如何使用住房公積金貸款買房

　　絕大多數的購房者買房一般考慮的都是用公積金貸款來買房吧，如何正確的使用住房公積金來貸款買房，是很多人都關心的話題。今天小編就給大家較為詳細的講解用住房公積金貸款買房的流程，給大家提供一點參考!

　　用住房公積金買房的流程

　　1、如何用住房公積金買房?公積金貸款買房流程：

　　1初審：由住房資金管理中心對申請人提交的材料進行初步審查，包括申請人資格、貸款額度、貸款期限，初審合格以後，由中心出具《抵押物稽核評估通知單》

　　2評估：申請人持《抵押物稽核評估通知單》到中心指定的評估機構，對所購買的房屋價值進行評估。經濟適用房不需要評估。

　　3稽核：申請人持評估機構出具的《評估報告》以及中心要求的初審材料到中心進行貸款稽核。如果合格，中心開具《北京市住房資金管理中心擔保委託貸款調查通知單》。

　　4辦理擔保手續：申請人持《北京市住房資金管理中心擔保委託貸款調查通知單》，按照自己選擇的擔保方式辦理擔保手續。如果選擇抵押+保證的方式，保證人應該出具書面的擔保函;如果選擇抵押+保險或第三人保證的方式，應該到保險公司投保或到擔保機構辦理委託擔保手續。

　　5簽訂借款合同。

　　申請條件：住房公積金貸款的前提條件是，城鎮職工個人與所在單位必須連續繳納住房公積金滿一年。

　　城鎮職工在申請個人住房公積金貸款時，應提交以下資料：

　　1、個人資料：申請貸款的個人以下簡稱借款人身份證明及配偶的相關身份證明身份證或其他有效證件均可的影印件各4份;借款人的婚姻證明單身證明、結婚證書、離婚證書或離婚判決書，喪偶者須提供對方的死亡證明的影印件各4份;交購房款的有效憑證影印件4份;借款人及配偶的收入證明各4份;合法的購房合同原件4份;以及借款人及其配偶的印章;另外，必須提供借款人住房公積金的繳存證明。以上這些材料，一定要帶上原件及相應份數的影印件。

　　2、房屋建審資料：商品房預銷售許可證或房改批覆;建設工程規劃許可證;建設工程施工許可證;建設用地規劃許可證;國有土地使用證;建審平面圖及樓層平面圖。 符合住房公積金貸款條件的購房者，可以到受委託的銀行及經辦網點辦理公積金貸款，還可就近前往公積金管理中心或各分中心、管理部申請辦理公積金貸款。 首先要問清楚開發商的專案按揭銀行情況，問清樓盤“五證”是否齊全、能不能給自己提供相關手續等。假如開發商雖然“五證”齊全但不給購房者提供，也不可能辦理公積金貸款。

　　流程：1、住房資金管理中心與受託行簽訂委託貸款協議。

　　2、借款人直接向住房資金管理中心提出貸款申請，受託行業可根據需要，代為收集借款人申請資料，統一交住房資金管理中心稽核、審批。

　　1借款人身份證件指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件及婚姻狀況證明;

　　2借款人家庭財產和收入證明;

　　3合法的購建、修住房合同意向書、協議或其他批准檔案;

　　4抵押物或資物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或資押的證明;有權部門出具的抵押物估價證明;保證人同意提供保證的書面檔案和保證人資信證明;

　　5有所購建、修住房全部價款20%以上的自有資金，並保證用於支付所購建、修住房的首付款;

　　6自建住房的，應出具計劃、建設、規劃、土地等有關部門的批准檔案;

　　7對自有住房進行翻建、大修的、應出具自有住房產權證明;

　　8有住房資金管理中心認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人;

　　9住房資金管理中心規定的其他條件。

　　3、住房資金管理中心對每筆貸款金額、期限、利率審批同意後，與受託行簽訂委託貸款合同。

　　4、受託行按照委託貸款合同約定，與借款人分別簽訂《住房公積金委託貸款抵押合同》、《住房公積金委託貸款質押合同》和《住房公積金委託貸款保證合同》後，辦理借款手續。5、受託行將貸款直接劃入售房方在受託行開立的指定賬戶。

