淺析金融機構及監管層對保障房的融資實踐及難點論文

　　保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。這種型別的住房有別於完全由市場形成價格的商品房。以下是小編今天為大家精心準備的：。內容僅供參考，歡迎閱讀!

　　全文如下：

　　1、一行三會對保障房的政策

　　2012年以前，中央政府為了抑制房價的過快上漲曾經密集出臺政策引導資金支援保障房。2014年隨著房價增長的放緩甚至回落，保障房政策保持了平穩。但從長遠來看，保障房的建設與融資問題仍將是未來行業發展的重中之中。

　　1.1銀監會對保障房的支援

　　銀監會對於保障房建設的支援集中於對地方政府負責保障房建設的平臺公司貸款上。一方面支援銀行向經營規範的保障房建設平臺公司發放貸款，另一方面允許銀行在嚴格控制風險的同時，為能夠覆蓋貸款本息的專案提供資金支援。

　　2011年8月，銀監會聯合央行下發《關於認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務工作的通知》以下簡稱《通知》，鼓勵銀行等金融機構對保障性住房建設予以貸款支援，同時也鼓勵銀行業金融機構以銀團貸款形式發放公租房貸款。《通知》還允許商業銀行向資本金充足、治理結構完善、運作規範、自身經營性收入能夠覆蓋貸款本息的政府融資平臺公司發放貸款，對於地市級平臺公司的貸款需求，可以由省級政府指定一家省級融資平臺公司按規定統一借款。在放鬆對於平臺公司貸款規定的同時，《通知》還明確了政府投資建設的公共租賃住房專案須符合國家關於最低資本金比例的政策規定，貸款利率按央行利率政策執行，利率下浮時其下限為基準利率的0.9倍。

　　1.2證監會對保障房的支援

　　證監會長期以來，一直在推動利用金融創新為保障房建設提供資金支援。早在若干年，探索通過REITs為房地產專案融資，至2014年，第一支交易所交易REITs終於成行。

　　2014年3月，證監會機構部巡視員歐陽昌提出推進REITs試點，保障房建設資金之渴。在其提交的《關於創新金融工具推進保障性住房建設的建議》中提出，在當前的經濟形勢和巨集觀政策環境下，探索運用REITs這一創新金融工具支援保障性住房建設，具有現實可行性，對於保障性住房拓寬融資渠道、盤活存量資產、豐富投資品種、推動金融創新都具有重要意義。

　　2014年5月，中國證監會《關於進一步推進證券經營機構創新發展的意見》提出“研究建立房地產投資信託基金的制度體系及相應的產品運作模式和方案”。當月，國內首個交易所場內房地產投資基金產品中信證券“中信啟航專項資產管理計劃”獲得中國證監會批覆成功募集設立，當日在深交所綜合協議交易平臺掛牌轉讓，成為落實《意見》的重要舉措。

　　2 銀行信貸支援態度及相應實踐

　　2.1商業銀行對保障房的支援

　　銀行信貸資金是保障性住房建設資金籌措中的一個重要來源。無論是棚戶區改造還是開發商通過市場運作方式解決資金的經濟適用房和限價房，銀行貸款都是最重要的融資渠道。目前，支援保障房建設力度最大的是國家開發銀行，截至2013年底，累計發放保障性住房建設貸款6215億元。但商業銀行普遍對保障房貸款缺乏熱情且非常謹慎。

　　2011年，商業銀行新增的保障房貸款佔新增貸款的比例並不高，原因顯而易見。商業銀行是最大限度追求盈利的金融企業，根據安全性和收益性原則發放貸款是其穩健經營的必要條件，而保障性住房由於實行政府定價、限價，其投資回報率低，信貸利潤偏低甚至萬損，而且資金回收週期長，貸款的抵押及貸款的還款來源等方面與普通商品房開發貸款相比風險較大，收益與風險不匹配，無法形成建設資金投入產出的良性迴圈，影響了商業銀行參與的積極性。在當前巨集觀調控的背景下，商業銀行信貸資源有限，又受存貸比等監管考核指標的制約，只能優先配置到收益相對高的專案上，很難向低收益的保障性住房建設專案傾斜，低微的收益難以有效覆蓋風險和成本，這是商業銀行進軍保障房建設專案的最大障礙。

