詳解無房產證的房屋買賣合同案例***2***

　　首先，同為強行性規範，但在強制性上存在顯著的差異。傳統民法理論以“二分法”將民事法律規範區分為強行性規範與任意性規範，過於粗疏，如果直接運用於對合同效力的判斷，則難免會出現差錯。

　　如，經營者銷售不合格產品;房地產商未完成開發投資總額百分之二十五而開發、出售房屋的，都違反了國家法律的強行性規定，如認定買賣合同無效，則消費者只能要求銷售者、開發商退還價款，無權主張合同權利，勢必損害消費者的合法權利，顯然這不符合強行法規範的立法目的，也有悖民法意思自治原則的基本精神。

　　其次，如果按照法律條文中含有“必須”“不得”或“禁止”的規範作為強行性規範理解，則法律、行政法規的強行性規範過於寵大，必然會產生大量的合同被不適當地認定無效。

　　在我國，私法相對於公法明顯欠發達，國家在社會管理中主要依靠行政性法規發揮作用，所以必然會在法律、行政法規中設定大量的強行性規範，這些規範不僅在社會公共管理領域發揮著作用，還滲透到本來應當屬於私法自治領域，嚴重干擾著私法自治原則。

　　對此，王湧博士在《私法的分析與建構》一文中尖銳地指出：“由於計劃經濟傳統之影響，目前它***行政法***對中國民法的影響在許多方面是消極的，說得嚴重一點，有些行政法規頗似粗暴的野狼，侵佔著民法的領域，扭曲著民法的精神，使得民法中的許多原則在實踐中形同虛設。”

　　再次，在法律制度有缺陷時，司法行為應當校正這種制度缺陷。審理民事案件，常常會遇到因民事立法嚴重滯後，存在法律模糊、法律衝突、法律出現漏洞的現象，

　　此時，法官應當高舉“私法自治”的大旗，以權利為本位，依據民法基本原則，以法官的智慧和良知，探求法律真諦。在審判實務中，有的法官擔心認定合同無效而被指責不依法辦案，採取保守的態度，簡單化地認定合同無效，看似依法辦案，實質上既損害了當事人的合法權益，也最終損害了司法的權威。結果導致類似於本文所提出問題得不到公平合理解決，很值關注。

　　何為效力性規範、何為管理性規範?依筆者之見，應當從法律、行政法規的立法目的出發，運用目的解釋方法，綜合案情實際加以研究。法律已明定其目的，應嚴格遵循其目的;法律未明定其目的時，法官應進行必要的基本價值判斷，探求立法的價值取向。對於具體的強行性規範還應具體情況具體分析，做到“三看”：

　　一是看法律、行政法規著重於禁止標的物內容還是禁止主體資格，前者應認定買賣合同無效，如淫穢物品、***等買賣，不論主體是誰，均為無效;後者，則應當加以區分對待。

　　有些法律、行政法規禁止或限制的是主體從營資格，如《建築法》規定禁止超資質承攬工程，這是一種管理性規範。因為，建築法對資質管理的目的，是禁止無資質經營，《建築法》的立法目的在於“保證建築工程的質量和安全，促進建築業健康發展”。在實務中，有人認為對於施工企事業超越資質等級訂立的建築工程施工合同，應原則上確認無效，理由是對合同內容違法應作廣義解釋，合同主體資格違法亦應當包括在合同無效情形之中。 這是值得商榷的。

　　二是看法律禁止的是結果還是行為手段。

　　如法律、法規所禁止的是結果的發生，不問手段如何均為禁止時，其行為無效。但如禁止的僅僅是行為手段或行為方式，依其他手段也發生同一效果時，為交易之安全，並不因此認為其無效。如無證出售煙花爆竹時買賣合同、禁漁期內所捕魚產品的買賣合同，均應為有效，因為相關法律只是出於管理需要，禁止無證銷售行為和禁止一定時期內捕魚。

　　三看禁止的物件、範圍是什麼。

　　如《房地產管理法》第三十四條規定，房地產權利人轉讓房地產，應當如實申報成交價，不得瞞報或作不實申報。這裡禁止的物件是出讓人，範圍僅涉及與稅收有關的納稅基礎即成交價。不論出讓人是否與買受人故意瞞報成交價，故不影響合同的效力。特別是在涉及消費者、勞動者等弱勢群體利益時，還應根據個案情況而定，不宜一概認定無效。

　　經營者出售不合格產品、假冒偽劣產品，都是法律所不允許的，如果買賣合同無效，消費者將得不到合同上的權利，顯然對消費者不利。

　　在解釋法律中，由於立法目的往往與公共政策有關，在法律及公共政策均不允許時，如集體土地買賣、國有劃撥土地的轉讓等，與法與國家政策均不符，則不應以“私法自治”之名，放棄國家的干預。但在強制性質的民事規範是否具有特殊公共政策目的不甚明確的時候，基於對私法自治的尊重，即應朝單純自治規範的方向去解釋，法官應避免假設有特殊公共政策目的的存在，或對合目的性作擴大解釋，而斫傷了自治機制，換言之，就是“有疑義，從自治”。

　　關於本案的討論，我國《城市房地產管理法》屬於行政性法規是確定無疑的，其立法的重心在於加強對城市房地產的管理。該法對於私法的干預，主要表現在第三十七條、第三十八條。第三十七條規定“下列房地產，不得轉讓：…***六***未依法登記領取權屬證書的;”第三十八條第二款規定“轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書”。

