顯的行業是機械裝置製造業、建築材料、批發零售貿易業、建築業、金屬產品製造業以及房地產服務業這幾大行業，累計完全消耗係數為1.6712即每1億元在房地產業中的投資可引起相關部門產出1.6712億元。其中我們可以看到房地產業與金屬產品製造業的關聯度最高：對金屬產品製造業的帶動產出為0.3508億元。建築材料製造業與建築業是緊隨其後，表明這兩個行業與房地產業關聯程度較高。由此可以得出結論，國家政府部門在制定房地產業相關政策時，房地產業和整體經濟多部門的關聯程度是必須要考慮的因素之一，這樣才能確保房地產業和國民經濟二者都能保持健康、穩定的發展。

　　結論

　　由上面的投入產出表我們可以看出，金融保險業是環向關聯產業中與房地產業關聯關係最為密切的產業，它們不管是後向關聯度還是前向關聯度都比較大，該資料表明兩個產業本質上是一種“脣齒相依”的高關聯度行業，相互間的影響作用極大。從某種程度上來說，房地產業的健康發展離不開金融業的強有力支援，反過來說，金融業的健康穩步發展也同樣需要房地產業的發展相配合相協調。兩個行業應該是互為動力，互為支援的。同時，我們可以看到，房地產的大力發展對於發展其他商業經濟也有顯著作用，進而可以推動整個社會經濟的快速發展。我國由於推行改革開放實現了近30年的經濟高速增長，目前已由過去的“短缺經濟”發展成為“過剩經濟”，但因為房地產業在整個國民經濟的基礎性地位已經十分凸顯，同時它的變動也會影響其他相傳產業的發展，所以其重要的作用不可抹殺更不能抵消，即使目前存在個別問題，也不能為此就對房地產業採取過激政策，迫使房價下行。因此，從總體上來看，調控房地產業的重點決不能採取簡單的“壓制”或“一刀切”的策略，而應該是循序漸進，有理有據的改善，爭取把負面的影響降到最低。