拆遷談判技巧及要點

　　在拆遷談判中，因拆遷人有政府背景往往是談判中強勢的一方，而被拆遷人則是弱勢一方。儘管如此，被拆遷方還是可以通過策略的談判來為自己爭取儘可能多的利益。談判技巧和水平的高低會極大地影響到拆遷的補償金額，其差距之大非親歷者有時難以置信。下面小編整理了，供你閱讀參考。

　　1.收集必要的相關資訊

　　資訊有助於我們“知己知彼”，增強談判實力和信心。應收集的資訊包括：

　　***1***該地段為什麼要拆遷?按照規劃拆遷之後該地段作何用途?用途不同，補償係數不同。

　　***2***拆遷人是誰?是否有拆遷許可證?動遷服務機構是誰?

　　***3***對方談判人員的組成情況如何?誰是主談人?他們的職務、背景、性格、愛好如何?

　　***4***拆遷的評估機構是誰?如果已經做了評估，如何拿到評估報告?

　　***5***評估報告哪些地方較合理?哪些地方可以要求重新評估?是否有財產被有意無意地漏評?

　　***6***拆遷人或服務機構的工作程式和內容是否合法?如有違法，向誰申訴?

　　***7***是否有別的企業已經達成拆遷補償協議?補償金額是多少?他們的談判有何得失?

　　2.組建一個談判小組

　　因為拆遷談判涉及的財產標的額通常比較大***動輒上千萬、幾千萬***、內容複雜、專業性強，業主一人無法勝任，需要組建一個談判顧問團隊。顧問團隊最遲應該在評估機構進廠評估之前組建好。一旦評估報告出來，就會比較被動，少了很多回旋的餘地。

　　拆遷談判的團隊成員最好由以下人員組成：

　　***1***業主 熟悉自己企業的基本情況，負責重大事項的選擇決策和補償協議的最後簽訂;

　　***2***談判顧問 負責談判的準備、相關資訊的收集分析、判斷談判形勢、控制談判過程、選擇談判重點和先後秩序、運用談判策略、技巧等，為業主提供系統的、全方位的諮詢服務;

　　***3***資產評估師 負責審查評估機構出具的評估報告，是否存在故意低評、錯評、漏評等情況，為談判報價提供必要的依據。

　　***4***律師 律師的作用在於提供法律方面的有關依據和拆遷協議的稽核把關，而非起訴拆遷人。拆遷源於政府立項，拆遷人往往有政府背後撐腰，業主是不可能打贏官司或通過訴訟解決拆遷補償問題的。

　　3.策略地安排談判的時間和地點

　　在拆遷談判中，拖延是一種非常有用的時間策略。對業主而言，時間幾乎沒有成本。對開發商而言，時間有巨大的資金成本和機會成本。所以在談判之初最策略的做法是讓對方找不到人，不要和對方進行任何接觸。讓其他人先談，隨時瞭解他們取得的進展，作為己方談判的有利基礎。越是到後面，拆遷人越是想盡快把整個事情了結。到只剩下最後一兩家的時候，拆遷人要讓步就會少很多顧忌，也就更容易做出讓步。

　　在地點的選擇上，千萬不要自己主動到對方的辦公室談判。主動去對方的辦公室，對方會認為你很希望被拆遷並得到補償。要讓對方找到己方的企業裡來，並且很難找到你，在談判過程中也便於安排人員巧妙地、策略地干擾或中止談判的程序。

　　4.確定理性的談判目標

　　很多業主會在拆遷談判中漫天要價，提出一些不切合實際的無理要求。過高的補償要求會被對方認為是“獅子大開口”，會毀滅對方通過談判解決的希望，其結果可能是迫使對方採取“強制拆遷”的極端手段，有時甚至釀成“玉石俱毀”的拆遷悲劇。

　　理性的談判目標是通過努力談判可能實現的目標。這一目標應該是有理由支撐的，也就是業主的要求和報價應該是有理由的，是有一定依據的。諮詢團隊的一個重要任務就是幫助業主確立一個適合的談判目標併為這一目標提供必要的理由和一定的依據。這一目標可以以評估機構出具的評估報告為基礎，但又要大大高於評估報告提出的補償金額。

　　談判目標不是一成不變的，隨著談判的進行，局勢的變化可以靈活調整。在談判初期，業主一方不宜過早亮出己方的談判目標和報價，以免一開始就被對方扣上“獅子大開口”的帽子。要通過策略的談判和過程控制逐步改變對方的期望值，使其越來越接近己方的談判目標。

　　5.抓住談判的核心問題

　　絕大多數拆遷談判的核心問題是機器裝置和房屋重置的補償係數。

　　現在以2008年某評估機構給杭州市拱墅區康橋鎮某企業出具的評估報告為例來說明這一問題。該報告提出總補償金額為2340萬元，具體包括：

　　***1***房屋1450萬元，按重置價格***按當年材料價格重新建造所有拆遷房屋所需費用***580萬元的2.5倍補償;

　　***2***未到期臨時建築204萬元，按重置價格204萬元的1倍補償;

　　***3***地上附屬物***裝修等費用***149萬元;

　　***4***機器裝置淨值***原值×成新率%***1547萬，評估值537萬元。

　　通過檢視評估報告，還有兩部分機器裝置可以要求對方補償：一是有漏評嫌疑的裝置淨值184萬元;二是不評金額320萬元***該評估報告對那些拆遷後轉移到別處不會影響使用價值的裝置未進行評估，也不計入補償範圍***。所以，機器裝置一項涉及到的總金額是1547+184+320共2051萬元。而評估報告僅提出補償537萬元，相差1514萬元。其他地方談得再好，如果機器裝置一項談不好，本次談判也不能算是成功的。機器裝置一項毫無疑問成為談判的核心問題。

　　通過資產評估師的認真核查，該企業的房屋補償主要涉及到三部分：一是房屋重置價格580萬元;二是未到期臨時建築重置價格204萬元;三是部分房屋結構被誤評、低評的重置價格66萬元。如果全部按非市政公用設施和公益事業設施建設專案拆遷補償係數3來補償，一共可獲得2550萬元的補償。而評估報告僅提出補償1654萬元，相差896萬元。所以房屋重置補償係數也是談判的核心問題之一。