中國房地產行業存在的問題及對策

　　房地產業是國民經濟的基本承載體，是在工業化、城市化和現代化過程中興起、發展所形成的獨立產業，同時又推動了工業化、城市化和現代化的進展，已經成為現代社會經濟大系統中一個重要的有機組成部分、房地產業的產業鏈長，關聯度大，其自身特性決定了這一產業的感應度係數和影響力系數在國民經濟各產業部門中處於平均水平之上。在我國，住宅投資的增加，被帶動的直接相關或間接相關較大的產業有60多個，有力地促進整個國民經濟的可持續發展。

　　房地產業為國家經濟發展提供基本的物質保證，是社會一切產業部門不可缺少的物質空間條件，並具體構成各個產業部門。房地產發揮的規模、產品結構、佈局是否合理、水平的高低和發展速度的快慢，都將影響著各行業的規模、結構、佈局、水平和速度。房地產作為產業部門固定資產的重要組成部分，也直接參與價值生產和價值實現的經濟過程，並形成商品生產和經營成本的重要內容。因此，房地產是構成整個社會財富的重要內容，對國民經濟發展具有穩定而長遠的影響。房地產業作為一個特殊的行業，它既有國民經濟一般行業的共性，又有其自身的發展規律，產業內涵及活動領域十分廣泛，房地產業作為國民經濟中一個獨立且非常重要的部門，房地產業有著自身的發展規律和活動特點。作為支柱產業的房地產業，在發達國家的發展歷經幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動房地產業發展、成長的積極因素，又有影響房地產業健康發展的消極因素：每個國家根據本國國情制定相關的法律法規政策和利用經濟槓桿來扶持及引導房地產業的發展;同時又有很多不確定的因素影響著房地產業。

　　一、房地產行業概述

　　***一***房地產業的概念

　　房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬於第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業。房地產業是與建築業既有區別又有聯絡。它們之間的主要區別是：建築業是物質生產部門，屬於第二產業;房地產業兼有生產***開發***、經營、管理和服務等多種性質，屬於第三產業。這兩個產業又有著非常密切的關係，因為它們的業務物件都是房地產。在房地產開發活動中，房地產業與建築業往往是甲方與乙方的合作關係，房地產業是房地產開發和建設的甲方，建築業是乙方;房地產業是策劃者、組織者和承擔發包任務;建築業則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發和房屋建築的生產任務。

　　***二***房地產業的分類

　　房地產業可分為房地產投資開發業和房地產服務業。房地產服務業又分為房地產諮詢、房地產價格評估、房地產經紀和物業管理等。其中，又將房地產諮詢、房地產價格評估、房地產經紀歸為房地產中介服務業。所以，房地產業的細分行業包括房地產投資開發業、房地產諮詢、房地產價格評估、房地產經紀和物業管理業。

　　房地產投資開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上投資進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產投資開發需要土地、建築材料、城市基礎設施、公共配套設施、勞動力、資金和專業人員經驗等諸多方面。房地產投資開發除了取得土地、建造房屋、然後預售或出售新建的房屋這種方式，還有購買房屋後出租，購買房屋後出租一段時間再轉讓，或者購買房地產後等待一段時間再轉讓;開發也不僅是建造新房屋，還有把土地***生地、毛地***變為建設熟地之後轉讓，有對舊房屋進行裝修改造，有接手在建工程後繼續開發等。房地產業具有資金量大、回報率高、風險大、附加值高、產業關聯性強等特點。房地產諮詢業是指為有關房地產活動的當事人提供法律法規、政策、資訊、技術等方面服務的經營活動。房地產價格評估是指以房地產為物件，由專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程式，選用適宜的估價方法，並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或者價值進行估算和判定的活動。 房地產經紀是指向進行房地產投資開發、轉讓、抵押、租賃的當事人提供房地產居間介紹、代理的經營活動。物業管理業是指業主通過選聘物業管理企業由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施、裝置和相關場地進行維修、養護、管理。維護相關區域內的環境、衛生和秩序的活動。

　　***三***房地產業在國民經濟中的作用

　　房地產是國民經濟發展的一個基本的生產要素，任何行業的發展都離不開房地產業。反過來說，任何行業都擁有一定的房地產，都是房地產業經濟活動的參與者。因此說，房地產業是發展國民經濟和改善人民生活的基礎產業之一。由於房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。它的重要作用可以歸納如下：第一，可以為國民經濟的發展提供重要的物質條件;第二，可以改善人們的居住和生活條件;第三，可以改善投資環境，加快改革開放的步伐;第四，通過綜合開發，避免分散建設的弊端，有利於城市規劃的實施;第五，可以為城市建設開闢重要的積累資金渠道;第六，可以帶動相關產業，如建築、建材、化工、輕工、電器等工業的發展;第七，有利於產業結構的合理調整;第八，有利於深化住房制度的改革，調整消費結構;第九，有利於吸引外資，加速經濟建設;第十，可以擴大就業面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來，隨著國民經濟和房地產業的進一步發展，房地產業在國民經濟中必將發揮更廣泛、更重要的作用。

　　促進房地產業健康發展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求;是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康的發展的有力措施;是充分發揮人力資源優勢，擴大社會就業的有利途徑。實現房地產業***市場***持續健康發展，對於全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。

　　二、中國房地產市場發展現狀和存在問題

　　我國房地產業從20世紀80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化後，房地產業開始真正發展起來。90年代發展壯大，在國家積極的財政政策刺激下，全國固定資產投資快速增長，房地產投資佔GDP比例逐漸增加。隨著城鎮居民的經濟水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產業得到飛速發展，近20年的發展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達到20平方米，農村達到25平方米，住宅成套率達到70%。住宅業增加值佔GDP的比重，城市達4%，城鄉合計達7.5%，房地產業己上升到支柱產業的地位。近兩年來住宅建設對經濟增長的貢獻率均在1.5個百分點左右。