房地產渠道的重要性

　　近幾年，房地產業在國民經濟中的支柱作用越來越重要，伴隨著房地產市場的進一步繁榮，市場競爭更趨激烈。房地產企業要想在市場競爭取得立足之地，很大程度上取決於其是否能生產適銷對路並且吸引客戶的產品。下面小編給大家分享，歡迎參閱。

　　　1、城市地位

　　重慶城市概況重慶有3000多年的悠久歷史，是中國歷史上有名的巴渝文化發祥地，簡稱“渝”。1891年重慶成為中國最早對外開埠的內陸通商口岸， 1997年3月14日八屆全國人大五次會議批准，重慶成為我國繼北京、上海、天津之後的第四個直轄市，也是西部地區唯一的直轄市，從此翻開了重慶新的歷史篇章。重慶是中國西部最具投資潛力的特大城市，是中國政府實行西部大開發的重點開發地區。近年來重慶抓住中央直轄、三峽工程建設、西部大開發三大歷史性機遇，大力調整經濟結構，積極擴大開放，深化體制改革，加快基礎設施建設，使經濟社會全面發展，綜合實力進一步增強，主要經濟指標在西部12個省區中均在前5位以內。

　　2、政策環境

　　2010年4月14日國務院常務會議決定實行差別化的信貸、稅收和土地政策，堅決遏制住房價格過快上漲。之後於4月17日，國辦又釋出了《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》***國發2010年10號***，對新的調控政策進一步地細化、完善，再出組合重拳，部署遏制高房價，房地產新政的實施將對房地產市場產生重大的影響。房地產新政的出臺，對房地產市場產生了較大的震動，近日房地產市場已經有所反映，一些嗅覺敏銳的投機者已經開始撤離，北京、深圳二手房市場有放量的跡象，新房市場也出現促銷打折的現象。更為重要的是，房地產新政不僅力度大，對供求總量和結構產生影響;

　　也向社會表明了中央政府抑制房價過快上漲的決心，將扭轉房地產市場各類主體對房地產市場和房價走勢的預期，對市場主體的心理上產生影響，促使開發商加快銷售速度、投機者放盤撤離、自住性消費者持幣觀望，引導市場主體行為發生變化，進而促進供求總量的均衡，房價在新的均衡中穩定。可以預測，隨著新政的逐步落實，投機者將選擇撤離，自住者則選擇觀望，二手房交易將出現萎縮，買賣雙方僵持一段時間後，二手房價將逐步回落，而隨後房價下降的趨勢也將蔓延到一手房。下半年住房供給量將增加，需求量得到抑制，供求矛盾緩解，房價將向合理水平穩步回落。

　　3、經濟環境

　　重慶地處長江上游經濟帶核心地區，處於中國經濟發展較快的東部和資源富集的西部的結合地帶，中國東西結合部，區位條件優越。在西部大發開這一時代大背景下，重慶作為東、西部經濟接軌的的“跳板”功能加強，大城市凝聚力逐步顯現：大量的外來勞動力、外來資金、外來技術湧入重慶，加快了重慶大城市化建設的步伐。城市功能逐步得以完善。2010年市委三屆七次全委會決定，用兩年半時間投入3000億元解決全市群眾最關心的十大民生問題上取得重大突破。財政對民生投入不斷加大，保障了“民生十條”的貫徹實施，有力地促進了市民生活質量的穩步提高。。“十一五”期間2萬多億投資的綜合效應將持續釋放，汽摩產業、電子資訊、裝備製造、化工等支柱產業的發展壯大將保障全市工業繼續在健康快速的軌道中執行;“五個重慶”建設，將進一步提升城市形象，改善發展環境，吸引各種資源

　　要素，促進內陸開放高地、長江上游金融中心的推進;2011年是十大民生工程和“兩翼”農戶萬元增收工程的關鍵之年，隨著民生的改善，居民消費需求進一步穩固，內需進一步增強。“雙軌制”住房體制建設確保“低端有保障、中端有市場、高階有約束”，促進了房地產市場的健康發展。總體上看，2010年全市房地產市場投資性和投機性不強，剛性需求穩定，房地產業呈現較為平穩發展的態勢。

　　重慶房地產市場背景分析

　　重慶市房地產市場現狀及特點近幾年重慶房地產市場的發展為“黃金髮展期”。重慶房地產市場紅紅火火、風風光光，正成為眾多本地、外地開發商搶灘的黃金寶地。諸多外地實力型、品牌型開發商陸續登陸重慶，重慶本地一批非房地產實力型企業亦陸續轉戰投資房地產， 2010年一季度，重慶房地產市場更是承接2009穩健發展的良好態勢，房地產開發投資建設規模、土地供應量、商品房竣工面積、商品房銷售面積和預售面積等各項指標與去年同期相比，均出現了不同程度的增長。房地產開發顯現出以市場為主導，以有效需求為依託的健康、有序發展的總體態勢，具體而言，重慶樓市具有以下特點：

　　1、市場處於良性狀態，供需兩旺。

　　目前全國樓市的狀態分為三種等級：一是正在啟動的樓市，這樣的樓市歡迎炒房，但炒家會因為房價上漲遲緩而拒絕進入;二是高危城市出現泡沫，比如上海、杭州等，這樣城市投機成分很大，要加以控制;三是市場已啟動，價格正處於上升階段。重慶就處於這種狀態，不拒絕炒家，即使不炒房價也會自然上升。從2009年下半年開始至

　　今重慶房地產市場呈現了持續旺銷的現象，市場價格持續上漲，之所以出現這種狀況，主要是因為近幾年重慶市整體經濟持續發展，城市凝聚力不斷加強，市場有效需求得以釋放，促使房地產市場產品進一步細分，產品品質不斷提升，另一方面由於城市居民大量拆遷，產生了大量的現實需求，拉動了中檔物業價格的上漲，中高檔和高檔物業的價格亦同步上漲，形成了追漲效應，不同物業價格的上漲同時刺激了潛在購房者提前購房，多方面因素共同營造了市場旺銷的局面。 據2004年1—3月份相關資料顯示：

　　2、市場總體均價低，近期漲幅較快。

　　據國家統計局和發改委的資料，2010年重慶市房價漲幅居西部第一。市國土房管局統計，2010年重慶市主城區商品房交易均價同比上漲5.5%，國內僅次於杭州。商業物業漲幅更猛，一些品牌型物業、路段好的商業物業半年價格漲幅高達10000元/平方米以上。房價的提高不單是市場供求一方的作用，分析上漲的主要原因如下：

　　***1***重慶由於城市快速發展帶來的需求刺激***城市拆遷、生活改善、外來人口居住等***。

　　***2***低價位啟動的市場，為房價的提升預留了足夠的空間。

　　***3***消費者對重慶經濟前景樂觀的預期。

　　***4***房價快速上漲促使投資行為更加活躍。

　　***5***成本上升：土地成本持續上揚，建安成本和各類規費同時提升。

　　***6***產品品質不斷提高帶來的成本上升。