淺談我國房產稅徵收的研究

　　【摘要】 通過對我國限購政策的實施及我國在上海、重慶試點徵收房產稅的現狀的研究，分析我國徵收房產稅的目的，提出徵收房產稅存在的問題及如何有效促進房產稅徵收的解決方法。

　　【關鍵詞】 房產稅;財富調整;稅基調整

　　一、目前我國房產稅徵收的現狀

　　日前我國財政部財政科學研究所所長賈康接受媒體採訪時表示，房地產調控未來的大方向將是以房產稅等經濟手段逐步替代“限購令”這樣的行政手段，今年年底將會對上海、重慶兩地的房產稅試點情況做總結，今後可能會出臺擴大試點的方案，但擴大試點城市名單尚未確定。

　　從上述採訪中可以看出國家積極改革房產稅的決心，進一步推動房產稅改革試點的範圍及程度，同時對如何在中國進一步改革財產稅進行了思考，如何使房地產調控在制度建設方面得到更多實質性推進及如何改革完善地方稅務體系。如何推進財富分配機制及如何抑制房地產泡沫等。

　　正因為當前我國房價虛高，有關專家提出要多佔有多套房產的人徵收房產稅，希望通過徵收房產稅來遏制炒房，投機性購房現象。這是在物業稅面臨法律和技術障礙的情況下，房產稅被賦予的厚望。

　　二、徵收房產稅的目的

　　財政部2010年9月曾就為什麼要進行房產稅改革做出公開回答，提出是對個人所有的住房恢復徵收房產稅是必要的，主要目的有四點：一是有利於調節居民收入和財富分配;二是有利於健全地方稅體系;三是促進經濟結構調整及土地集約利用;四是引導個人合理住房消費[1]。

　　***一***利於調節居民收入和財富分配

　　房產稅的徵收有利於社會資源的公平、公正分配。眾所周知，地球的資源是有限的，土地資源尤為有限。隨著人口大爆炸時代的到來，人類賴以生存的土地越來越少。人人有所居是人類生存的合理需求，如果讓少數人一人佔有多套住房，導致閒置空房，則是對資源的濫用。因此，對自住房以外的房產徵收房產稅，以減少少數人對自主需求以外的房產的佔有，是有利於資源的合理利用和分配的。而且近幾年房產投資或投機成為一部分人積累財富的重要方式，對居民收入差距的擴大產生了越來越大的影響。通過對面積大、價值高、套數多的個人住房徵收房產稅進行適當調節，可以一定程度上促使收入和財產的合理分配，縮小貧富差距[2]。社會不穩定的根源在於社會財富分配不合理所導致的。徵收自住以外房產的房產稅，有利於少數人佔有財富的表現形式，從而增加其他社會成員的財富佔有顯示，這將有利於調節居民收入和財富分配，促進社會穩定。

　　***二***有利於健全地方稅體系

　　多數發達國家的房產稅的徵收是為了改善地方稅收結構及居住環境、緩解貧富兩級分化、增加人民福利、實現城市可持續發展。以美國為例，其房產稅徵收不僅評估系統健全、徵收過程公平公正，稅收的使用途徑也完全透明，所以，美國人願意繳納這樣一個服務性質的稅種，專款專用的房產稅被用來為社會提供公共服務，以改善人民的教學、治安、居住環境等等，而其住房本身也會隨著諸種環境的改善而升值。根據美國國家統計局資料，從2000—2007年，美國的個人收入增長了28%，中等價位房的房價增長了48%，而美國房產稅的同期增幅是62%。因此，美國徵收房產稅不是為了打壓房價，而是給人民增加福利及讓物業升值[3]。我國房產稅的徵收的一個目的即是健全地方稅體系，改善地方稅收結構。

　　***三***促進經濟結構調整及土地集約利用

　　徵收房產稅能夠適當的調整經濟結構，對房產市場過熱有一定的抑制作用。過多流向房地產的資金再次轉向別的產業，對整個資本市場的經濟結構產生了一些調控的作用。隨著房產稅的徵收，購置房產的成本增高，促使投資者對土地的理由更加謹慎，利於土地資源的集約利用。

　　***四***對房價的控制有一定的作用，引導居民合理住房消費

　　從房地產市場的現狀來看，剛性需求是客觀存在的，但不可否認大量有機需求的存在。許多樓盤的空置率十分高，說明擁有多套房的家庭，將房產作為投機投資，在房價上漲的預期下，更多的是講房產待價而沽。而造成這一現象的的一大重要原因是房產持有成本過低。同時也說明了房價有人為操作存在得。為了減少人為操作房價的情況，讓市場反映真實的供求需要且讓房價趨於合理，進而引導居民合理住房消費，徵收自住房以外房產的房產稅是必須的。

　　三、目前我國房產稅徵收存在的問題

　　目前，我國關於房產稅的徵收辦法並不健全，其採用的是1986年國務院頒佈的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，而這是根據上世紀80年代中期的經濟體制、社會條件及徵管能力設計的。但是隨著我國社會主義市場經濟體制的建立，以及現行住房及土地問題的不斷改變，其稅制出現了一些急需解決的難題。房產稅的徵收面臨四大難題：

