房地產巨集觀市場解讀

　　國家對房地產市場進行巨集觀調控可以有效的穩定房價，調節房地產市場。下面是小編整理的一些關於的相關資料。供你參考。

　　從巨集觀角度與目前主流看法可能略有不同。首先，從房地產成本計算可以得知，大量三線四線城市的房產價格，扣除土地成本和相關建設費用和稅費成本以外，並不完全屬於暴利行業，歷史上的暴利更多來自於土地價值的體現或者階段性市場的不理性行為。在簡單的視角下，房地產專案開發的利潤率是偏高的，但與普通製造業不同，房地產開發的週期通常都需要持續數年，所以房地產專案的所謂暴利經過年化平滑收益率以後，從財務上看，並沒有特別值得炫耀的成分。

　　其次，在很多三四線城市房地產市場的購買需求與市場供給之間已經嚴重不匹配，這種現象是存在的，但是僅僅因為目前狀態下的供需失衡，就簡單理解為供應泡沫是不完整的，至少沒有考慮到兩年內即將啟動的戶籍制度改革。如果我們把中國獨有的戶籍制度改革考慮進去，就會發現至少多數城市，即使是三線城市，也會帶來一定量的購買需求。我在去年曾經進行過一些不太嚴謹的測算，測算結果是至少可以支援3—5年的實際購買需求。其中三線城市這個資料比較薄弱，大約只能支援3年的市場需求。也就是說從需求供給的角度看，在2016年以前，不會有持久的房地產熊市，至少拐點的出現需要等待2016年以後。

　　第三，在現今世界上，任何國家的房地產市場牛市，一般都最終受制於整體經濟環境的變化，尤其是本幣匯率的不穩定。事實上，近百年來，在本幣升值期間，從未有過房地產市場普遍性熊市的出現，在本幣下降期間，房地產市場卻漲跌互現。以目前國內的貨幣體系和生產力產能結構推斷，至少在可見的一段時間內，人民幣依舊會保持較強走勢，在這段時間內，房地產市場的疲軟週期一定是短暫的。

　　第四，房地產的購買行為，一般都需要依賴貨幣總量或者貨幣乘數效應，我個人對此也做過一些資料分析，現把結論摘錄如下：

　　目前人民幣貨幣M2總量偏大，社會上有一種思潮，就是中國投放了天量的貨幣，M2/GDP已經全球最高，這是泡沫的根源。這種觀點其實是有很大問題的，根據經典經濟學公式費雪方程：貨幣總量*貨幣流通速度=物價*社會總產出。由於我國目前貨幣流通速度比較慢，所以貨幣總量的“多”是有必然因素的，這裡面很關鍵的因素就是利率不能市場化，私人機構進入金融體系比較艱難等客觀因素存在。所以貨幣的緊縮也是暫時的，除非在貨幣流轉速度上和金融主體結構上有了突破。

　　房地產作為國家支柱產業是客觀存在的，地產行業對其他相關行業的拉動效應是最多最大的。一旦經濟狀況不好，政府勢必會重新回到原來發展的老路上，至少在其他行業能夠區域性替代房地產行業之前，必然會如此。中國現任領導人對經濟發展目標的宣傳口徑已經從去年底的GDP增長7.2%，到今年年初的7%，到了最近的7.5%。從資料上看，已經有了明確的變化，因此未來政策的掉頭轉向也是可以預期的。

　　我對中國現在的住房按揭貸款總量和收入做過一些簡單的分析，並在去年底將這個資料和同階段類似經濟體做過比對，得到的資料相對偏於樂觀。如果以全民住宅按揭貸款負債水平計算，可知大約負債率還能夠提升至少50%—80%之間。但是考慮國內福利體系的不完善和全球最高的首付款比例，壓縮了一些短期負債量的上升，從中國現有信貸體系分析，短期內也不會對個人信用體系有明顯突破。事實上這也是今年銀行體系對房地產消費整體控制的主要因素之一。但是這樣的操作也全面降低了房地產市場在未來全面走熊的可能性。所以即使兩三年後，房價走勢走平或者整體呈現下跌也不會有全面的暴跌出現，下跌的幅度也不會過大。也就是說現階段房地產整體風險仍然是偏低的，風險是可控的。

　　有一個很主流的觀點是房地產的發展週期理論，多數研?a href='//' target='_blank'>咳嗽苯?殼爸洩?康夭??0年代的日本房地產橫向比較。我個人把這個分析卻放在了上世紀20年代的美國。1928年美國房地產泡沫到達頂峰時候，邁阿密每四個工作人員就有一個是地產經紀人,。但是很少有人看到美國房價的大泡沫卻是在1920年後才吹起來的。之前美國從1880年後期開始 房價連續上漲30年，部分地區甚至超過40年，而當年美國房地產發展的主因也是前所未有的人口大遷徙和快速的社會城市化，該階段美國的城市化比例也和現階段中國的城市化比例大致相仿。最終泡沫的泛濫也是由1890年後普遍的住房貸款引導而成。

　　根據以上方方面面的分析可知，中國房地產市場仍然會有一個相對繁榮的階段，當然不會有2005年—2012年之間這種普遍性的火爆局面產生，但是持有比較悲觀的看法也是不一定正確的。

　　房地產市場主要特點

　　房地產市場的供給和需求的高度層次性和差別性 　由於人口、環境、文化、教育、經濟等因素的影響，房地產市場在各個區域間的需求情況各不相同，房地產市場供給和需求的影響所及往往限於區域性地區，所以，房地產市場的微觀分層特性也較為明顯。具體表現在，土地的分割槽利用情況造成地區及一個城市的不同分割槽，不同分割槽內房產型別存在差異，同一分割槽內建築檔次也有不同程度的差異存在。