　　從立法目的看，制定城市房地產管理法的主要目的，是要解決房地產業發展中存在的房地產開發和交易行為不規範的問題。因此，該法中雖然對反映房地產歸屬的靜態物權關係作了一些規定，如出讓土地使用權、房地產抵押權等，但主要調整的不是民事物權關係，而是對房地產的生產、流通、消費各環節動態流轉關係的規定。這樣比較容易處理好與現行的土地管理法和將來還要制定的物權法、土地法之間的關係。

　　對於第三十七規定的目的是“為了維護房地產市場秩序，避免國家收益的流失，減少交易糾紛”，對於該條第***六***項，“之所以制定該項規定，是因為房地產未依法領證說明該房地產來源不清，歸屬不明。如進入市場流通則違背了市場交易的房地產必須權屬明晰的規則，不利於市場秩序的維護，不利於國家對房地產的管理和監督。”

　　從《房地產管理法》的法律名稱看，已十分鮮明地表達了其立法目的，在法律規範設計上看，該法第六章中單設了《法律責任》一章，都是行政責任，並無民事責任的法律規範。從價值取向看，合同無效無視買受人的合法權益，讓出賣人通過不合理的反悔得到利益，不僅違反了“不允許任何人因自己的過錯而合法獲利”的原則，違反了誠實信用的公理性原則，損害了民事流轉的安全性。同時，還會助長出賣人的投機心理，進而影響交易秩序和社會風氣。

　　甲、乙都有買賣、交付房屋的意思表示，甲就有義務就房屋權屬向有關部門辦理手續，以符合法律的要求，這是甲的應盡義務。甲違反該義務，不應得到法律的保護。乙作為賣受人，其購買沒有權屬證書的房屋，雖然沒有審查權屬證書、沒有依法進行買賣，但其交清房款後佔有房屋是誠實信用的。

　　三、違反管理性規範的處理

　　有觀點認為，如果讓沒有權屬證書的房屋在市場上流轉，則會損害國家的稅收利益，法律必須禁止，合同應當無效。

　　這種觀點是值得商榷的。合同效力問題是私法問題，應由民事法律調整;漏稅是公法問題，應當通過稅法調整，對於漏稅問題應當由稅務行政部門加強行政管理加以解決。違反法律、行政法規管理性規範的合同不認定無效，並不等於說就是適法行為了。

　　由於違反管理性規範的事實並不因合同有效消失，既然當事人的行為違反了國家意志，理應受到來自國家強制力的約束，所以只要違法行為構成刑事處罰、行政處罰的，就應當依照刑法、行政法的規定予以制裁。所以，損害國家利益應予以禁止，是從公法意義上進行分析的。

　　根據房屋買賣契稅的性質，是在房屋買賣有效後，由買受人向徵稅機關交納的稅目，其只在買受人與徵稅機關產生行政法律關係，與房屋買賣雙方當事人之間沒有民事上的權利義務關係，買受人未交納稅款，不影響買賣合同的效力。再說，如合同無效，買賣消失，則國家稅收由根本無從談起。

　　案情結果

　　一審法院認為，雙方簽訂的合同因違反《城市房地產管理法》第三十七條“未取得權屬證書的房地產不得轉讓”規定無效，雙方各自返還已取得的財產，判決由甲返還20萬元房款及按銀行同期貸款利息，房屋歸甲所有。乙對判決不服，提出上訴。二審法院審理後認為，房屋買賣合同違反法律禁止性規定，屬無效合同。

　　合同無效後，互相返還財產外，應由過錯方承擔因合同無效造成的損失。鑑於本案中雙方均有過錯且房屋已大幅增值，故損失數額可把房屋增值部分***20萬元***作為計算依據。判決由乙返還房屋給甲，甲返還房款20萬元並賠償損失10萬元。

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　　房屋買賣合同的法律規定

　　1.房屋買賣合同需要採用書面形式，買賣雙方需將買賣房屋的位置、面積、價金等約定於書面。

　　2.在城鎮買賣房屋之所有權須經房屋登記機構登記後，才發生轉移，如未登記，即使交付，也不發生權利轉移效果。

　　3.出賣共有房屋或出租房屋時，其他共有人或承租人享有同等條件下的優先購買權。

　　4、雙方當事人應當按照自願、公平及誠實信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強加給另一方。為體現雙方自願的原則，本合同文字相關條款後留有空白行，供當事人自行約定或補充約定。合同生效後，未被修改的文字列印或印刷文字視為雙方當事人同意內容。 　5、本合同文字為買賣雙方自行成交所採用的示範文字，通過設立“專用賬戶”的房地產經紀機構或交易保證機構劃轉交易結算資金的，所簽訂的《存量 房交易結算資金劃轉協議》應當作為本合同的附件。

　　6、存量房屋所有權轉移登記時所涉及的主要稅費包括但不限於：契稅、印花稅、土地出讓金***已購公有住房有此項***、綜合地價款***經濟適用住房有此 項***、營業稅及附加、所得稅、土地增值稅等。

　　7、雙方當事人選擇申請仲裁解決爭議的，可以向北京仲裁委員會、中國國際經濟貿易仲裁委員會或註明全稱的其他仲裁委員會申請。

　　8、雙方當事人可以根據實際情況決定本合同原件的份數，並在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內容一致。
 

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