　　***一***計稅依據不合理

　　按原值徵稅只能體現購買、建造房產的歷史成本,而不能良好的反應對市場供求變化、基礎設施改善、土地稀缺等因素引起的地價變動;徵納雙方對購買性房產、購置土地自建房產原值是否包含地價存在爭議，使徵管矛盾顯著;出租房產按租金收入計徵房產稅,但是徵稅依據不明確,造成自用、出租房產形成較大的稅賦差異。且我國的房產稅現在採取的是單一固定的比例稅率,對於自用房產***不考慮所處區域、地理位置、服務價值、用途等***稅率均為1.2%。因此稅率缺乏彈性，導致了房產稅對居民收入的調節作用不是十分明顯，對財富的再分配效果不明顯。

　　***二***稅率制度不合理

　　目前對從價、從租房產分別採用1.2%、12%的統一稅率,其中對出租房屋以租金收入作為計稅依據，缺乏依據性。通過不同的計稅依據計算出得應納稅額不同，這便造成稅賦不公平，為人為的偷稅漏稅提供溫床。因此雖然採取統一稅率簡化了稅制,使徵管方便,但不利於反映各地的實際情況,不利於地方政府因地制宜地確定稅率水平且體現不了房產稅的地方稅特點。

　　***三***稅基狹窄問題

　　根據《暫行條例》的規定，房產稅的徵收範圍限於城市、縣城、建制鎮和工礦區，不包括農村。但是現在我國農村經濟不斷髮展，許多農村與城鎮房產相差不大，卻不屬於房產稅徵稅範圍。現行房產稅對位於農村的房產、城鎮個人住房、財政撥付事業經費單位房產均不徵收,既減少了地方收入,也不利於有效發揮稅收促進土地節約集約利用的功能[4]。

　　***四***減免稅範圍不合理

　　根據《暫行條例》的規定，行政機關、人民團體、軍隊自用的房產，財政撥付事業經費的單位業務範圍內自用的房產，個人所有非營業用房等被列為免稅物件。但目前我國的房地產市場的市場化程度越來越高，因此房產減免稅範圍顯得不是十分合理。主要體現在：一是事業單位的改制導致了許多財政撥付事業經費的單位逐步企業化，需要列入徵稅範圍;二是個人購房比重急劇上升，房屋的私有產權逐步得到確立，房產成為我國居民家庭的重要財產之一。但是現在居民自住房免徵收稅費，導致了一系列的問題，如房屋緊缺、房價高漲、大量空房閒置。因此依照目前的情況，我國現行的減免稅範圍使我國稅收的調控作用不能得到很好的發揮，同時也影響了財政收入。

　　四、如何有效促進房產稅的徵收

　　***一***逐步擴大稅基，徵稅以城市為主

　　由於各地房地產市場發展情況不同，各地房價和居民收入水平不等，各地政府需要根據本地實際情況徵收房產稅為滿足居民的住房需求。且絕大多數發達國家的房地產稅實行按評估值徵稅，運用成本法、市場法和收益法，對房地產實行計算機批量評估，使經濟發展、公共投入、區域優勢等帶來的土地升值通過稅收進行有效調節。我國應借鑑別國政策，對不同的地區採取不同的稅基，對不同城市的房地產進行評估，如人口較多且土地稀缺，供需矛盾比較大的一線城市，超過一定面積或多套房持有者將要繳納稅收。相對的供需矛盾相對略弱的二、三線城市，應當以更好的調節收入分配，抑制投機需求為主，對於一些高檔住宅和高檔別墅以及多套住房持有者，應當給予較高的稅率，以達到調節收入分配的目的。

　　***二*** 完善各地監督機制，房產稅收支透明

　　稅收是我國巨集觀調控的一項重要財政政策，而稅收的本質是應當“取之於民，用之於民”的。世界上許多發達國家對於稅收的徵收及使用均受到廣大人民的監督，並建立了公共財政。在我國，各地方政府財政收入中有多少是來自稅收，目前我國財政及稅收情況處於不透明的狀態下，對徵收的房產稅的使用狀況不瞭解，不能肯定稅收的良性迴圈使用過程。由“國八條”的要求可以看到，我國房產稅的徵收應大部分用於建設廉租房和保障性住房，由此，對於如何更好的使用這部分稅收，需要一個合理有效的監督機構，來監督這部分收入的具體使用過程，以促進廉租房和保障性住房建設[5]。

　　***三***調節減免稅範圍

　　近年我國出臺了各種調控房地產的政策，其目的是為了抑制我國房產過熱、以投機為目的的炒房行為，也是為我國大多數居民解決住房問題。而房地產行業是我國目前拉動GDP 增長的主要行業之一。因此，政府通過房產稅調控居民合理購房，促進房地產市場健康發展是勢在必行的。

　　房產稅的徵收，應以每個家庭的第二套房產起徵，在面積上需要加以約束，且在稅率上也應當對高檔住宅採取較高稅率徵收房產稅，即實行存量徵收和增量徵收相結合。但是為了滿足居民改善性住房的需求，暫時擁有兩套住房的居民應當享受一定的退稅優惠。同時對改制後的事業單位等企業化的房產實行徵稅政策。