南京市版物業管理條例全文

　　自1996年起步以來,天津市物業管理保持了快速、健康的良好發展勢頭,截至2007年12月25日,全市實施物業管理面積達到了16108.07萬建築平方米,物業管理覆蓋率達到87.77%。物業服務企業886家,在物業管理專案中提供服務的從業人員近12萬人,全市物業服務企業年營業收入16.7億元,形成了住宅小區物業管理持續增長,商貿辦公、醫院學校、工業倉儲等非住宅物業管理全面發展的新格局。以下是小編今天為大家精心準備的：南京市版物業管理條例的全文。歡迎閱讀和參考!

　　如下：

　　第一章 總 則

　　第一條 為規範物業管理行為，維護當事人的合法權益，推動物業管理行業健康發展，根據《江蘇省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用於本市市區範圍內的物業管理。

　　新建住宅區和配套設施齊全的原有住宅區，應當實行物業管理。

　　配套設施不全的原有住宅區，由各區人民政府組織整治，逐步創造條件，實行物業管理。

　　配套設施齊全的大廈、工業區等其他物業，推行物業管理。

　　第三條 南京市房產管理局是本市物業管理行政主管部門，負責組織實施本辦法。各區房產管理部門按照規定職責負責本轄區物業管理的行政管理工作。

　　建設、規劃、市政公用、市容、環保、園林、工商行政、價格、公安、民政等有關部門和街道辦事處及社群居民委員會應當在各自職責範圍內協同做好物業管理工作。

　　第四條 物業管理行業應當逐步建立專業化、社會化、市場化的物業管理機制，提高物業管理水平。

　　物業管理行政主管部門應當加強對物業管理市場的監督檢查，依法建立健全物業管理的各項制度。

　　物業管理企業應當遵循有償服務、自負盈虧的原則自主經營，按照有關規定享受第三產業的優惠政策。

　　第二章 業主自治管理

　　第五條 業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主人數少於五人的，物業管理的組織形式可以由業主決定;業主人數多於一百人的，可以按幢或者單元推選代表組成業主代表大會***以下統稱業主大會***。

　　物業管理區域的範圍，由各區物業管理行政主管部門按照物業以及共用裝置設施的相關情況劃定，原則上以封閉的住宅小區、大廈、工業區予以確定。

　　第六條 業主享有下列權利：

　　***一***參加業主大會，對有關業主利益的重大事項進行表決;

　　***二***業主委員會委員的選舉權和被選舉權;

　　***三***監督業主委員會的工作;

　　***四***選擇物業管理企業;

　　***五***與所交納物業管理費用相符的服務;

　　***六***監督物業管理企業的管理服務活動;

　　***七***法律、法規規定的其他權利。

　　業主承擔下列義務：

　　***一***遵守物業管理的法律、法規和規章;

　　***二***遵守業主公約;

　　***三***遵守業主大會和業主委員會的有關決定;

　　***四***按照合同約定交納物業管理服務費;

　　***五***按照有關規定交納維修基金;

　　***六***法律、法規規定的其他義務。

　　第七條 業主大會行使下列職權：

　　***一***審議、修改、通過業主公約和業主委員會章程;

　　***二***選舉、撤換業主委員會的組成人員;

　　***三***審議業主委員會的工作報告;

　　***四***監督業主委員會的工作，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

　　***五***審議批准業主委員會選聘或者解聘物業管理企業的報告;

　　***六***決定有關業主共同利益的重大事項。

　　第八條 業主大會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。經擁有物業管理區域內百分之三十以上投票權數的業主提議，可以臨時召開業主大會，業主委員會在接到提議後十五日內應當就所提議題召開業主大會。

