做房地產銷售市場不穩定

　　銷售是每個企業都會有的職位，這樣公司才能更好的宣傳，更能找到更多的訂單，人人都知道做銷售難累，下面由小編給大家分享，歡迎參閱。

　　現階段老百姓感覺房地產市場不穩定，主要來源於兩個方面：第一政府方面政策的巨集觀調控，第二諸多開發商為了佔得市場的份額而做出的層出不窮的銷售政策，甚至大打價格戰。所以很多人認為房價不穩定或者肯定會降價，所以有相當一部分人就是在觀望，等待等著降價。那麼房地產市場到底是怎麼樣的，房價又會不會降價呢?在這裡我和大家分享一下自己的看法。

　　首先先說房地產的特性：房地產業的主要產品就是“房子”或者“物業”，這其中最常見的就是住宅和商業。那麼無論是哪一種物業的種類都一個共同的特性，——不可移動性，或者叫固定性，這就決定了房屋這一特殊的商品在哪裡建造就必須在哪裡使用，注意我說的是在哪裡使用而不是在哪裡銷售。根據這種特性就會產生出一個關於房屋的最重要的要素——地段。李嘉誠說過：房子最重要的就是地段、地段還是地段。所以世界上沒有兩間房子是完全一樣的。

　　這就決定了一個專案所處的位置會直接影響到一個專案的價格，或者說一個專案價格的高低，地段佔據了很大的因素。所以當房地產市場進行價格統計的時候就會出現有的城市降價，有的城市漲價，有的城市價格不變，現在我們說說房價的升降問題，房子有降價的嗎?我的回答是有肯定會有，但是必須具體確定到哪個城市，甚至確定到哪個專案。而不能一概而論。有時候有的人會說：北京、上海、一些大城市的房價都降了，這的房價也得降。兩者的關聯又有多大呢?是不是有可比性呢?房價降與不降的一個最主要的因素就是開發商。而決定開發商是

　　的因素

　　不是降價的因素就是開發商的成本和利潤。這再明白不過了，沒有人會去做賠本的買賣，也沒有人會去做不掙錢的買賣，這個道理人人都懂。所以就分析一下開發商的成本和利潤組成吧。在分析之前我還要和大家說一下房地產的另一個特性——建設週期長，資金集中。那麼對於其他的產品人員成本的增加就會成倍的增長，除此之外房價的組成還會有以下幾點：土地成本、建築成本、各類的稅費、各類的拆遷補償等成本，這些費用少者幾百萬，多則幾億元。再加上人工成本和利潤，就是房價的構成，而在這些成本中影響最大的是地價，不同位置的土地價格也是不一樣的，所以你覺得是你的房子貴嗎?

　　其實是你房子下面的地貴。還有就是各地收取的稅費也是不同的。那麼為什麼像北京、上海、這樣的大城市的房價降了呢?其實你可以看一下，即使降價也是個別的樓盤、個別的專案，但是您需要了解一下它降價的具體條件和具體的內容，北京、上海的專案都是2萬以上有的甚至達到4萬、5萬一平米。降個2000、3000、都是不成問題的。而且降價也是分房源的，降價幅度大的都是一些都是朝向、格局、樓層、採光相對不是很好的房源。所以您不要一概而論，從08年起國家對房地產市場開始調控起就有人說等房子降價了再買，可到今年已經7年了您看房子降價了嗎?沒有吧。為什麼呢?因為我剛才講過的構成房價的這些要素都在漲，所以房價可能會降嗎?

　　剛才說完了開發商現在說說政府政策的影響，中國的房地產業始於80年代，到了93年的時候全國出現了房地產開發的熱潮、97年房地產業第一次出現了波動，最早做房地產開發的一些開發公司有相當一部分都是從銀行貸款，賣“樓花”再進行資金回籠，隨著國家一系列調控政策的出臺，國家已經不允許再出現賣樓花的現象，對於投資量必須達到70%以上，才下發《銷售許可證》允許開發商進行銷售，通過這些年的“洗牌”，一些沒有實力的小開發商逐漸退出了房地產市場，現在房地產業也越來越正規化。政府對於房地產業不是打壓，而是進行正規化的引導，房地產業帶動著鋼鐵、水泥、金融貸款等64個行業，直接影響著經濟的繁榮和增長。國家一直在發展和強調經濟的增長，所以不是在打壓房價，而是在像良性的方向引導。

　　其次讓我們再回到凌源的房地產市場來說說，現在凌源的老百姓大多數受全國的大環境的影響，都在“觀望”那麼我想問問你在觀望什麼呢?等著房子降價嗎?房子會降價嗎?我剛才已經說的很清楚了。去年全國唯一房地產降價的城市就是杭州，但是降價的幅度是多少呢?我可以告訴你0.04%，杭州房子的均價是多少?10578元每平米，這是算上郊區，鄉鎮之類的地方，杭州市區內的房價都在2萬元每平米左右，乘以降價率是多少?幾十塊錢啊，這是全國降價幅度最大城市的降價幅度。凌源呢?房價最高的才4000多，你覺得還能降嗎?