　　住房公積金貸款買房條件

　　1、具有合法有效的身份，指的是需要符合具備中華人民共和國國籍和有效的居民身份證。

　　2、具有完全民事行為能力。

　　3、信用良好，收入穩定。

　　4、具備當地房產登記部門所確認的購房合同或協議，並能辦理抵押、保證擔保手續。

　　5、已按規定支付了一定比例的首付款。

　　用住房公積金貸款買房的策略

　　策略一：額度可靈活使用

　　按規定，如果夫婦雙方都繳公積金，只能用其中的一個，不能雙方同時使用。王女士和他的先生都是公司的白領，準備結婚買房時設計出一個絕妙的點子：在和丈夫領結婚證前，兩人先以各自的名義購買了4樓與5樓上下相鄰的一室一廳的房子，這樣算來可節省一大筆錢。

　　因為兩個人如果共買一套房子，只能用夫婦一個人的公積金額度10萬元，而兩個人分開買房子就可以各自申請10萬元的公積金，可以多獲得公積金貸款10萬元。當兩套房子全部裝修好以後，他們把其中的一套以每月1600元的價格租了出去，這樣又可以做到“以租養貸”，減輕了還款的壓力。王女士還打算將來在孩子出生後，把現在的4樓和5樓兩套居室打通，裝上樓梯，成為一套複式公寓。王女士將公積金貸款的使用真是算計到家。

　　策略二：組合貸款省萬元

　　如果你申請下來的公積金貸款額度不夠支付房價款，可以同時辦理個人住房商業貸款，這種二者相結合的貸款被稱之為組合貸款。

　　於女士以40萬元購買了某高層單元，在委託按揭公司辦按揭貸款時，要求幫她爭取到32萬元的公積金貸款。辦理公積金貸款的條件較嚴格，有時未必能完全按買家的要求進行辦理。32萬元公積金貸款是該套物業成交價的八成，辦這個額度的公積金貸款顯然是不可能的，一來公積金貸款規定不能超過成交價的七成，二來目前公積金貸款的最高限額為25萬元。但億達按揭公司人員發現，因為於女士是保險公司的精算師，月收入過萬元，是銀行的“優質客戶”，所以她申請佔成交價八成的總貸款額，銀行是可以批准的。於是，在億達按揭公司的幫助下，於女士與銀行等進行了協商，最終辦理了33萬元的“組合貸款”，即由25萬元公積金貸款和8萬元的商業性貸款組合而成。

　　儘管同樣是貸款，但商業貸款與公積金貸款的預期年化利率就相差了一大截。商業貸款的預期年化利率是4.77%，而公積金貸款的預期年化利率是3.6%，這一筆公積金貸款一下就幫王女士省下了好幾萬元。

　　策略三：巧用公積金購車

　　目前，汽車消費熱潮正不斷升溫，有的市民購房時資金充裕，沒有申請住房貸款，可不久後需要購車時資金不足，只好申請購車貸款。其實，更好的做法是在購房時申請住房貸款，留出資金購車，這樣其實就是巧用住房貸款購車。

　　如果同樣是10萬元5年期的貸款，住房公積金貸款的月預期年化利率是3‰，每月還款額是1823.66元，而汽車貸款的月預期年化利率是5.025‰，每月還款額要2169.2元。目前，有些汽車銷售商推出10%的預期年化利率優惠，即使這樣每月還款額也要達到1952.28元。5年下來，兩者相差7717.72元。

　　此外，住房貸款期限更長，可以降低每月還款的金額。目前汽車貸款的期限一般在5年以下，同樣借款10萬元，5年期汽車貸款每月還款要2169.2元，而20年期的公積金貸款每月還款只要608.62元。這樣就大大減輕了還款的壓力。

　　因此，購房者即使買房時資金充裕，也應該事先考慮其他的大宗消費需求，比如購車、裝修、子女教育等，而申請一定比例的購房貸款，比較合算的是申請純公積金貸款。

　　策略四：公積金存款無利息稅

　　很多人看到自己公積金賬戶裡的錢越來越多，常常會覺得不划算：除了買房或一些特定情況下才能使用，要“套現”只有等退休，這麼大筆錢不能用實在可惜。很少有人知道：錢存在公積金賬戶裡是不收取利息稅的，在目前國家規定的預期年化利率下，錢存在公積金賬戶裡，絕對比存銀行活期、零存整取1年期、整存整取1年期要合算。

