二手房購買注意事項?

General 更新 2025-01-05

買二手房要注意什麼

（1.）房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

（2.）房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

（4）.土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不划算。

（5.）市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已瞭解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面瞭解詳細情況。

（6）.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權範圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律衝突。

（7.）單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

（8）物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

（9）.中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

（10.）合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

二手房買賣注意事項及詳細流程有哪些

二手房過戶流程主要有以下四步：

一、買賣雙方無貸款：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買房將首付款支付給賣方；並約定一個房產進交易中心的時間。進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日後，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶，最後在交房時，下家將尾款結清給賣方。

二、賣方有貸款未還清：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買房將首付款支付給中介公司進行監管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日後，銀行貸款審結結束，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。

20個工作日後，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶；最後在交房時，買房將尾款結清給賣方。

三、買方貸款購房：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤後，雙方達成買賣協議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買方將首付款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協議；7個工作日貸款審核結束後，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日後，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶；最後在交房時，買方將尾款結清給賣方。

四、買賣雙方均有貸款：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤後，雙方達成買賣協議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買方將首付款支付給中介公司進行監管；賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；7個工作日後，銀行貸款審結結束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協議；7個工作日貸款審核結束後，買賣雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日後，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶；最後在交房時，買方將尾款結清給賣方。

房產證辦理過戶所需時間：

材料都沒有問題的話，須到房產局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。材料都交給房產局之後，會有一個回執單，一定要在上面說明的日期去繳納稅金，一般需要15個工作日左右。稅金交清以後就在那裡排隊等著去拿新房產證。房產證辦理時限為10個工作日(自登記受理後次日起)。

二手房過戶所要繳納的費用：

交易稅費共涵蓋8個稅種，主要有契稅、營業稅、印花稅、城建稅、個人所得稅、土地增值稅、教育費附加、地方教育費附加等。各稅種的徵收比率依地域有所差異，但區別不大。

1、契稅：基準稅率3%，優惠稅率為1.5%和1%。

普通住宅徵收比率為成交價的1.5%，非普通住宅為成交價的4%。具體徵收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；別墅等非普通住宅（成交價的4%）。

2、營業稅：稅率為5.5%。

根據2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免徵營業稅。

3、印花稅

第一種是比例稅率，適用於房地產產權轉移書據，稅率為0．05%，同時適用於房屋租賃合同，稅率為1%，房產購銷合同，稅率為0．03%；

第二種是定額稅率，適用於房地產權利證書，包括房屋產權證和土地使用證，稅率為每件5元。

4、個人......

2016年購買二手房要注意事項有哪些

2016年購買二手房時，應注意以下幾點：

1、房屋手續是否齊全（查看房產證，土地證，個別地區還有契稅證）；

2、產權是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產，繼承，共有權人狀況）；

3、交易房屋是否在租（須注意：買賣不破租賃）；

4、土地情況是否清晰（是否有土地抵押，查封等）；

5、市政規劃是否影響（是否在動遷紅線內）；

6、房屋是否合法（不要有違規搭建等，無法辦理過戶）；

7、單位房屋是否侵權（福利分房等）；

8、水電氣暖物業費用是否拖欠，該房產內戶口必須遷移（特別是學區房）；

9、中介公司是否違規（選擇全國連鎖的正規品牌中介機構辦理，避免黑心中介吃差價等）；

10、合同約定是否明確（違約賠償責任）。

如能注意到以上幾點，對於交易雙方，都是非常公平，安全合理的！

購買二手房需要注意些什麼問題

作者：狗狗哥哥

鏈接：www.zhihu.com/...094759

來源：知乎

著作權歸作者所有。商業轉載請聯繫作者獲得授權，非商業轉載請註明出處。

看房子產權是否清晰（步驟三要注意的）：

1、看房產證（房產證薄薄的幾頁紙有什麼好看？可好看了~~）。看以下幾點：

（1）有沒有房產證。沒有的直接PASS

沒有房產證的房屋，一般是房主將其抵押或轉賣。有的房主會說，你給他錢，他就能把房產證贖回，再給你。讓他滾！讓他借錢把證贖回，再找你。（我會告訴你，我們這80年代有個騙子，用沒證的房子同時賣給3個傻瓜的故事嗎？）