　　業主的投票權數，住宅實行一戶一票;非住宅按其總建築面積除以相應的業主總數得出的平均數為一票，每增加一個平均數增加一票;業主擁有的物業建築面積不足平均數的計一票。

　　召開業主大會應當有過半數以上投票權的業主出席。業主大會決定事項，應當由參加會議的業主進行投票，超過投票權總數一半以上的，視為通過。

　　第九條 物業管理區域內，已交付使用的物業建築面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業建築面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當由所在區物業管理行政主管部門指導召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。物業所轄區街道辦事處、社群居民委員會應當指導和監督業主委員會開展工作。

　　第十條 業主委員會是在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織，對業主大會負責。業主委員會履行下列職責：

　　***一***召集和主持業主大會;

　　***二***擬定業主公約草案、業主委員會章程草案及其修訂草案並報業主大會通過;

　　***三***經業主大會批准，選聘或者解聘物業管理企業，並經業主大會對合同條款審查同意後，負責與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理合同;

　　***四***經業主大會批准，負責維修基金的管理、使用和續籌;

　　***五***審定物業管理企業提出的年度工作計劃和物業管理重大措施;

　　***六***聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的服務活動，幫助物業管理企業落實各項管理服務措施;

　　***七***執行業主大會的有關決定;

　　***八***接受業主、業主大會、物業管理行政主管部門的監督;

　　***九***督促業主和使用人遵守業主公約和有關規定;

　　***十***業主大會賦予的其他職責。

　　第十一條 業主委員會由業主大會選舉產生。成立業主委員會可以按照下列程式辦理：

　　***一***物業管理區域內的業主代表委託開發建設單位或者其選聘的物業管理企業，也可以由業主代表直接向所在區物業管理行政主管部門提出申請;

　　***二***所在區物業管理行政主管部門審查該物業管理區域符合成立業主委員會的條件後，應當指導業主成立業主大會籌備組，組織召開業主大會，投票選舉產生業主委員會。

　　第十二條 業主委員會委員的人數應當是五至十五名的單數，其組成人員不得在本物業管理區域內實施管理的物業管理企業中兼職。業主委員會成員每屆任期三年，可以連選連任。

　　業主委員會可以選舉產生主任一名和副主任若干名，業主委員會會議由主任或者主任委託的副主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

　　第十三條 首次業主大會選舉產生的業主委員會，應當自選舉產生之日起三十日內，向所在區物業管理行政主管部門申請登記確認。登記確認日期為業主委員會成立日期。業主委員會申請登記確認應當提交下列材料：

　　***一***業主委員會登記確認表;

　　***二***業主委員會選舉辦法;

　　***三***業主大會會議紀要及選票。

　　業主委員會登記的有關事項發生變更的，應當辦理變更登記。

　　業主委員會終止的，應當辦理登出登記。

　　第十四條 業主委員會不得從事經營活動，業主委員會的會務活動經費、活動場所由業主大會決定。

　　第十五條 業主公約是業主共同訂立的有關物業的使用、維護、管理及公共利益等方面的行為守則，業主公約對全體業主和使用人具有約束力。

　　業主公約和業主委員會章程自業主大會審議通過之日起生效，並應當在生效之日起十五日內報所在區物業管理行政主管部門備案。

　　第十六條 業主大會、業主委員會作出的決定，應當在本物業管理區域內公告欄或者其他顯著位置予以公佈，並對物業管理區域內的全體業主和使用人具有約束力。

　　業主大會、業主委員會作出的決定與法律、法規、規章相牴觸的，該決定無效。物業管理行政主管部門應當責令改正，並通告全體業主和使用人。

　　第十七條 市、區物業管理行政主管部門應當建立投訴受理制度接受投訴。

　　區物業管理行政主管部門接到投訴後，應當在五日內作出是否受理的答覆。對決定受理的，應當進行調查、核實，並自受理投訴之日起三十日內將處理意見回覆投訴人。

　　投訴人對區物業管理行政主管部門的處理意見有異議的，可以向市物業管理行政主管部門提出書面複核要求。市物業管理行政主管部門應當自收到書面複核要求之日起三十日內，將複核意見回覆投訴人。