　　多樣性

　　房地產市場上進行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建築物，還包括與其相關的各種權利和義務關係的交易。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當及其他的讓渡方式。

　　雙重性

　　由於房地產可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費品的同時也可用作投資品。房產的投資性將隨著收入的提高得到進一步的拓展。

　　不平衡性

　　房地產市場供求關係的不平衡狀態是經常會發生的。雖然價格和供求等市場機制會產生調整供求之間的非均衡態的作用，但隨著諸多市場因素的發展變化，原有的均衡態將不斷被打破，因此，房地產市場供求之間的不平衡性將長時期存在，而均衡始終只能是相對的。

　　房地產市場巨集觀調控作用

　　第一，政府的職責在於制定科學的能夠有效保護競爭的規則。

　　房地產市場既具有普通商品市場執行的一般特徵，又具有土地的有限性、房產的不動產性、資本的密集性，以及受地理位置影響等特殊性。此外，中國房地產進入市場交易的時間較短，不到20年的時間，還處於起步階段，房地產的投資主體和需求主體在相當大的程度上還帶有一定的盲目性。這些都要求儘快制定和完善中國房地產市場的相關法律制度，既防止壟斷，又防止過度競爭;既促進房地產市場快速發展，又有效地防止其盲目性，以確保房地產市場能夠按照市場經濟規律有序執行。

　　第二，由於中國的房地產市場還處於發育的初期階段，政府的主要職責就是要保護房地產市場，促進房地產市場的正常發育。

　　中國房地產市場表現的不成熟性和諸多幼稚性，大多與市場發育不成熟有關，因此，政府的重要職責就是保護和引導房地產市場的發育，而不能將它一棍子打死。當然，政府保護和引導房地產市場的發育，並不意味著政府要直接參與或代替市場，而是要保持政府的獨立性。如果政府直接參與市場，就難以保持其公正的“裁判員”身份，就難以制定公正客觀的規則和制度。不少地方政府熱衷於搞經營城市。經營城市本身無可厚非，但一些政府借經營城市之名，實則行開發房地產之實，或站在開發商的立場上搞舊房拆遷、圈佔農民土地，再加上長期以來，中國的土地實行批租制，沒有采取公開的競價招標制度，導致土地市場的混亂，因此，也需要轉變政府職能。

　　第三，充分運用經濟手段調節房地產市場的供給和需求。

　　在一般情況下，政府調控市場，主要是運用經濟手段，經濟手段需要通過具體的經濟政策來實施，包括財政政策、金融政策等。從中國房地產市場的供給和需求總量來看，價格上揚表明房地產總量處於供不應求的狀態。要抑制價格的過快上漲，一方面要加大開發力度，增加供給;另一方面，要控制需求。控制需求並不是控制一般的以家庭居住為目的的消費性需求，而是要控制以投機或炒作為目的的需求。在市場經濟條件下，即使對投機性需求或炒作性需求進行抑制，也不宜採取行政辦法，而是要充分運用經濟手段，如提高房貸利率，課以較高的稅率，從而增大投機成本，減少投機性需求。從房地產市場的供求結構來看，中國存在著結構性失衡。一方面，有大量住宅賣不出去，空置率越來越高。據統計，中國積壓1年以上的商品房面積超過了1億平方米。另一方面，經濟適用房嚴重供不應求。房地產開發商為了獲得豐厚的利潤回報，對開發大面積的高檔商品房樂此不疲，對小面積的經濟適用房則不感興趣。要解決結構性失衡，就需要增加開發商開發經濟適用房的比例，而且嚴格限制以經濟適用房的名義開發超大面積住宅或將經濟適用房轉變為普通商品房。因此，可採取對建設經濟適用房徵收較低的稅率，對修建豪華住宅要徵收高額稅率;對購買普通商品房徵收較低稅率，對購買豪華住宅則徵收高額稅率。

　　第四，將對經濟適用房的“暗補”改為“明補”。中國採取先補貼開發商並要求以較低價格賣給中低收入家庭的方式開發經濟適用房。

　　其結果，要麼是開發商不執行政府的規定，私自抬高價格，以普通商品房的價格賣給需求者;要麼富人躋身其中，享受不該享受的優惠政策，不少地方已經出現一些家庭擁有多套經濟適用房的現象，就是明證。要解決經濟適用房的錯位現象，就需要將“暗補”改為“明補”，由補給開發商轉變為直接補給中低收入者群體，中低收入者家庭可以完全按照市場價格購買住宅。

　　第五，要及時準確地釋出房地產市場資訊，推進國有房地產企業改革，以避免盲目投資。

　　在市場經濟條件下，單個的房地產企業不可能及時準確地收集房地產市場資訊，這就要求政府跟蹤房地產市場的動態變化，及時釋出資訊，以便企業能夠準確掌握資訊，作出決策。同時，房地產市場主體對政府發出的市場訊號要有靈敏反應。如果市場主體對政府訊號不靈敏或沒有反應，政府對市場的調控就會失效。中國的房地產投資中相當多屬於國有企業，而國有企業由於產權改革不到位，法人治理結構不健全，激勵和約束機制缺失，對於盲目投資所產生的損失可以不負責任，因而必然對市場訊號反應遲鈍或沒有反應。從民營投資主體來看，他們往往更多地注重短期利益，缺乏長遠的眼光，在一定程度上產生了盲從行為。因此，要建立房地產投資主體對政府訊號的靈敏反應機制，就需要深化國有和民營房地產企業的改革，建立現代企業制度。