拆遷中的談判技巧

　　在拆遷談判中，要通過談判知道對方的弱點，從而一一突破，下面小編整理了，供你閱讀參考。

　　什麼是拆遷人或是被拆遷人

　　什麼是拆遷 人： 取得拆遷許可證的單位

　　什麼是被拆遷人： 被拆遷房屋的所有人

　　拆遷人與被拆遷人的確立，是拆遷與被拆遷的一個前提條件。在這基本前提條件中，有兩個要素十分重要:對於拆遷人來說就是拆遷許可證，沒有取得拆遷許可證的單位，按政策與法規的要求就沒有資格組織拆遷，如果組織拆遷就是非法拆遷。

　　在現實拆遷工作中，常有的情況是拆遷單位在沒有取得拆遷許可證之前，就藉口工程專案重要，違反法律程式，進行非法拆遷。應該說，沒有取得拆遷許可證之前的任何單位和任何工程，都不能進行拆遷.而這時的拆遷人因為沒有取得拆遷資格，所以它與被拆遷人訂立的任何協議都是不受法律保護的無效協議。

　　而關於被拆遷人，則應該特別注意房屋的“所有人”這這三個字。所有人是區別於“使用人”與“承租人”的。也就是說，作為使用人與承租人的房屋使用人，雖然也會按規定獲得有關補償和安置費用，但他們不是法律意義上的被拆遷人，也不會按房屋的所有權人那樣享有被補償的權利。

　　還有，被拆遷人還應該分為自然人與法人，即一般公民和企業法人，這一點也非常重要，因為這直接關係到補償的標準和補償數額的多少。

　　被拆遷人要享有按標準補償的權利,必須保證自己的建築的合法性,如果屬於違法違建築就會被列為非法建築無償拆除.

　　01

　　拆遷談判技巧

　　1. 待業主籤的80%左右再開條件***這樣的原因是80%左右的人簽了，大框架基本定了，小要求看談判看要求看開價了***。2. 條件讓對方提，不要自己先提，如果不合適，就說再等等，前期不要去接觸。3. 價格定高點還價，慢慢降。4. 注意確定新房交房時間，延遲交房違約計算方式，新房管理費減免計算。5. 面積差異的計算補額，要注意避免。6. 約定選樓方式，要所有樓層所有樓所有戶型，或者約定多少層層數以下都可以選擇***均可以選***。7. 分戶是不是可以多分套數?可以選1套應得的。也可以多套分拆;一般標準是賠付面積的正負5%之內，超過的按新樓盤市場價。8. 交樓標準明確具體，收樓按完成收樓手續雙方交接為準，房產證最遲交付時間，違約約定量化。9. 態度堅決。10.以收新房不再補錢給開發商為基本談判原則標準，特別是有贈送面積要額外給搭板費的和辦理房產證相關的稅費的，一切收到房產證前的任何多餘費用都是開發商的。11. 開發商違約條款，要明確具體有可操作性執行性。12. 談判過程，語氣要委婉，態度要堅決，比如“合適就一定會籤啦”什麼什麼的。

　　賠付計算及標準

　　1.面積賠付比;具體賠付比，要看容積率比較，以及開發出來的新房的單套面積有沒有合適的，差額面積怎麼定價，一定是價格勘死不能模糊標準什麼開盤均價這樣的表達。這些都是可以談判的，看自己談判能力同技巧;

　　2.搬遷費;

　　3.裝修費;4.過渡租金;5.稅費問題***約定全部由開發商承擔***;6.面積標準一般標準是賠付面積的正負5%;7.獨棟、空地、樹苗、樹木、樓頂、裝修另計;8.多層的使用率在90%以上，新房容積率高於4，如果沒有多贈送，這樣的使用率最多75%，按1：1.2賠付剛保本***量化計算***;

　　02

　　拆遷談判的開局技巧：

　　1、 提出高於預期的拆遷安置補償條件，但一定注意不要讓對方認為你是在滿天要價。

　　2、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補償報價，除非你拿到了一份合法的、完整的評估報告。

　　如果不假思索的就答應對方的第一次報價，這種做法通常會讓對方產生兩種反應：我們本來可以做的更好，一定是哪裡出了問題。

　　3、學會在接受拆遷人關於拆遷安置補償條件時感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評估報告，就要是這對裡面的一些專案學會感到意外，在你表示有些意外後，對方通常會做出一些讓步。如果你不表示意外，對方通常會拆遷人變得更加強硬。

　　4、避免對抗性的拆遷補償談判。千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產生敵對情緒，這樣只會導致對抗，致使談判不能正常進行下去。

　　5、拆遷談判中“鉗子策略”的使用。一定要把精力集中到具體的補償專案上比如自建面積的測量與補償等，千萬不要在意補償總額，也不要用百分比的方式進行補償談判。

　　拆遷談判的中期技巧：

　　1、 一定要學會應對沒有決定權的“拆遷人”。

　　在進行拆遷談判開始前，一定要搞清楚對方是否合法的授權，有沒有權利代表拆遷人進行談判，最高談判許可權是什麼。進入了拆遷談判的關鍵關節，對方往往會以“沒有授權”、“說了不算”等藉口來進行推脫。

　　2、 在拆遷談判中絕對不要對補償款進行“折中補償”。

　　拆遷中對補償的討價還價並不意味著要折中雙方的談判價碼，價碼折中並不是一種真正公平的補償方式。

　　3、學會應對拆遷談判補償的僵局。

　　如果遇到僵局首先通過解決一些小的拆遷補償問題為雙方創造談判機會，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達成一致，拆遷人就會變得更加容易被說服。

　　4、只要是在補償的某一項問題上做出了讓步一定要在其他方面索取回報。

　　拆遷談判的結尾技巧：

　　1、嚴格防範對方的“白臉-黑臉”策略，在這裡面一定要注意，區別拆遷人與拆遷公司。往往拆遷人唱白臉，拆遷公司的人唱黑臉。但在這裡面起到決定作用的是唱白臉的拆遷人，要知道拆遷人一定清楚拆遷規劃。

　　2、拆遷補償談判中最後一個環節中最重要的就是如何減少讓步的幅度，關鍵在於以下三點：

　　***1***一定不要在拆遷補償談判一開始就做出讓步，自己主動減少補償專案和數額。

　　***2***一定謹防對方的心理戰，尤其是獎勵期心理戰，不要輕易相信所謂的獎勵期補償如果錯過就沒有機會了。

　　***3***一定不要因為拆遷人要你報出“一口價”，或者聲稱自己“不喜歡討價還價”而一次性讓出所有拆遷補償利益。

　　3、要有適時收回一開始所談全部補償條件的勇氣。