土地交易方式有哪些?

土地出讓有幾種方式?

1、劃撥是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的國有土地使用權。

劃撥的方式一般有：國有企業的土地、軍事用地、公共用地等。

2、土地出讓方式有三種：招標、拍賣、掛牌

按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第11號，以下簡稱《規定》)的解釋，土地公開出讓方式包括招標、拍賣和掛牌。

招標出讓國有土地使用權是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發佈招標公海，邀請特定或者不特定的公民、法人和其它組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。

拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發佈拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發佈掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公佈，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

3、協議出讓

《協議出讓國有土地使用權規定》（2003）第二條規定，協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

協議出讓一般不用走招拍掛的形式。

土地交易的方式和條件

第八條土地使用權交易應當採取招標、拍賣、掛牌交易和協議交易的方式進行。

本辦法所稱招標交易，是指市土地行政主管部門通過發佈招標公告或招標邀請書，邀請特定或者不特定的投標人蔘加土地使用權交易投標，根據投標結果確定中標人的行為。

本辦法所稱拍賣交易，是指市土地行政主管部門通過發佈拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，確定最高應價者為競得人的行為。

本辦法所稱掛牌交易，是指市土地行政主管部門通過發佈掛牌公告，按公告規定的期限將擬交易宗地的交易條件在土地交易市場或網上掛牌公佈，接受競買人的報價申請，根據掛牌期限截止時的出價結果確定競得人的行為。

本辦法所稱協議交易，是指土地使用權人或換地權益書的權益人通過協商自行尋找受讓人、承租人、抵押權人的交易行為。法律貓

第九條下列土地使用權交易應當進入土地交易市場，採取招標、拍賣、掛牌交易等方式進行：

(一)商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地的國有土地使用權出讓或租賃;

(二)經營性用地以外的土地在供地計劃公佈後，同一宗土地有兩個以上意向用地者的國有土地使用權出讓或租賃;

(三)國有企業、集體企業和公有經濟成份占主導地位的企業或公司經批准，出售國有土地使用權、以國有土地使用權作價入股、以國有土地使用權聯營合作開發或以國有土地使用權抵償債務的;

(四)經有批准權的人民政府批准出售劃撥土地使用權、以劃撥土地使用權作價入股、以劃撥土地使用權聯營合作開發或以劃撥土地使用權抵償債務的;

(五)處置停緩建工程涉及土地使用權轉讓的;

(六)人民法院判決或裁定變賣土地使用權清償債務的;

(七)為實現抵押權進行土地使用權轉讓的;

(八)法律、法規、規章等規定的其它情形。

國有土地使用權交易的主要形式有那些?

招標、拍賣、掛牌、協議出讓。

什麼是土地交易市場

土地市場 是指土地及其地上建築物和其他附著物作為商品進行交換的總和。土地市場也稱地產市場。土地市場中交易的是國有土地使用權而非土地所有權。土地市場中交易的土地使用權具有期限性。我國土地市場有三種運行模式：一級市場即政府出讓市場，是指政府有償、有期限的出讓土地使用權的市場；二級市場是指土地的作用權轉讓市場；三級市場是指用地單位土地作用權的有償轉換。

一、土地市場的特點

雷利?巴洛維教授認為 , 不動產市場具有如下幾個特點 :(1) 不動產市場只是針對待售財產總供給量的一部分而言 ;(2) 產品位置的固定性; (3) 產品的非標準化和異質性;(4) 影響不動產交易的特別法律條例 ;(5) 對當地供求狀況的依賴性 ;(6) 絕大多數交易是高額交易;(7) 習慣上採用信貸方式來補充多數買者的有限自有財產 ;(8) 普通買者非經常的市場參與 ;(9) 廣泛的經紀人服務。

從市場理論上講, 在一定的價格水平下 , 似乎所有的土地均可出售。但從現實的土地市場而言, 市場供給只是土地總量的待售部分。同時 , 由於土地位置的固定性和土地市場的地域性 , 無法形成統一的市場價格, 各市場之間 , 地產增值、貶值等相互影響不強烈 , 價格只依賴於當地供給與需求。土地市場交易中的權利受到一系列法律約束 , 任何權利的申請、轉移 , 都須有法律依據。由於普通的地產市場買賣者不瞭解市場行情或缺乏經驗, 為了使價格公平合理, 必須有經紀人服務。地產經紀人對土地市場 行情有較充分的瞭解 , 也有豐富的經驗, 能促使交易順暢進行, 因而, 這種服務也是有償的。

