房地產產業鏈

　　解讀房地產行業的地和錢——龐大的產業鏈和複雜的現金流!下面由小編為你分享的相關內容，希望對大家有所幫助。

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　　房地產開發一般指房地產開發企業以營利為目的投資開發房地產專案，從立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為。

　　房地產業對國民經濟的發展具有強大的帶動作用，住建部官員在15日對外公佈，2015年房地產佔GDP總量的6.1%，房地產開發投資占城市固定資產投資的20%。

　　在房地產業的周邊，分佈著大小60多個產業和一大批政府部門、公共事業部門，形成了一條獨特的龐大的“房地產業生物鏈”。房地產業對其他相關行業所產生的關聯度比其他行業更強，它所帶動的上游相關產業和下游相關產業，不僅鏈條長、範圍廣，而且能夠帶動其他行業質量的提高和產業的增長，包括有關產業的轉型。下面我們通過對的梳理，瞭解一下所涉及到的行業與房地產開發各個階段的網際網路化嘗試。

　　一、前期準備

　　1***房地產開發的起點——立項與規劃

　　首先根據公司的整體戰略規劃及對房地產市場的研究選定專案，然後對選定專案的可行性進行研究並制定專案商業計劃書;請相關專家對專案進行評估與論證***確定風險等級、進行資源測算等***。開發設想是否準確地反映市場的需要，將決定未來整個房地產專案開發的成敗。專案確立後，需確定專案總負責人等各個領域的主要成員。

　　本階段涉及到的行業有：估價師、前期投資顧問等行業。

　　2***正式啟動專案開發的第一步——獲取土地

　　土地是所有建築的基礎，在我國，人多地少，土地資源成為極稀缺的資源，對許多開發商來說，獲得土地才是最關鍵的一步。當前我國的開發商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即從原土地使用者***原來佔有國有土地的國有企事業單位***獲得土地，開發商參加招標拍賣掛牌，簡稱招拍掛。我國的土地資源完全控制在政府手裡，政府在土地市場實行寡頭壟斷，所有的土地資源全部被國家獨家壟斷。

　　本階段涉及到的行業與部門有：招投標、拍賣業，此外還有國土資源局、財政等政府部門。

　　網際網路嘗試：土流網;土超網;雲地網等。

　　3***專案是否符合市場需求的重要一步——專案設計

　　開發商根據規劃部門劃定的範圍及各種技術指標，對開發專案的佈局及戶型進行總體設計。

　　本階段所涉及到的行業與部門有：建築設計、小區規劃、園林設計，規劃建設環保、消防、民防、綠化、供電、燃氣、環衛。

　　4***獲取進一步開發所需資金——資本運作

　　一般情況下，取得土地使用權之後，大部分房地產開發商自己投入的資金就已經花費殆盡了，如何取得進一步開發所需的房地產開發資金，就成了房地產開發商最重要的工作。在立項時就做好了專案預算，計算好投入成本，並做敏感性分析，尋求利潤的平衡點。當確立了專案的投資潛力，開發商就要去資本市場尋求支援。首先，拿到地以後，開發商就可以把地抵押給銀行，貸出資金。開發商的融資渠道主要包括銀行貸款、信託投資、公司債券、基金等，除此之外還有民間資本，也就是我們說的私人或機構的高息貸款。

　　本階段涉及的行業有：投融資***銀行，投行，基金，信託***、律師業、公證處。

　　網際網路嘗試：平安好房;新浪易居-房金所;搜房-天下貸;房產眾籌等。

　　二、實現經濟效益的關鍵一步——專案銷售

　　房地產專案的開發商，在房地產專案施工之前，就已經開始進行所開發的房地產專案的市場營銷工作。如果開發商符合政府主管部門的預售條件，開發商就可以在施工的同時，進行所開發專案的預售工作。預售工作也是開發商資本運作一個方式。正式開盤時，開發商賣的是期房，不是現房，即預售。這個時間差大約兩年以內，部分法律法規不夠健全的二三線城市，時間差可能更大，提前兩年收到房款，開發商不僅賺了兩年的利息，也可以回籠資金還之前欠下的債。

　　房地產專案銷售主要有三種方式，即訂單式、自銷式與代理委託式。訂單式一般出現在舊城改造、經濟適用房，有明確的適用人群，無需為銷售擔憂的模式。自銷式即在自家售樓部銷售所建樓盤。代理委託式是將樓盤代理給中介機構，向中介付一定的佣金。

　　本階段涉及的行業：中介代理、銀行、房產金融、廣告、公關、傳媒、稅務、律師業、公證處。

　　網際網路嘗試：搜房網;房多多;萬科、萬興、金地等淘寶賣房等。

　　三、專案能否即時優質完成的關鍵一步——專案施工

　　現在的開發商一般只做投資和運營，建設方面很少親自施工，施工方是各個建設單位或者建築公司，還需聘請監理單位，監理方負責對施工過程和質量全程監督。

　　本階段涉及到的行業有：工程承包、鋼鐵、有色金屬、水泥、建材、工程機械、電力、化工、綠色環保、新能源等。

　　網際網路嘗試：綠城電商;天貓網路;中國房產採購平臺;慧聰網等。

　　四、房地產開發後期的重要環節——物業管理

　　物業管理是房地產的售後服務，作為房地產市場的消費環節，物業管理實質上是房地產綜合開發的延續和完善。由於產品競爭、包括質量、位置、甚至是價格的競爭逐漸轉向以客戶服務***物業管理為標誌***為中心的競爭轉移，物業管理越來越受到開發商的重視。良好的物業管理能即時協調解決開發商的遺留問題，減少開發商與客戶之間的矛盾。此外，物業的整體功能可以改善人們的工作和生活環境，融洽社群的人際關係。

　　本階段涉及到的行業有：物業運營、生活資料、文化市場、教育、交通、智慧化產業、安防器材、驗房師、有線電視、寬頻網路、社群管理、家政維修、社群社交、社群電商、社群配送。

　　網際網路嘗試：萬科;中海;銀泰;萬達;新世界;彩之雲;住這兒等。

　　五、入住的前期準備——裝飾裝潢

　　本階段涉及到的行業有：裝修設計，施工、建材交易、家居產品、智慧家居

　　網際網路嘗試：土巴兔;家裝E站;齊家網;土撥鼠等

　　六、房產進行二次交易

　　本階段涉及到的行業有：二手房產交易、商業運營***長租、短租***、房屋抵押、置換。

　　網際網路嘗試：鏈家網;我愛我家;趕集網;58同城等。

　　通過對整個行業產業鏈的梳理，我們可以看到，房地產業對國民經濟的發展具有強大的帶動作用，它帶動了上游相關產業和下游相關產業，不僅鏈條長、範圍廣，而且能夠帶動其他行業質量的提高和產業的增長，包括有關產業的轉型。此外，網際網路的浪潮也催發了房地產行業各個階段的轉型升級和調整變革，給房地產行業帶來了新的機會，房地產業轉型共體現出幾種方向：O2O、網際網路金融、社群、醫療、定製化、教育、物流等，期待網際網路+房產的大作為。

　　房地產行業利用網際網路在房地產運營、物業管理、專案營銷這些方面做出了一些改變，但我們同樣可以看到，由於房地產這個行業太傳統了，其主要模式就是“開發銷售模式”，有沒有網際網路並沒有什麼問題，所以，暫時網際網路還是無法顛覆房地產行業的。