　　第三章 物業管理企業

　　第十八條 物業管理企業應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內，持有關材料到市物業管理行政主管部門備案，市物業管理行政主管部門按照規定對備案的企業核定資質等級後，物業管理企業方可從事物業管理服務活動。申請物業管理資質應當交驗下列材料：

　　***一***物業管理企業資質申請書;

　　***二***物業管理企業資質申報表;

　　***三***營業執照;

　　***四***建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書、從業人員崗位證書和管理人員、工程技術人員專業技術職稱資格證書。

　　已領取國家統一制發的物業管理等級資質證書的外地物業管理企業，在本市從事物業管理活動的，應當到市物業管理行政主管部門備案。

　　第十九條 物業管理企業的權利：

　　***一***按照法律、法規、規章和合同的約定，制定物業管理工作制度;

　　***二***收取物業管理服務費用;

　　***三***制止違章搭建或者其它侵害業主公共利益的行為;

　　***四***選聘專業公司承擔專項經營業務;

　　***五***拒絕任何形式的攤派;

　　***六***法律、法規規定的其他權利。

　　物業管理企業的義務：

　　***一***執行物業管理行業規範、服務標準;

　　***二***履行物業管理合同，提供質價相符的物業管理服務，維護業主利益;

　　***三***接受業主、業主委員會的監督;

　　***四***定期公佈物業管理公共服務費和維修基金的收支帳目，接受質詢和審計;

　　***五***接受政府有關行政主管部門的監督管理;

　　***六***法律、法規規定的其他義務。

　　第二十條 新建物業出售前，建設單位應當選聘物業管理企業，承擔物業出售後至業主委員會正式簽訂物業管理合同前的物業管理服務。

　　新建物業出售時，建設單位選聘的物業管理企業應當與物業購買人簽訂前期物業管理協議。

　　業主委員會成立後應當及時續聘或者重新選聘物業管理企業，並簽訂物業管理合同。

　　第二十一條 物業管理當事人應當就以下物業管理服務事項進行約定：

　　***一***物業共用部位和共用設施裝置的日常維護和管理;

　　***二***物業管理區域內日常環境衛生、綠化管理;

　　***三***物業管理區域內公共秩序、安全防範、消防、交通等協助管理事項;

　　***四***物業裝飾裝修的安全效能、垃圾清運等管理服務;

　　***五***應業主要求進行的室內特約維修服務;

　　***六***物業檔案資料的管理。

　　第二十二條 供水、供電、供氣、郵政、電信等單位開展維修施工時，物業管理企業應當予以協助。

　　任何單位不得強行要求物業管理企業代收代繳有關費用。確需委託的，應當與物業管理企業簽訂委託合同，實行有償服務。

　　第二十三條 物業管理行業應當建立和完善市場競爭機制。鼓勵建設單位或者業主委員會通過招標方式選聘物業管理企業。

　　第二十四條 物業管理服務費用是指物業管理企業提供公共服務的費用及提供代辦服務、特約服務的費用。收取物業管理服務費，應當遵循合理、公開以及與服務質量相適應的原則。

　　普通住宅的物業管理公共服務費實行政府指導價，其他物業的公共服務費由當事人在前期物業管理協議或者物業管理合同中協商確定。物業管理企業應業主的要求，提供代辦服務和特約服務的費用，應當與業主協商確定。

　　物業管理服務實行等級評定，物業管理服務等級依據房屋共用部位、共用設施裝置維修養護、安全護衛、綠化、環境衛生、多種經營與社群文體活動、服務質量效果等內容綜合評定。

　　第四章 物業的使用和維護

　　第二十五條 新建物業在規劃建設時，應當建設物業管理服務用房等必要的物業管理配套設施，制定物業管理實施方案，並報市物業管理行政主管部門備案。建成後，物業管理行政主管部門應當進行物業管理配套設施驗收，未經物業管理配套設施驗收的，不得實施物業管理。

