屋面使用權什麼意思?

商品房的屋面使用權是指什麼？

商品房的使用權跟經濟適用房的使用權區別是商品房可以使用你的房子盈利收益，經濟適用房就不可以。

樓宇屋面的使用權到底屬於誰

案情介紹：市民李先生去年購買了位於中心區的某高層住宅小區，沒想到今年搬入新家後不久卻發現，開發商將樓頂出租給了一家廣告公司做燈光廣告。每到夜幕降臨，李先生家裡就格外“熱鬧”，特別是到了深夜，五顏六色的霓虹燈反射到李先生家窗戶上，嚴重影響了李先生和家人的休息。李先生多次找到開發商和物管公司，但對方均告之，簽訂的商品房買賣合同中明確規定，該商品房所在樓宇的屋面、外牆面的使用權都歸出賣人所有。由於開發商已與廣告公司簽訂了兩年的合約，即使要調整也須等到兩年後。無奈的李先生不知道自己的問題該去找誰解決。律師分析：很多人認為，業主擁有屋面（如天台）的使用權是理所當然的。其實，這種觀點並不能夠作為現實中的標準。從現行法律法規的相關規定來看，屋面的所有權應當歸屬於全體業主。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”這意味著，業主購買房屋的同時也得到了所買房屋所在小區的全部土地共有使用權； 《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條規定：“土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。”這就說明，業主所買房屋所使用的土地使用證標明的土地範圍內的所有公共建築，只要計入了公攤的範圍，全體業主就對其享有共有權。由此可見，樓宇屋面的所有權是歸全體業主所共有的。然而，擁有了屋面的所有權並不意味著必然能擁有其使用權！第一，從民法關於所有權的相關原理來看。完整的所有權包括佔有、使用、收益、處分四項權能，而使用權是實際利用的權利。所有權人與使用權人並非必然是同一主體，因為通過一定的契約，非所有權人也可獲得使用權，比如房主可將房屋租給他人使用。因此，樓宇屋面的使用權經全體業主同意，可以讓渡給開發商來享有。第二，從商品房買賣合同示範文本的相關條款來看。國家工商行政管理局和建設部共同製作的《商品房買賣合同》示範文本第十七條明確要求買賣雙方應對樓宇屋面使用權的歸屬作出約定。那麼，只要開發商與業主能夠協商一致，開發商就完全可以通過購房合同的約定來取得樓宇屋面的使用權了。第三，從樓宇屋面的使用及管理的實際來看。樓宇屋面的使用權如一概由全體業主來享有的話，那麼業主的行為是很難統一的，很可能個別業主在天台上胡拉亂堆，甚至養起了鴿子、家禽，這勢必會影響到其他業主的權利。因此，如果屋面的使用權由開發商或物業管理公司來統一行使的話，有利於保持樓宇的外觀統一，對於全體業主來說也是有百利而無一害的。律師認為，樓宇屋面的使用權歸屬應在簽訂購房合同時由雙方結合實際情況來進行約定。對於不具備正常使用功能的非上人屋面，可以約定“屋面使用權歸出賣人”。而對於上人屋面（如屋頂花園、屋頂平臺等）則分三種情況：Ａ、具備觀景、運動、休閒等功能的公共活動空間，是開發商吸引買受人的條件，因此可約定“屋面使用權歸全體買受人”；Ｂ、基於設計因素，許多住宅項目的部分屋頂不能通過公用通道到達（以躍層住宅居多），對於大部分買受人來說，不可能“登堂入室”，行使屋面使用權的權益。因此，可約定“屋面使用權歸出賣人”，以保障特定買受人的權益；Ｃ、公建性質的商業用房和辦公用房，其部分屋面通常由開發商投資設置了一些非封閉環境的經營性設施，作為投資收益的一部分，開發商有權利將其定義為“屋面使用權歸出賣人”。由此可見，由合同雙方根據實際情況約定屋面使用權的歸屬，更符合《合同法》的精神。

商品房樓頂使用權

．樓頂空間的所有權歸屬於全體區分所有權人所共有，原則上不能歸屬於頂層區分所有權人所專有使用。建築物本身與土地權屬並不相同，區分所有建築物的土地還有一個使用權的問題，開發商可以在公平合理的條件下做出一定的調整，把某些方面可以確定土地使用權歸自己享有，或者歸其他區分所有權人享有，只要不將費用分擔在其他區分所有權人身上也就行了。而建築物就是全體區分所有權人所有，與開發商沒有關係，開發商無權處置。 開發商與個別區分所有權人約定樓頂空間的專有使用權的，不發生法律效力，頂層區分所有權人不能夠取得其專有使用的權利。在區分所有的建築物上，頂層樓板都屬於全體區分所有權人所共有，那麼，頂層樓板以上的樓頂空間，當然更屬於區分所有人所共有，其佔有、使用、收益、處分，都是全體區分所有權人的權利，由全體區分所有權人共同支配。即使是開發商與個別區分所有權人約定，這個約定也不能對抗全體區分所有權人的權利。因此，開發商和頂層區分所有權人約定樓頂空間歸屬於該區分所有權人專有使用的，一律無效。

關於屋頂的使用權 20分

屋頂是不能自由改造的，除非是自己建房的。屋頂改造需要到城市規劃部門申請，不然都是屬於違建。

樓房頂樓使用權歸誰？

從理論上說，屋頂因為計入了建築的公攤面積，是屬於全樓業主共有的，如果可以使用，大家都能用，如果需要維修，要大家出錢維修。

從實際上講，很多老房子是沒有物業公司的，以前也沒有公共維修基金這個東西（那時候都是基建處），所以屋頂成了一個大問題，出現的情況和你基本一樣。使用的時候大家都來用，壞了的時候大家都說是你家屋頂，他們不管。

