商業地產消費者調查

　　市場調查，是開展商業地產工作的起點和重點，如果市場調查工作做得穩妥紮實，後面一系列工作自然水到渠成，下面小編給大家分享，歡迎參閱。

　　1、商業地產消費者調研

　　①消費者對某類商業地產消費者的總需求及飽和點、商業地產市場需求發展趨勢。

　　②調研商業地產現實與潛在消費者的數量和結構：地區、年齡、民族特徵、性別、文化背景、職業、宗教信仰。

　　③消費者的經濟來源和平均經濟收入水平。

　　④消費者實際支付能力。

　　⑤消費者對“產品”質量、價格、服務等方面的要求和意見。

　　2、商業地產消費動機調研

　　主要是指：消費者的購買意向、購買行為、購買力水平、購買傾向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的基礎。

　　3、商業地產消費行為調研

　　①消費者購買商業地產商品的數量及種類。

　　②消費者對專案設計、價格、質量以及位置的要求。

　　③消費者對本企業商業地產商品的信賴程度和印象。

　　④商業地產商品購買行為的主要決策者和影響者情況

　　商業地產市場調查

　　一、市場調查分析

　　影響商業專案成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結構、商圈半徑、新舊商業格局、商業貿易的繁榮程度及其影響力、商業物業所處區域***或商業圈***的商業環境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業地產專案時，商業市場研究成了商業地產專案成敗的橋頭堡。同時，市場調查是商用物業開發、經營策劃的基礎性工作，“沒有調查就沒有發言權”，此言乃真理。商業地產策劃所需要的商業、商圈、商用物業調查，與住宅、寫字樓物業市調或純商業經營相比，調查的區域更彈性、更集中、內容更廣泛、程度更深入，相應難度會更大一些。

　　通過對專案環境的綜合考察和市場調查分析，以專案為核心，針對當前的經濟環境、本地區商業地產市場的供求狀況、專案所在區域同類商業物業的現狀、經營商家的承租行為進行調研分析;

　　通過對本地區商業物業市場總體的供求情況和專案的區域性供求情況的調查及對特定目標群體的調查，瞭解目標商家的分佈及消費心理、消費特徵，整合地分析、判斷本市商用物業市場未來3-5年內的趨勢走向，從而為專案的市場定位、開發策略及專案規劃等提供依據和指導性意見。

　　二、市場調查分類

　　1、按工作任務分：基礎普查、專題研究調查、專案定位調查

　　2、按工作規模分：全地段全面考察、典型代表調查、個案深入調查

　　3、按操作方法分：實地考察調查、問卷調查、訪談調查

　　4、按考察形式分：系統分工考察、集中快速考察、自由漫遊考

　　市場調查主要分為五個方面

　　1、居民生活水平調研：針對本地區內的人口數量、人口密度、教育水平、職業狀況、居民收入水平、消費能力、消費習慣等進行調研以確定該地區的市場定位。

　　2、租金水平調研：本地區各類商業設施租金水平、聯營扣點的調研。通過此項調研分析，為我公司的租金水平、聯營扣點的制定提供依據。

　　3、功能服務性設施調研：對商圈內的功能服務性設施布點情況、經營情況進行調研。為我們的招商建立基礎資料。

　　4、同業態競爭店調研：對城市內同業態商店進行商店佈局、商品組合、客流經營狀況的調研。為我們的招商建立基礎資料。

　　5、商品調研：對商品的品種、品牌、價格、價位、銷售情況進行調研。為我們的招商建立基礎資料。

　　三：市場調查準備工作

　　無論做哪類市場調查，都應有充分準備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。 準備工作一般有：

　　1、明確任務--明確市調的目的、性質、內容、範圍、形式、時間、質量等要求;

　　2、團隊分工--明確團隊***工作小姐***人員組成、任務分工及協作關係;

　　3、工作計劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money***5w1h1m***;

　　4、資料預熱--有關調查城市區位、商圈、專案的書刊、報紙、網站等公開資訊與內部資料;

　　5、配齊工具--準備好調查表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數碼相機、攝像器材等;

　　6、調查線路--前往調查區域物件的交通工具、***、行走方向、重要節點、出口等的預計、判斷及分工協作安排;

　　7、時間安排—市場調查時段的安排***平日、週末、節假日、白天、夜晚***，調查時間長短的估算，調查專案、地段的時序安排等。

　　四、市調內容和考察次序

　　商業地產發展***定位***策劃，最常見的市調是基礎普查、全地段重點考察，其次是專項調查***分商業業態、業種、物業類別***，再次是定點考察***類似專案、競爭專案、新興與特色專案***，前者一般會覆蓋後兩者，因此主要以前者為例。

　　市調有兩個前提，一是實地考察前應對區位的功能有所判別，是商務區，還是商業居住混合區，或是商業功能區，後者再分市、區、社群、鄰里四級商業區，實考主要是印證和具體細節瞭解;二是事先掌握區位、板塊、商圈內的面、線、點關係，面是板塊、商圈***區位比面要大些***，線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節點。

　　商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。 房地產俱商業業態集聚、檔次、氣氛、建築形態及專業店、專賣店、便利店、小吃店、服務店等，通過“線”觀察。

　　購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閒廣場等，通過“點”觀察。 調查過程及內容，按當時的要求分工細定，但調查結果均要反映下述內容：

　　①商圈範圍，業態業種構成、大致比例關係、商戶總量、商品種類、品質、產地、品牌，重點商戶經營概貌;

　　②商業競爭趨勢***同質或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段***; 房地產論壇,

　　③客流量、購物消費者特徵***年齡、性別、職業、來源、目的***、消費慾望與消費水平***瞬間顧客密度、收銀臺排隊人長度、結夥人數、客單價、提袋率、關聯消費寬度、可停留時間***;

　　④路街條數、長度、寬度、建築層數、風格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進深、淨空，建築外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節點的功能構成、空間間距，路街步行、購物、休閒的舒適度、安全度、趣味性;

　　⑤交通幹道及出***，消費者基本交通工具，公交線及快速交通線對外連線區域，停車場數量、泊位及其可觀性、便利性，機動車輛秩序及對行人的干擾性;

　　⑥商圈內寫字樓、酒店、娛樂、醫院、文教、公園、景點、政府機關、重點住宅樓群等相關機構數量、檔次、服務物件、經營狀況與購物消費場所的關聯度;

　　⑦商圈商用物業供求與租售概況***單價水平及走勢、租售比例、付款方式、空置率等***