　　目前，職工當年儲存的住房公積金比照居民儲蓄活期存款預期年化利率即0.72%計息，上一年結轉的住房公積金儲存本息比照三個月整存整取的預期年化利率即1.71%計息。而商業銀行存款整存整取一年的利息是1.98%，除去20%的利息稅為1.58%，比公積金的預期年化利率要低0.13%。

　　因此，如果不是急於用公積金抵扣房款的話，錢存在公積金裡絕對省心省力又合算，更何況存在那裡還有及時貸到第二套房房款的機會。如果既貸了公積金又貸了商業貸款，與其用公積金賬戶裡的錢抵扣公積金貸款，還不如另外準備一筆錢，先還商業貸款。

　　策略五：相當可觀的“養老金”

　　據瞭解，目前很多人只知道“三金”醫保金、失業保險金和養老金是必繳的，而沒有“公積金”則問題不大。事實上，公積金也是法定必繳，員工放棄了“公積金”，也等於放棄了一塊很重要的福利，甚至可以說是放棄了一份養老金。

　　首先是喪失了購房低息貸款的權利。住房公積金個人購房貸款預期年化利率是，1～5年期年預期年化利率為3.6%，6～30年期年預期年化利率為4.05%。而購房商業貸款的預期年化利率是，1～5年期年預期年化利率為4.77%，6～30年期的預期年化利率為5.04%。

　　此外，員工如果一直不動用公積金買房，在退休、或遭遇不幸完全喪失勞動能力時，個人可以提取住房公積金的全部本息餘額，這可是一筆相當可觀的“養老金”。

　　因此，隨著生活節奏加快，跳槽、換崗已被市民普遍接受，你應該時刻注意保護自己的“公積金”。簽訂勞動合同時，員工可以要求企業為其繳納公積金。當變動工作時，住房公積金本息應轉入新調入的單位職工公積金賬戶下，員工住房公積金賬號也作相應調整。這樣，你才能充分享受到公積金給你帶來的這些無形“財富”。

　　個人住房公積金貸款的物件及條件

　　一、貸款物件

　　購買、建造自住住房的在職職工。

　　二、貸款條件

　　1 借款人具有完全民事行為能力;

　　2 具有本市城鎮正式戶口或有效居留身份;

　　3 具有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力;

　　4 借款前正常繳存住房公積金且連續交足半年以上;

　　5 能提供購買自住住房的有效合同或協議;

　　6 借款人和購房合同中的購房人必須一致，購買共有產權的除配偶外共有人必須出具同意住房抵押的書面承諾;

　　7 具有不低於購買自住住房價值30%以上二手房40%以上的自有資金;

　　8 借款人同意辦理住房抵押和保險;

　　9 購買商品住房的，應由開發商提供階段性擔保並報備相關資信材料;

　　10借款人同意在貸款承辦銀行開立個人帳戶，並同意由貸款承辦銀行每月直接從該帳戶劃收貸款本息。

　　個人住房公積金貸款申辦流程

　　一借款人提出申請: 借款人按要求向省直單位公積金管理中心提供貸款所需資料。

　　二資信調查及貸款審批: 貸款承辦銀行對借款人進行貸前資信調查，提出意見並填制《個人住房公積金貸款及組合貸款調查審批表》送有關人員審批。借款人可在借款申請受理7個工作日後，向貸款承辦銀行諮詢審批結果。

　　三簽訂借款合同: 借款人接到貸款承辦銀行通知後，與共有權人一同帶上身份證、扣款賬號等資料前來辦理借款合同簽訂手續，並將借款合同送開發商簽字蓋章後交承辦銀行。

　　四辦理保險及抵押登記手續: 借款須辦理保險和抵押登記手續，相關費用由借款人承擔。

　　五貸款劃撥: 貸款承辦銀行在確認抵押登記已辦妥、借款合同生效後，按合同約定日期將貸款轉入借款人與售房人共同指定的賬戶，並將放款回單寄送借款人。

　　六貸款回收: 借款人自放款次月起按借款合同約定歸還借款。借款人借款滿一年後方可申請提前還款。如借款未滿一年，借款人因出國、調離本市、房產轉讓、退房等原因需提前還款的，應提交相關證明。

　　七清戶撤押: 借款人還清借款本息後，由承辦銀行出具貸款結清證明並負責辦理抵押登記登出手續。