怎麼買法院拍賣的房子?

General 更新 2024-11-21

法院拍賣的房子能買嗎？買需要注意哪些問題？

當然可以買的，也很安全，上面大家提到的問題現在也都解決了，現在買房子是限購的，法院拍賣的房子不限購，我們也可以幫您操作貸款的事情，有需要的可以跟我聯繫！！

各位高手，怎樣能買到法院拍賣的房子

價高者行。

出價最高就能買到。

請注意：可以拍賣，簽訂了委託拍賣合同，不等於就是賣出去了。委託拍賣合同和貨物買賣合同不同：委託拍賣合同是幫拍賣物品，不代表就是成功賣掉了；貨物買賣合同才是賣掉。

購買法院拍賣房有何利弊

如何尋找更加價廉物美的房源便成為置業者們面臨的頭等大事，在這樣的背景下通過法院拍賣取得房產的途徑成了一個熱門的選擇，對此人們早已趨之若鶩。那麼，凡事都有兩面性，有利有弊，今天我們根據以往辦理此類案件的經驗跟大家分享一下，在律師眼中的利與弊。關於“利”的分析可以避開限購令，對通過法院拍賣取得房屋所有權的方式，現在沒有明確的法律規定或政策規定，是否也按照限購令執行。因此，我們說目前還是一個“灰色地帶”。但在實際執行中，房屋競得人必須拿著法院出具的房產權屬變更司法裁定、拍賣成交確認書、協助執行書及身份證等證件，到房屋所在區域的房產主管機關辦理過戶手續。可以規避部分稅種，一般來說在辦理產權過戶時，出具了法院的協助執行書後，通過法院拍賣所得房屋只需繳納契稅，不需繳納所得稅和營業稅。但目前這種操作方式尚存一定爭議。關於“弊”的分析《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第一條明確規定，在執行程序中，被執行人的財產被查封、扣押、凍結後，人民法院應當及時進行拍賣、變賣或者採取其他執行措施。上述法律規定是我們經過法院拍賣取得房屋的基本法律依據，很多人都認為從法院取得的被拍賣房產應該是非常安全保險的，但實際情況往往事與願違，因為法院不是專業房屋產權管理機構，因此在實際執行時，經常會出現司法權與行政權“打架”等對於普通購房人來說無法預見的風險。風險一：房屋所有權證的辦理難以確定因為開發商在樓盤開發時需要在規劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應的審批文件，而法院在執行相關案件時很難準確、及時地提供與房產證辦理的信息，因此就會導致拍賣房屋的所有權證書辦理會出現問題。如何判斷是否會出現這樣的風險？要看該房屋在拍賣前的所有權狀況，如果該房屋在法院查封前屬於合法登記的房產且產權手續齊備，則可依據法院的協助執行通知書辦理房屋所有權證。那麼，如果該房屋在法院查封之前沒有辦理產權證或初始產權登記，且沒有辦理的原因是原所有權人存在違法行為或不具備產權登記的條件，相關政府主管部門不予登記的，這種情況購買查封的房屋是沒法辦理房屋所有權證書的。但如果原所有權人不能辦理產權登記的情況，只因不具備主管機關要求的條件而無法辦理，那麼條件具備後或法院通過強制執行使之能辦理所有權登記手續的，購房人也可以辦理房屋所有權。風險二：房屋質量沒保障因為在法院委託拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對於房屋存在的其他隱祕或暫時不能顯現的質量問題都不會體現。因此，即便進行了現場查勘，也會存在相應的質量瑕疵風險。一般來說，如果因為開發商資金鍊斷裂延期交房，這種房屋經常會因為在施工時偷工減料，開發商使用的建築材料以次充好，導致存在質量瑕疵。但因為這些房子還沒有經過長期實際居住使用，因此無法發現隱蔽問題。並且這些問題很難通過訴訟解決。因為法院一般會認為，房屋原所有人在拍賣前只要告知拍賣公司房屋存在某種瑕疵情況，拍賣公司又將這一情況如實告知競買人，並聲明僅以房屋現狀拍賣，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務。競買人對所競買的物品負有謹慎的注意義務，應對拍賣標的物瞭解清楚後參與競買，所以只要實際參與了，法院就會推定自願接受這種現實，因此通常情況下，不會支持競買人的訴求。風險三：法律規定的執行迴轉《民事訴訟法》規定“執行完畢後，據以執行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤，被人民法院撤銷的，對已被執行的財產，人民法院應當作出裁定，責令取得財產的人返還；拒不返還的，強制執行。”這一規定，就是我們所說的執行迴轉，法院錯判後，可以依據該規定執行。通俗地講，“執行迴轉”即是在執行程序結束後，原據以執行的......