　　2.2國開行對保障房的支援

　　從規模上看，國家開發銀行是保障房開發領域的主力銀行。資料顯示，自2005年國開行發放首筆棚改貸款至2013年底，該行累計保障性安居工程發放貸款6235億元，貸款餘額4363億元，同業佔比近60%;業務覆蓋30省***區、市***，惠及835萬戶中低收入家庭。截至2013年底，全國1.2萬億元保障房貸款，國開行承擔了六成以上。

　　從結構上看，國開行的保障性安居工程支援貸款以棚戶區改造為主。根據2013年底的資料，國開行的保障性安居工程貸款中，棚戶區改造貸款超過3423億元，貸款規模已佔同業的半壁江山。2014年4月8日，國家開發銀行在京召開全行視訊會，部署開發性金融支援棚戶區改造及城市基礎設施工作。

　　3住房公積金對保障房的支援

　　自1991年上海首次試行住房公積金制度以來，我國住房公積金從“無”到“有”，從“有”到“多”，規模不斷增加。截止2008年末，我國住房公積金繳存總額約為2.07萬億元，繳存餘額約為1.21萬億元，分別同比增長27.54%和26.14%。據住建部統計，截至2011年年底，全國住房公積金累計已經繳存3.9萬億元，貸出1萬多億元，繳納餘額2.1萬億元。

　　在保證各地正常支取和貸款的前提下，全國可用於運營的公積金規模超過1萬億元。在滿足正常提取、貸款並留足備付金的情況下，結餘資金仍超過4000億元，沉澱資金數額巨大。管理者注意到住房公積金龐大的閒餘資金所存在的保值隱憂:公積金的存款利率不足以抵禦通脹壓力，繳存人的資產面臨著貶值風險。“提高住房公積金的使用率”的議題開始進入人們視野，也正是在對該問題的討論中，結合我國大規模開展保障房建設的現狀，各方開始探討以閒置住房公積金支援保障房建設。

　　4 信託、REITS等創新

　　融資模式及實踐從融資規模來看，保障房信託業務可以發揮信託公司募集大資金的優勢，沒有銀行的資本充足率等指標約束，類似發行債券，非常靈活。信託公司彙集社會閒置資金參與保障房建設，一方面可減輕地方政府、銀行的壓力，另一方面又為投資者提供了適中收益率的理財產品。對於信託公司而言，參與保障房專案的風險較小，符合當前房地產形勢。

　　從產品結構上看，信託資金進入保障房專案的形式主要有貸款型信託、股權型信託、混合型信託、收益權型信託四種模式。從已發行的信託產品來看，貸款型信託佔比較大。不同型別的信託結構具有不同的特點***如下圖所示***。其對於不同的保障房型別，信託資金所能起到的支援性作用也不一樣。 REITs對於房地產開發專案維持一個穩定的資金鍊有重大的意義，雖然在海外已經盛行了半個世紀，但是在國內推行的過程卻波折重重。

　　目前的REITs設計有央行版與證監會版兩種，我們以央行版的融資結構進行說明。央行的REITs方案為債權版，委託方為房地產企業，受託方為信託公司，通過信託公司在銀行問市場發行房地產信託受益券。受益券為固定收益產品，在收益權到期的時候，委託人或者第三方應該按照合同的要求收購受益券，作為結構性產品，可以按照資產證券化的原理，通過受益權分層安排，滿足風險偏好不同的委託人與受益人。

　　5總結

　　總體而言，監管機構與金融機構都在積極的制定政策，並參與保障房的融資建設。在創新方面也做了不少嘗試。但由於保障房建設資金回收週期長、利潤空間小等原因，社會資金參與融資的積極性不高。來自政府的財政撥款、土地出讓金淨收益以及銀行貸款是目前保障房建設的主要融資渠道。但是，這些資金來源方式已經顯現出資金規模不夠、持續性不足的狀況。如何通過金融手段創新，吸引更多社會資本投入保障房建設已成為越來越迫切的問題。