　　新建物業的物業管理配套設施驗收按照下列程式進行：

　　***一***開發建設單位向市物業管理行政主管部門書面申請物業管理配套設施驗收，並提交各專業主管部門專項驗收的認定檔案;

　　***二***市物業管理行政主管部門應當在接到申請後三十日內進行驗收，並給予書面答覆。對驗收合格的，發給物業管理配套設施驗收證明。

　　開發建設單位在移交住宅區時，應當按照住宅區總建築面積千分之三至千分之四的比例，無償提供物業管理服務用房，其產權屬全體業主共有，並由受託管理的物業管理企業使用。

　　配套使用的附屬設施、附屬裝置、共用部位屬全體業主所有。

　　第二十六條 物業管理企業接管物業時，應當與委託方按照市物業管理行政主管部門制定的物業接管驗收辦法進行接管驗收。物業接管驗收辦法主要包含接管驗收的程式、資料、內容及交接雙方的責任等內容。

　　第二十七條 物業管理區域中禁止下列行為：

　　***一***損壞房屋承重結構，擅自改變房屋用途;

　　***二***佔用或者損壞物業共用部位、共用設施裝置;擅自移動共用設施裝置;

　　***三***私搭亂建;

　　***四***侵佔綠地、毀壞綠化;

　　***五***隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾;

　　***六***堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放汙染物或者發出超標準的噪聲和振動;

　　***七***未經批准擺攤設點;

　　***八***無序停放車輛;

　　***九***在建築物和構築物上亂懸掛、亂塗寫、亂刻畫、亂張貼;

　　***十***利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動;

　　***十一***在消防通道上設定路障，損壞或者挪用消防設施;

　　***十二***違反規定飼養家禽、家畜或者種植蔬菜;

　　***十三***法律、法規和業主公約禁止的其他行為。

　　第二十八條 業主或者使用人裝修房屋，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將不得擅自變動房屋建築主體及承重結構和擅自移動煤氣管道等裝飾裝修的有關規定和注意事項書面告知業主或者使用人。物業管理企業發現業主或者使用人有違規行為的，應當及時勸阻，並向有關部門報告。

　　第二十九條 業主應當按照設計用途使用物業。因特殊情況需要改變物業使用性質的，應當符合城市規劃和物業安全的要求，並報規劃、房管等有關主管部門批准。

　　第三十條 利用物業設定廣告等經營性設施的，應當在徵得相關業主、業主委員會的書面同意後，由物業管理企業向有關部門辦理報批手續。經批准設定的經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用後，應當將收益的百分之三十用於補貼物業管理公共服務費，收益的百分之七十納入維修基金。合同另有約定的除外。

　　第三十一條 維修共用部位、共用設施裝置時，相關的業主、物業使用人應當配合。因阻撓修繕造成物業損壞或者財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

　　因修繕、裝修及使用不當造成相關業主自用部位、設施裝置損壞和財產損失的，責任人應當修復或者賠償。

　　第三十二條 物業管理區域內的市政、供水、供電、供氣、市容、環衛、電信、綠化、消防、交通、有線電視、郵政等共用設施裝置，按照規定應當由相關部門維修養護的，原有職責和養護渠道不變。相關部門委託物業管理企業代為維修養護的，應當支付維修養護費用。

　　第三十三條 房屋的維修責任按照下列規定劃分：

　　***一***房屋室內部分***不含共用部位、共用設施裝置***，由業主自行維修;

　　***二***房屋的外牆面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、水泵、機電裝置***不含電梯***、共用天線、消防設施等共用部位和共用設施裝置，由物業管理企業根據合同的約定定期維修養護。

　　電梯維修更新管理辦法另行制定。

　　第三十四條 一個物業管理區域內有兩個以上業主的，應當建立物業管理共用部位、共用設施裝置維修基金***簡稱維修基金***，專項用於房屋共用部位、共用設施裝置保修期滿的中修、大修、更新。