這事情怎麼說呢，不好解決，暫時也沒辦法，或許各個地方有自己的一套辦法，但我還沒看到哪個辦法具有推廣性的。你這問題，我建議你還是和全樓的住戶商量一下吧，大家出錢修，動之以情曉之以理，祝你好運！

其實和你同樣鬱悶的還有一樓呢，從來下水道出毛病，堵了壞了都是他一家出錢修，按理來說也該大家出錢的，呵呵，你該平衡點。

屋面和外牆的所有權和使用權應當屬於誰？

回答：第一，建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（試行）》第八條規定：“1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；2、套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。”由此可以看出，屋面和外牆是該商品房不可分割的組成部分，屋面和外牆的所有權與使用權均屬於該68戶全體業主共同所有。你們訂立的合同條款不符合建設部規章的規定。 第二，國家工商行政管理局和建設部共同製作的《商品房買賣合同》示範文本第十七條規定：“雙方可以就下列事項約定：1、該商品房所在樓宇的屋面使用權；2、該商品房所在樓宇的外牆面使用權；3、該商品房所在樓宇的命名權；4、該商品房所在小區的命名權。”屋面的使用權按規定應歸業主共有。但實踐中，開發商為了促銷，往往將屋面的使用權做為花園贈與一個業主，此種做法侵害了全體業主的利益。除屋面外，露於停車位、停車庫、地下室，甚至綠地、花園等，開發商為了促銷，也有將上述歸業主共有的設施贈與某一個業主的現象，這同樣是侵權行為。某些商品房地處鬧市區或臨街，其屋面和外牆均可安裝廣告，其使用權均具有一定商業價值，開發商總是想方設法佔有屋面和外牆面的使用權，製作安裝廣告以獲得收益，目的就是侵害這些業主的合法權益。 第三，我國《合同法》第三十九條的規定：“格式條款是當事人為了重複使用而預先擬定，並在訂立合同時未與對方協商的條款。”可見，格式合同條款，應該是當事人為了重複使用而預先擬定，並在訂立合同時未與對方協商、在對方簽署合同時亦不允許其修改的合同條款。該第三十九條還規定：“採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”第四十條規定：“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”筆者認為，提供格式條款一方對免除己方責任加大對方義務的條款，凡是沒有向對方特別說明的就不應當有法律效力。 第四，上海高級人民法院是這樣規定的：“單元房屋產權人或第三人使用樓房外牆或屋頂做合法商業性廣告、進行經營性活動等，須經同樓房的產權人同意，並給付使用費。對公房出售前就出租外牆、屋頂的，在原合同期限內所得的收益，應由樓房的產權人按房屋產權證明的建築面積的比例分得。”該規定符合法理原則，可供你們那裡參考。

屋面使用權有物業統一管理什麼意思

就是頂樓天台主頁沒有權利使用

屋面使用權歸誰

房產證是誰的名字。房屋使用權就歸誰。

樓頂使用權合同上講歸頂樓業主使用合法嗎

1、建設部2001年8月15日修改後的《城市異產毗連房屋管理規定》第六條規定：“所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等，應共同合理使用並承擔相應義務；除另有約定外，任何一方不得多佔、獨佔。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。”第七條規定：“異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部位時，應取得各所有人一致同意，並簽訂書面協議。”

據此，樓頂屋面屬於建築物區分所有權的共有部分，任何人（包括房地產開發商和業主）對樓頂屋面不享有專有權，應屬於全體業主共有，房地產開發公司無權擅自將樓頂屋面售予購房者。如使用樓頂屋面與相鄰人發生糾紛，在司法實踐中按照以下方式處理：如果商品房內有通往樓頂屋面的公共通道的，頂層住戶不得妨礙樓內其他業主經過公共通道通往樓頂屋面；如果沒有公共通道的，其他業主欲從頂層住戶室內通往樓頂屋面的，須經頂層住戶同意。

2、商品房買賣合同》對此有了進一步的註釋，其第17條規定：買賣雙方可以就該商品房所在的樓頂的屋面使用權、所在外牆面使用權、所在樓房的命名權、所在小區的命名權做進一步約定。但《民法通則》同時規定個人行為不能損害公共利益和他人合法權益。專業人士認為，這一條款在實踐中對屋頂使用權有了限制。比如在改建屋頂時，不能破壞樓頂而造成樓下的漏水；或者開設營業性場所，影響鄰居休息。而且如果鄰居要在樓頂裝置一些合理的設施，如太陽能熱水器，根據這一條款，也不能阻攔。

法律上的獨立商鋪的屋面使用權規定

根據《中華人民共和國民法通則》、《物業管理條例》以及相關部門規章的規定，業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權，建設單位不得擅自處分；利用物業共用部位、共用設備進行經營的，應當徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理手續，所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用；已納入分攤面積的公用部位的產權，屬業主共有，房地產開發企業不得擅自另行出租、出售。因此，屋頂、外牆使用權依法應當歸業主所有，開發商強行佔有侵害了消費者的權益。開發商要在屋頂、外牆面安裝廣告牌必須經過業主委員會同意，並且所收取的廣告收益的主要部分歸業主委員會所有，由業主委員會統一保管使用。