美國不動產學術界認為：不動產市場不像其他商品市場那麼有效率。其特點如下 :(1) 一般商品市場 , 交易的商品或勞務本質上是同質產品 (homogeneousitem), 彼此可容易替代 ; 但在不動產市場 , 每宗土地是惟一的 , 且位置固定 , 沒有兩宗土地在實體上完全相同 , 即使某些土地具有替代性 , 因其位置的固定性 , 使其市場無高效率。 (2) 一般商品市場 , 市場參與者眾多 , 自由競爭充分 , 較難形成壟斷 ; 但在不動產市場, 在一定時間內 , 只有少數購買者和出售者 , 每一類型土地只在某一價格範圍和地域內互動 , 且因價值較高而需要較大的購買力。 (3) 一般商品市場 , 價格相當一致且穩定 , 商品價格經常是買賣雙方決策的主要依據 ; 但在不動產市場 , 因價值較高 , 一般難以自有資金購買, 因此, 提供融資的類型、可運用抵押貸款額、利率、定金支付條件及還款期限等, 都會影響投資決策。 (4) 一般商品市場 , 自我規範, 公王在競爭 , 限制很少; 但在不動產市場 , 政府的法律法規限制很多。〈 5〉 一般商品市場 , 因競爭而易形成均衡 , 但不動產市場的均衡大多隻是理論上的 , 在現 實中因適合特定使用的不動產供給對市場需求的調整較慢 , 而難實現均 衡。 (6) 一般商品市場 , 買賣雙方對市場和商品有較充分的瞭解 ; 但在不動產市場 , 因多數人不經常參與而對市場和標的物不瞭解 , 缺乏必要的知 識。 (7) 一般商品市場 , 買賣雙方被有組織的市場機制組合 , 進出市場較 容易 , 能迅速適應市場變化 ; 但在不動產市場 , 進出較難且複雜超時 , 市場因不可預知因素而變化較大 , 參與者較難適應市場變化。 (8) 一般商品市場 , 商品易被消費 , 也易迅速供給和運送 ; 但不動產為耐久產品 , 位置固定 , 因而其供給相對元彈性。

綜上所述 ,......

土地買賣需要哪些要求

地皮過戶即土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。如何使土地使用權轉讓合法和有效，應從土地使用權性質、用途、位置、轉讓年限及土地出讓合同包括附屬所記載的權利和義務等方面加以探討。

首先，應實際瞭解土地使用權的性質。使用權分國有土地使用權和集體土地使用權。只有國有土地使用權才能進入市場，即出售、交換和贈與。但也應瞭解屬國有出讓土地使用權還是國有劃撥土地使用權。國有劃撥土地使用權轉讓時須經縣級以上人民政府土地行政主管部門審核，報有批准權的省人民政府批准，並補交地價款。出讓土地並非一定能夠轉讓，未經開發的出讓土地不得轉讓。出讓土地使用權在轉讓時應分清是否改變了轉讓方土地使用權性質。集體土地使用權不得轉讓；除《土地管理法》規定的“符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產兼併等情形致土地使用權依法轉移”以及這類企業的用土地房產抵押後被依法處分的情形。但是在實際工作中往往對土地使用權的性質未弄清就進行轉讓。特別是土地使用權贈與和交換。如農村居民或原屬農村居民現因某種原因棄農進城的，往往把自己屬集體土地使用權的宅基地作為個人私有財產，隨意出售或贈與他人。有的未經政府批准擅自將集體土地使用權與他人調換。這樣都會給土地管理特別是集體土地的管理帶來混亂。

其次，應瞭解土地使用權的用途。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》?以下簡稱《條例》?規定“未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用的，土地使用權不得轉讓”。如土地使用者取得土地使用權時屬工業用地，實際開發為商品房，那麼該商品房不得出售，必須重新辦理土地出讓手續。再有受讓人和轉讓人使用土地的用途不能擅自改變，因為不同用途的土地地價差別很大，可以是十倍以上，如工業用地每畝幾十萬元，綜合用地可以通過競標拍賣至每畝幾百萬元，而且絕大多數的土地已按城市建設規劃或集鎮規劃確定了用途。一般不許改變。如有的單位或個人耍小聰明，明明實際用地為商業，但在轉讓時說是住宅用地，這樣就可以少交幾倍的出讓金。這樣土地資產就流入了單位和個人的腰包，國家和政府資產流失。

第三，應瞭解土地使用權的位置。影響土地價格的因素一般分為一般因素、區域因素和個別因素。一般因素只是決定土地價格的基礎，而區域因素對土地的價格產生決定性的影響，主要是指土地所處地區的繁華程度、交通條件、基礎和公共設施條件、環境質量等等，不同位置的土地價格可以相差幾倍到幾十倍。因此，轉讓土地使用權時應根據不同的位置確定不同的土地出讓金，這樣才能充分顯示土地的價值。

第四，應瞭解原土地出讓合同及其附屬記載的權利和義務，尤其要注意帶限制性、制約性的內容。因為即使最後的土地受讓人是否願意或有無約定，原土地出讓合同及其附件所載原土地受讓人的權利和義務，在土地經過多次轉讓後仍完完全全地轉移其最後的受讓人。《條例》規定：”土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移”。因此，最後的土地受讓人應瞭解原土地出讓合同中及其附件記載的權利和義務。

第五，應瞭解土地的建設規劃和設計的要點。包括土地的用途、建築密度、容積率及公共配套設施的要求。因為根據城市建設規劃，各地塊的用地功能、建築密度、容積率及公共配套設施的要求有所不同而且是確定的，不能隨便改動。不同標準的建設規劃和設計要點決定了土地的利用率、開發建設成本及利潤的大小。因此，轉讓土地使用權時，受讓人應當綜合考慮和評估上述因素，才能衡量土地價格高低和房地產開發項目的成本風險和投資回報。

第六，應瞭解土地的......

