鄭州二手房交易流程

　　鄭州二手房交易稅費主要包括契稅、增值稅、個人所得稅、工本印花稅等。辦理鄭州二手房交易，有哪些流程呢?下面就是小編給大家整理的，希望對你有用!

　　1、買賣雙方建立資訊溝通渠道，買方瞭解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件、房屋的基本狀況、房屋的權屬狀況、房屋產權有無查封、有無抵押\質押、有無債務糾紛、共有權人是否同意出售房屋、房屋出租情況及承租人是否放棄優先購買權等。

　　2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後， 雙方可以簽訂定金合同，交納購房定金***交納購房定金不是商品房買賣的必經程式***，買賣雙方簽訂房屋買賣合同***合同內容一般包括下例條款：當事人的名稱或是姓名和住所、房屋的位置***房產證號***、數量、房款、支付方式、產權過戶時間、違約責任、解決爭議的方法等***，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

　　3、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續***賣方提供材料：本人身份證原件、結婚的提供結婚證或單身的提供單身證明 及戶口簿;買方提供材料：本人身份證原件、結婚的提供結婚證或單身的提供單身證明、戶口簿及蓋單位公章收入證明***銀行稽核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，辦理完這些後等銀行的承諾函***一般為3-5個工作日，不包括公休日***，雙方帶銀行函到房產交易中心辦理過戶，完成產權登記變更，銀行將貸款一次性發放***一般15個工作日***，買方領取房屋所有權證***一般30個工作日***。

　　4、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方攜帶身份證、戶口簿，向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

　　5、繳納稅費。稅費的構成比較複雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。***商品房稅費包括：營業稅、個人所得稅、契稅、交易費、公正、登記費、評估費***二手房無需交維修基金.

　　6、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

　　7、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

　　二手房交易要注意的問題

　　代理方式

　　目前委託中介銷售二手房一般有兩種方式：獨家代理方式和一般方式。選取獨家代理方式的客戶不應當將同一套房源委託給另一家中介;而一般方式可將同一套房源同時委託幾家中介代理銷售。目前比較大的公司一般都傾向於同客戶簽署獨家代理合同，小型中介則比較傾向於一般合同。兩種方式各有利弊：一般而言，獨家代理合同更能保證交易的安全性;一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會存在一定的風險。

　　代理時間

　　代理有效期宜短不宜長。如果簽了一份獨家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎麼辦?這就需要在簽訂合同的時候約定一個有效期，在有效期內未能達成交易就可以自動解除合同。有效期定多久比較好呢?代理有效期的時間宜短不宜長，一般以一個月為宜。因為如果一個月內房子未能脫手，但你對中介公司的服務還比較滿意，還可以選擇續約，中介公司一般也樂意。

　　“跳過”中介

　　有風險。有一些“精明”的賣房者通過中介與購房者碰頭後，為了省卻一筆中介費，就會“跳過”中介與購房者直接進行交易。專家認為，這一方面是賣房客戶有違誠信的表現，另一方面也增大了交易的風險，有時反而還會降低交易的效率。找較具規模、信譽較好的中介公司代理房屋交易。

　　“到手價”

　　許多客戶在委託中介賣房的時候由於嫌合同上各款項細則太過麻煩，要求只與公司籤一個“到手價”，即直接到手的錢有多少籤多少。二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續費、中介費等多筆費用。如果只籤一個“到手價”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等於製造了“暗箱操作”的溫床，最後受到損失的還是交易買賣雙方。在達成協議後，業主、買家和中介最好籤訂三方協議，也就是居間合同，這也可防止不良中介公司人員從中壓價。

　　購買力

　　注意買方的資格和購買能力。如果是賣一買一的置業者，應儘量先把賣掉的房子處理好，以免被動。

　　鄭州二手房交易稅費

　　二手房交易買家要交哪些稅費：

　　契稅：契稅=房屋總價×稅率

　　面積在144平米以上的，稅率為3%;

　　面積在90平米以下並且是首套房，稅率為1%

　　面積在90-144平米之間的，稅率為1.5%

　　交易稅：住宅3元/平方米;非住宅11元/平方米

　　房屋登記費：住宅80元/套;截止到目前，如果稅務局認定您購買的為首套房，那麼登記費就可以免除。

　　中介費：房款×3%***可以講價，2%就差不多了，小中介1%也能拿下***

　　貸款費：貸款總額×1.5%***中介收，記得砍價!***

　　評估費：成交總價×3%

　　二手房交易賣家要交哪些稅費：

　　交易稅：3元/平米

　　營業稅：房屋總價×5.6%***超2年免徵***

　　中介費：房屋成交總價×1.5%***砍價後1%可以搞定***

　　***注：交易稅有時候是買家出，賣家不出，及賣家要出6元/平的交易稅。***

　　另據最新訊息，國稅總局：個人二手房交易今年5月起開徵增值稅。也就是說，5月1號開始就沒有營業稅了，改收增值稅。

　　營業稅原來是5%，增值稅沒有5%的稅率，而且現在有規定，增值稅法規定不經常發生增值稅納稅義務的單位和個人，從事增值稅的銷售活動，就要按小規模納稅人處理，小規模納稅人的徵收辦法就是3%的徵收率，所以它實際上跟營業稅沒有太大的變化，老百姓銷售二手房，是稅收負擔的下降，因為原來是5%。

　　除了營業稅取消後二手房交易的增值稅之外，個人購買二手房的綜合稅負成本是升是降，則需要等待相關細則出臺後再做判斷，不同的人情況可能也不一樣。