拆遷組內部人員談判技巧

　　被拆遷戶要想在這場“戰爭”中立於不敗，就要知道什麼是拆遷?對拆遷的程式、動遷人員的手段及戰術要有基本的瞭解。抓住每一環節，找其漏洞。下面小編整理了拆遷組內?a href='//' target='_blank'>咳嗽?a href='//' target='_blank'>談判技巧，供你閱讀參考。

　　釘子戶的措施

　　1 拖：生病住院，離家出走，找不到人，都可以。在拆遷的每一個環節上儘可能拉長時間，給他反反覆覆。時間就是勝利。

　　2撤：面對官府和暴力機關、醫院120-殯儀館，單個被拆遷戶是弱小的無力的，注意：要文鬥不要武鬥。和他們去拼是一定吃虧的。拿好所有的房產檔案，拒絕在任何檔案上簽字***當然，寫上他們反對《憲法》，批判他們是法西斯之類的譴責文字還是可以的。***，拒絕任何所謂”安排“。收集好一切證據，不能籤任何字。尤其在我們江蘇，公正的那一天為期不遠了。

　　3 抓：你的拆遷對手們一定有大量的弱點，抓住它們不放。尤其是他們大量違反的“公開公平公正”的拆遷原則：比如說：給某些有背景的被拆遷戶鉅額補償費用，你可以要求同等待遇呀!

　　4 訪：一去上級機關或者直接北京去上訪。二找人大代表，人大代表也是一支不可小瞧的力量，要想取得滿意的結果就需要人大代表的支援，給鄰居每個人分配一項任務，就是找人大代表，並且讓他們在你寫的上訪材料上簽字，這就意味著政府的有關機構必須以某種姿態來回復，這種回覆有時可以作為有利證據;希望大家想辦法能夠說服他們。三找律師諮詢，在接觸過程中，律師有時會陷於矛盾之中，為了代理案件就要展示自己的風采，他如果將案件的全部解決方法都說出來，可能你們就不請他了，如果不說呢你們可能不信任他，所以最好想出一個辦法來解決這些矛盾，具體的方法我也在探索之中。

　　5 談：告訴他們，你們支援拆遷，但反對違法拆遷，一定要把違法問題理順才可以進行。記住，永遠不談補償問題，決不可以。只談他們的違法亂紀問題，告訴他們，名不正則言不順。一定要他們解決所有違法亂紀***不違法亂紀，怎麼搞拆遷***後才談拆遷。一定要逼他們主動和你談條件，不滿意永遠和違法拆遷做鬥爭，絕對自己不先談條件。以上5字訣應當貫穿整個拆遷過程，適時合理利用。

　　談判技巧之第1階段 公告階段

　　當拆遷公告出來時,看清楚拆遷公告內容並最好進行拍照加以證據保全。作為拆遷公告它是拆遷的法律依據,出了公告也表明了它已具備拆遷的條件並領出了拆遷許可證,拆遷公告一般內容寫著建設專案名稱、拆遷人、拆遷實施單位、拆遷安置補償標準、拆遷期限、拆遷範圍、立項和立項文號,規劃和規劃文號,土地定點和土地批准文號。你可去對照一下公告是否缺少這些要素,特別是缺少拆遷許可證五要素中的三要素:立項,規劃,土地批准書。缺的話你就要小心了。拆遷公告的日子和有效期你也得看清楚,過了有效期還沒拆的話,他必須去補辦。此階段對策要點是裝聾作啞;背後鼓動。

　　談判技巧之第2階段 商談、協議階段

　　房屋拆遷都以土地為中心而進行拆遷，所以必須對拆遷後所建設的專案要了解,是作為公用事業還是以經營性的商業開發,土地性質是劃撥土地還是出讓土地，以劃撥方式取得土地使用權的的必須符合國土資源部頒佈的第9號令《劃撥用地目錄》，不符合此目錄取得劃撥土地，將追究國土資源局領導責任。國土資源部第11號令***2002年7月1日起施行***《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》中的第四條明確規定：商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。未經招標、拍賣或者掛牌方式出讓取得的土地,此專案不合法,追究國土資源局領導責任,拆遷行為不成立屬違法。

　　房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委託。另外還應該瞭解拆遷實施單位資質情況，是否超資質拆遷，***3級資質為3萬平方米以下***是否持證上崗，拆遷資金是否到位

　　此亦為拆遷雙方互相試探、互相摸底階段。動遷補償彈性也很大，被拆遷戶要忍耐，示弱，採用“拖”字訣，逼迫對方主動抬高補償水準。別急~，你急他們就開心~;要沉住氣~，讓他們急~!!!!!不能隨便籤字，因為一旦你簽了字，就視為認可，一定要盯住自己的心理價位，不到萬不得已不降價;你沒偷沒搶，只是在爭取自己的合理要求，一定要心平氣穩……心理素質一定要好噢~，千萬不能怕他們的恐嚇~~。要知道拆遷就是一種心理戰,就看你有多大的忍耐度, 拆遷工作人員手段不外就是以關心騙人、拿檔案壓人、以小利哄人、以強制嚇人等等，採用輪翻轟炸，甚至有時間動用流氓、涉黑分子，很多被拆遷戶經不起這樣心理上折磨。投降了!能挺過這一關的人就是基本“合格”的釘子戶。要堅信，大鬧多給;小鬧小給;不鬧不給的方針。團結就是力量!這裡要注意鬧事情不能有頭頭，因為最出挑頭的人往往是對方收買的物件，如果被買通了，大家就象散沙一樣團結不起來了。有事情就私下集體討論，單獨去談,談完後再進行集體討論，團結加互通訊息很重要。有想法以掛號信的形式最好,因為你跟對方說過的話都可賴的,。寄出去的信對方不理你,你可告知他,不是你不要和他們商量,是你們不跟我談,把皮球踢給對方。掛號寄給哪些地方呢?拆遷辦,建設局,對方當事人,,信要留底,和寄出去的信一起敲上騎縫章,信封和信件也要騎縫章。此階段對策要點是漫天要價;滿足就籤。

　　談判技巧之第3階段 聽證調解、行政裁決階段

　　1、瞭解是否拆管理分離。現在好多拆遷管理部門和拆遷實施單位為兩塊牌子，一套班子。既是“運動員”，又是“裁判員”，沒有做到政事、政企分開。這個是違規的!

　　2、對方一發裁決通知就寄掛號信給拆遷辦,建設局,對方當事人,並將裁決通知影印留底後一併連掛號信退給裁決機關,要求檢視五項檔案和拆遷許可證，並且對照一下相互間有沒有矛盾。記住!這是你的權利!拿不出就有問題，不能拆!五項檔案為：***一***建設專案批准檔案;一般由地方計劃委員會批准立項。***二***建設用地規劃許可證***附紅線圖***;一般由地方城市規劃行政主管部門核發。***三***國有土地使用權批准檔案;一般由地方土地行政主管部門頒發。******四***拆遷計劃和拆遷方案;是指拆遷人對將來準備實施的拆遷活動所制定的計劃和方案。***五***辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明;由拆遷人開設房屋拆遷補償安置資金專用帳戶，一般由拆遷人、金融機構、房屋拆遷管理部門三方監管。

　　地方政府不得違反法定程式和法律規定，以政府會議紀要或檔案代替法規確定的拆遷許可要件及規劃變更，擅自擴大拆遷規模。詳見***國辦發[2004]46號國務院辦公廳《關於控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》***。

　　不要以為拆遷管理部門頒發拆遷許可證就一定五項檔案齊全。現在好多專案證件不齊全照發拆遷許可證。膽好大的