　　維修基金歸業主所有，管理實行專戶儲存、政府監管、規範使用的原則。

　　第五章 罰 則

　　第三十五條 物業管理企業和業主未按照本辦法規定和物業管理合同約定履行義務的，當事人一方可以向業主委員會或者物業管理行政主管部門投訴，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　第三十六條 業主、使用人未按照物業管理合同的約定交納物業管理服務費的，物業管理企業可以催交，逾期仍不交納的，物業管理企業可以按每日萬分之五加收滯納金。收繳率達不到百分之五十的，連續三個月以上，物業管理企業可以向業主委員會提出解除合同。如果兩個月內仍收繳不到百分之五十，物業管理企業可以自行退出。

　　第三十七條 違反本辦法第 二十五條規定，新建物業建成後，未經物業管理配套設施驗收擅自實施物業管理的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，處以一萬元以下的***。

　　第三十八條 違反本辦法其他規定，由物業管理行政主管部門按照《江蘇省物業管理條例》的有關規定處罰。

　　違反本辦法規定，依法應當由工商行政、價格、市容、規劃、財政、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規、規章的規定執行。

　　第三十九條 物業管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十條 當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政複議或者提起行政訴訟。

　　第六章 附 則

　　第四十一條 本市各縣物業管理參照本辦法執行。

　　第四十二條 南京市房產管理局可以根據本辦法會同有關部門制定具體實施辦法。

　　第四十三條 本辦法自二零零二年四月一日起施行。南京市人民政府一九九六年十二月二十三日釋出的《南京市物業管理暫行辦法》同時廢止。
 

　　關於南京市物業管理條例的最新訊息：

　　《南京市住宅物業管理條例》獲審議通過，再吸納70條代表意見

　　業主交納物業費情況將在小區公示

　　剛剛閉幕的市十五屆人大四次會議審議通過了《南京市住宅物業管理條例》，待報省人大會審議批准後施行。記者採訪瞭解到，代表們在審議中共提出了149條意見和建議，其中70條意見被吸納到條例當中，涉及29個條文的修改。

　　對實名投訴、舉報實行限時回覆

　　根據汪旭東等代表意見，政府相關部門受理登記投訴舉報事項、查處違法違規行為，不應當限於實名。但對於實名投訴舉報的，要建立限時回覆制度，並對實名投訴舉報人予以保密。

　　條例第五條採納了這一意見，並作出相應調整：“各行政主管部門應當在物業管理區域內顯著位置公佈投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業主和相關單位的投訴、舉報，依法調查處理違法違規行為。對實名投訴、舉報實行限時回覆，並對實名投訴、舉報人予以保密。”

　　物業保脩金交存期由8年改為5年

　　草案第三十六條規定，建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建築安裝總造價百分之二的比例交存物業保脩金，作為物業保修期內維修費用的保障。物業保脩金交存期為8年。

　　江勁鬆、嚴菲、徐珺等代表提出，草案規定物業保脩金交存期8年過長。經過論證，條例將物業保脩金的交存期限改為5年，以更好地與住宅專項維修資金制度相銜接。

　　第三方評估機構無法協商產生，由物業管理主管部門隨機抽取

　　根據草案第三十八條，已交付使用物業業主總人數百分之十以上的業主，因對建設單位選聘的物業服務企業的服務質量不滿意，要求物業服務第三方評估機構評估的，建設單位應當委託其與業主、物業服務企業協商選定的第三方評估機構，對物業服務企業的履約情況進行評估。

　　胡道才等代表提出，草案規定各方協商開展第三方評估，應補充協商不成的處理情形。為此，條例修改為“協商不成的，由物業管理行政主管部門隨機抽取第三方評估機構。”