購買法院拍賣的買房子需要什麼手續

房產都是按房本面積及是否滿五年來交稅的，和正常買房一樣，契稅（營業稅個稅）。除此之外你還要交拍賣佣金。　　通過司法拍賣的房子在辦理產權手續時，買賣雙方最高得付11.6%的相關稅費。根據規定，住房面積在90平方米以下的普通住宅，通過司法程序所得，買方要出3%的契稅（若是買方唯一一套房，按1%收取）；面積在90平方米以上144平方米以下的普通住宅，家庭唯一住房，買方付1.5%的契稅，非家庭唯一住房，要交3%的契稅；面積在144平方米以上的非普通住宅（含別墅），買方交3%的契稅。　　拍賣佣金是指拍賣人按拍賣成交價的一定比例向委託人及買受人收取的服務費。根據《中華人民共和國拍賣法》的規定，拍賣人可以向買受人收取不超過成交價款5%的佣金。藝術品拍賣收取佣金的比例按照國際慣例一般為10%

法院拍賣房產的程序是怎樣的

在拍賣前，會查封房屋，然後會有專業人士對房屋價值進行評估，只有確定房屋價值才能夠正式進入拍賣程序。接下來，就是真正進入拍賣環節了。

1、第1次拍賣（拍賣不動產，會在拍賣的十五日前進行公告）

⑴競買人應於拍賣前向人民法院預交一定的保證金。申請執行人蔘加房屋競買的，可以不預交該保證金。保證金的數額會由人民法院來確定，但不能夠低於評估價或者是市價的百分之五。

⑵人民法院應當於拍賣的五日之前通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人在拍賣日要到場。

⑶拍賣時無人競買或者是競買人的較高價格應低於保留價，到場的申請執行人或者是其他執行債權人若申請或者同意以該次的拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交出抵債。

2、第2次拍賣

拍賣時無人競買或者是競買人的較高應價低於保留價的，應當於六十日內再次進行拍賣。

3、第三次拍賣

對於第2次拍賣仍未成功的不動產或者其他財產權，應當在六十日內進行第三次的拍賣。

4、變賣

第三次拍賣未成功且申請執行人或者是其他執行債權人拒絕接受或是依法不能夠接受該不動產抵債的，人民法院應在第三次拍賣終結日起的七日內發出變賣的公告。自公告日起六十日內沒有人願意以第三次拍賣的保留價購買該財產的，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產來抵債的，應當解除查封、凍結的措施，將該財產退還給被執行人，但對該財產可以採取其他措施的除外。

5、所有權轉移

不動產拍賣銷售或是抵債以後，不動產自拍賣銷售或是抵債裁定送達購買者或者承受人時起轉移。通常需法院出具裁定書，到房屋所在地的交易核心去辦理產權的過戶。

我們提到的保留價，是出賣人在委託拍賣時提出的拍賣較高價格達不到該價格應當停止拍賣的價格，它是出賣人維護自己利益的一種保證手段。拍賣保留價是指拍賣時的拍賣銷售價應達到的低價格。司法拍賣應當確定其保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價來確定；未作評估的，應當參照市價來確定，並徵詢有關當事人的意見。人民法院確定的保留價，第1次拍賣時，不得低於評估價或是市價的百分之八十；如果出現拍賣未成功的情況，再行拍賣時，可以酌情的降低保留價，但每次降低的數額不可超過前次保留價的百分之二十。