土地評估的方法有幾種

(1)基準地價修正法

基準地價係數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正係數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正係數表選取相應的修正係數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。

根據《城鎮土地估價規程》與當地基準地價報告，其基準地價係數修正法評估宗地地價的計算公式為：

基準地價修正係數法公式=基準地價×K1×（1+∑K）×K2

式中：K1——期日修正係數

∑K——影響地價區域因素及個別因素修正係數之和

K2——年期修正係數

(2)成本逼近法

成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。

其基本計算公式為：

土地價格=土地取得費+有關稅費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益

(3)市場法

市場比較法是將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

土地剝離收購是指什麼？土地的交易涉及哪些事項？

經營性土地，是指土地用途為商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性質的國有土地。經營性土地必須採取招標、拍賣或掛牌方式出讓供地。 招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發佈招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。 拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發佈拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。 掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公佈，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

土地交易稅的詳細計算方法

你是說的土地增值稅吧？稅法書上三頁紙的東西你叫我怎麼打給你呢。。。

國有土地出讓涉及哪些稅費？

國有土地使用權轉讓涉及三項稅：土地增值稅、契稅、土地使用稅。

土地增值稅

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令[1993]138號）第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。的規定貴公司不是納稅義務人可不繳納土地增值稅。

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令[1997]224號）第一條 在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。貴公司應該繳納契稅。根據第三條 契稅稅率為3—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。貴公司可以到土地所在地區的土地管理部門查詢。

土地使用稅

根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》(國務院令[1988]17號)第四條 土地使用稅每平方米年稅額如下:

一、大城市0.5元至10元；

二、中等城市0.4元至8元；

三、小城市0.3元至6元； 國有土地使用權出讓金財政財務管理和會計核算暫行辦法 一、總 則 第一條 為了加強國有土地使用權出讓金（以下簡稱“土地出讓金”）的財政財務管理和會計核算，根據財政部和國家土地管理局聯合下發的《關於加強土地使用權出讓金徵收管理的通知》（財綜字〔1995〕10號）的有關規定，特制定本辦法。第二條 土地出讓金財政財務管理和會計核算主要任務是：根據政府土地出讓計劃，依法組織土地出讓金收入，合理安排土地出讓金支出，作好土地出讓金收支核算，加強財政監督、檢查，維護國家的利益，充分發揮土地資產效益，促進經濟的發展。第三條 土地出讓金包括：1．各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）；2．土地使用期滿，土地使用者需要續期所繳納的續期土地出讓價款；3．原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。 二、財政財務管理 第四條 土地出讓金收入應直接繳入財政部門在銀行設立的“土地出讓金財政專戶”。除財政部門外，其他部門不得設立土地出讓金帳戶。第五條 在土地使用權出讓過程中收取的定金（或預付款），應直接繳入“土地出讓金財政專戶”，不得在其他部門滯留。土地使用權出讓合同簽訂時，定金轉為土地出讓金價款。第六條 各地土地管理部門應根據土地出讓金清算單，列清土地開發費用、業務費用和土地淨收益，每月及時與財政部門進行結算。第七條 根據財政部財綜字〔1995〕10號文件的規定，財政部門應根據土地管理部門填報的清算單，及時清算、撥付出讓土地的開發費用。土地開發費用應按如下範圍列支：1．補償性支出指因徵用土地而發生的各項費用。具體包括：土地補償費、安置補助費、青苗補償費、拆遷補償費。拆遷建築物回收的殘值應當及時入帳，衝減開發費用。2．開發性支出。指徵用土地之後，用於土地的各項開發費用（不含市政大配套費用）。具體包括：出讓的土地所在小區範圍內發生的基礎設施建設費，即道路、供水、供電、供氣、排水等；為徵用、開發出讓的土地而支付的銀行貸款利息。第八條 土地開發費用的計算辦法是，出讓土地的單位面積開發費用乘以按圖紙出讓土地的總面積。單位面積開發費用的計算辦法是，出讓土地所在小區的總開發費用除以該小區的土地總面積。第九條 財政部門可以為土地出讓金徵收管理部門核撥並提取一定比例的土地出讓業務費......