　　第三方評估實行市場化運作

　　閔一峰等代表提出，第三方機構要保證公平公正公開，物業管理部門要加強對第三方機構的指導。

　　“條例已授權制定第三方評估活動管理辦法，對第三方評估機構的具體條件、運作程式等會在授權政府制定的細則中規定。”相關人士迴應說，第三方評估實行市場化運作，第三方評估機構是完全的市場主體。對評估工作，政府放權，交給市場。在具體運作中，物業管理行政主管部門將加強對第三方評估機構的指導和監管，強化其依法公正進行評估。

　　業主對物業費調整有異議，可向物價部門投訴

　　陳高峰、汪敏等代表提出，草案第三十九條規定業主對物業服務收費標準調整有異議的，直接提起訴訟不妥。為此，條例修改為“業主對物業服務收費標準調整有異議的，可以向物業所在地價格行政主管部門投訴;認為物業服務收費標準調整違反程式的，可以向街道辦事處***鎮人民政府***投訴。”

　　物管企業不按約定履行合同，將錄入信用檔案

　　針對韓榮照等代表意見，條例第四十三條增加保護業主權益的內容，並進一步體現公平性，對物業服務企業未按照約定履行物業服務合同的，同樣進行徵信管理。

　　條例明確，業主依法享有的正當權益和根據物業服務合同享有的權利，應當受到保護。物業服務企業違反物業服務合同約定或者損害業主權益的，業主可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟;經仲裁裁決或者司法判決確認後仍不履行的，由物業管理行政主管部門錄入物業服務企業信用檔案。

　　業主交納物業費、公共水電分攤費情況要公示

　　草案第四十四條規定，物業服務企業應當將下列資訊在物業管理區域內顯著位置公示：物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費專案、收費標準、收費方式等;電梯、消防、監控等專項設施裝置的日常維修保養單位的名稱、資質、***和應急處置方案等。

　　根據徐祥等代表意見，物業服務企業公示的內容要進一步細化。為此，條例修改為“業主交納物業服務費用、公共水電分攤費用情況，住宅專項維修資金使用情況、物業共用部位和共用設施裝置經營所得收益。”

　　不得擅自在樓道等業主共有區域堆放物品

　　根據草案第五十五條，物業管理區域內禁止下列行為：損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置，超荷載存放物品;將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;違反市人民政府有關房屋出租規定等。

　　針對毛新平、朱赫等代表的意見，該條款新增一項內容，不得“擅自在樓道等業主共有區域堆放物品”。

　　業主對財務收支有異議，可查詢賬簿

　　汪旭東等代表提出，草案應增加相關內容，體現業主對住宅小區財務管理的知情權，保護業主權益。條例增加規定，業主對有關財務收支有異議的，“可以要求查詢有關財務賬簿。”

　　條例第五十八條規定，業主對住宅專項維修資金、物業共用部位和共用設施裝置經營所得收益、業主大會和業主委員會工作經費的收支情況有異議的，可以要求查詢有關財務賬簿;經已交付使用物業專有部分佔建築物總面積百分之二十以上且佔總人數百分之二十以上的業主提議，業主大會應當按照業主大會議事規則，委託會計師事務所進行審計並將審計報告通報全體業主。

　　將制定保脩金管理辦法明確使用、監管問題

　　針對嚴菲、徐珺等代表提出要保證物業保脩金的安全管理問題，市人大法制委員會相關人士表示，條例中已授權市政府制定保脩金管理辦法，其中將明確使用、監管、返還等具體問題。資金監管部門可以根據當地建築安裝造價情況，測算並公佈按照建築面積繳納保脩金的具體標準。

　　已著手搭建統一信用平臺

　　周文鬆代表建議，物業服務企業出現嚴重失信行為，物業行政部門不將其納入招投標平臺的舉措應該更加具體。在下一步工作中，物業行政主管部門應當加強招投標平臺的建設和引導，充分運用信用成果，發揮市場調節機制。

　　據悉，目前，政府相關部門已著手搭建統一的信用平臺，在各相關部門間建立資訊共享機制，確保這一制度能夠落地。同時，進一步細化納入失信名單的標準和情形，確保公正公開，督促物業管理各方培養誠信意識。