房地產拍賣注意事項：

1、拍賣房屋的付款方式。我們通常要求一次性付款，而且付款時間會比較緊。

2、房屋的相鄰關係

3、房屋有無物業費、水電費或是燃氣費等

4、拍賣房屋的所有稅費要了解清楚

5、房屋有無戶口

6、房屋是否註冊了公司

7、房屋是否為凶宅

8、房屋的風水

9、房屋是否包括了裝修及傢俱家電，有些拍賣案件中，會進行分開拍賣

10、房屋是否有人正居住

11、房屋是否存在質量問題，有無漏水等問題

12、房屋有沒有拖欠工程款的

法院房屋拍賣流程不是特別的複雜，反而是其中的一些注意事項必須引起重視，在拍賣前應當對這些做一定的瞭解，避免引起不必要的麻煩。

法院拍賣房如何交易

這是司法拍賣。即是申請執行人通過法院判決，由法院委託拍賣公司將被執行人的房產公開向外拍賣的一個過程。

你作為競買人需要注意的是：

1、需要了解該法院是否是第一查封法院，如果是，就沒有問題，如果是輪候查封法院，就要弄清楚第一查封法院是否處理完畢，這個房產是否是第一查封法院處理剩下的資產，如果不是，就有問題。也就是說你說的這個法院是否具有委託人這個資格。

2、需要了解該房產的相關產權權屬情況是否清晰，能否順利過戶，這個關係到你購買戶是否還要面臨一場官司的問題，雖然你多半勝訴。

3、需要了解拍賣成交後過戶過程中的稅、費承擔問題，這個關係到你的購買成本。

4、需要了解你要競買的房產目前現狀是什麼樣子，有什麼瑕疵，拍賣公司是否告知，這個關係到你買的房產是否有其他潛在風險。

5、當你拍賣成交且交清所有價款費用後你須取得拍賣公司出具的《拍賣成交確認書》和法院出具的《裁定書》及《協助執行通知書》，切記！

作為競買人，需要的手續有本人身份證即可，如果你是作為公司購買需要的手續相對多些：公司執照、組織機構代碼證、法人身份證、法人授權委託書、被委託人身份證複印件等。

法院的司法拍賣公告時間是最少15天，拍賣成交後你取得標的時間的長短要看拍賣公司的《競買須知》的約定，這個和法院執行該案件的難易有關。

希望以上回答能對你有幫助！

購買法院拍賣房，有何利弊

利是： 1、價高者得，喜歡的可以出更高價格，直到買下為止。 2、產權清晰，如原已辦理出房產證的，買後也能辦出房產證。 3、可自由選擇報價買或不買，競價超過自己心理價的，可不加價，放棄買。弊是： 1、要競價，如有人出價比你更高的，買不到。 2、價格不可控，最終成交價不可控，是以價高者得的。 3、所有過戶稅費與風險要買受人承擔，不可要求賣方承擔他的稅費。 4、費用比二手房高，除成交價款外，別需付成交價5%的拍賣佣金。 5、拍賣成交後需七日內支付成交價款及拍賣佣金。 6、房產欠費等需自行了解。不確定有多少。 7、過戶稅費及過戶手續也需自己瞭解清楚及自行辦理。 8、拍賣前只可看一次房，不能多次看房。 9、拍賣後不交錢要付違約責任，已交保證金不退還。 10、拍賣房的戶型、大小、位置等不能象二手房或一手房那樣可自由選擇。

買法院拍賣的房子?

需要搞清幾個問題：拍賣房是法院公告還是房產中介公告，如果是法院公告則可信，如果是房產中介公告則不可信，可到法院去問一下，或去法院走一趟，看一看法院公告。第二，這家拍賣行是不是工商註冊的，本地有沒有這樣的一家拍賣行，如有，打個電話問一問，有沒有這回事，電話要從電話簿裡查，房產中介說的不一定可信。如果前兩個都證實了，是否可以貨款，可以問一下當地房管部門。

買法院拍賣房要注意什麼

要注意，全款及拍賣佣金拍賣成交七天內付清。

另外，拍賣前要注意瞭解拍賣房產的現狀及稅費情況。

現狀指是否有人住，法院不負責清場。住的什麼人。租約情況如何。

稅費指過戶所有稅費：業主是公司名還是個人名，是一次過戶還是多次過戶，是否居住用房還是非居住用房。

還有房產欠費情況：如水、電、煤氣、有線電視、物業管理費、入住費、維修基金等欠費情況。