除非非常非常非常非常非常中意，不買就會死的房子，不然只選擇有房產證的房屋進行交易。

（2）看房主是誰

賣方必須是房主，對他的房產證和身份證，看身份證號是否一致（當然先要看看是不是假的，多半不會）。

有些房屋有好多個共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個或是幾個籤的無效。

（3）看房屋有沒正在貸款

有的房子貸款買的，房產證並沒被銀行收走，但房產證上應該都有註明，看清楚。

2、看土地證

我們這郊區的房子土地的使用性質，有一種情況是劃撥地，劃撥地政府可無償收回，這種情況就要注意，土地證上有註明“出讓”的，就是出讓地，就對房屋享有較完整的權利。

劃撥地的房，能無限期使用(政府不收回的話)，但不能出售。要出售就要繳納土地出讓金，變為出讓地，使用年限70年，這時就和商品房差不多了。一般土地出讓金由賣家交，但賣家一般會把這塊算到房價裡，由買家承擔。

還有國人都懂的70年年限，如果運氣好，碰到個40、50甚至60年的老房子（70年的運氣不是更好？滾蛋！祖國母親大人都還沒70歲），要搞清楚怎麼搞......怎麼搞？我也沒碰過這種情況，我也不知道怎麼搞。問去......

3、去房管局核實以上情況

賣家手上的東西可以隱瞞做手腳，怎麼辦？去房管局看看吧。

順便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、經濟適用房、單位房屋。這些住房，在轉讓時有一定限制，要避免買賣合同與政策、法律衝突。

再順便問問70歲的房子怎麼搞。

4、看房子是否在租

原房主A，2014年1月把房子租給一個哥們B，租期2年，就是租到2015年12月。

兄弟你今天2014年4月30日，和原房主A房屋交易成功，你給了他幾十、百來萬，高高興興的拿到房產證。然後想搬家......等下，B哥不讓你進，他且住著呢。

反了他了！他有權利嗎？？？有！因為我國認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。

怎麼辦？買之前，讓A哥先把B哥，搞定整走了，再來和你談！做人要專一不是！！

5、近期是否會拆遷

如果會，不要告訴別人，買吧！連鄰居幾棟都買了吧，現在我們這有拆有賺。

不知道武漢怎麼樣，如果武漢拆遷，房主會虧，就要先了解清楚。

四、交易前要注意的問題（也是步驟三要注意的）：

1、看二手房的物管費用是否拖欠：

有些房主在賣房子時，有些費用長期拖欠，甚至已經欠下數目不小的費用。你如果不知情就買了，那......

個人二手房交易注意事項有哪些方面？

二手房交易注意事項很多：首先你去房地產交易中心給他的房子做一份產證調查，需要帶上身份證，和準確的房屋地址，然後在拿這份產證調查去對照他的房產證和身份證對照，再確認無誤的情況下，你們雙方約好去交易中心購買和簽訂買賣合同，合同裡很多格式條款，所要注意的主要就是：第二條：價格。第四條：交房時間。第五條：破壞裝修和設施違約責任。第六條：過戶時間（如果你貸款，時間放的越寬越好）。第十條：甲方違約責任。補充條款：要寫明屋內那些設施送，雙方除合同內的其他協議。合同簽完後你把首付款全部付給他後就可以辦理貸款了，貸款辦下來就可以過戶了，過完戶會給你一個收件收據證明，你複印一下交給銀行的人，然後再過20個工作日，房東會收到你的貸款，再過7天，你可以到辦理貸款的銀行領取新的房產證。我是中介，不想找中介的話，這房子最好沒有稅（過5年唯一住房）這樣的話不用在稅錢上麻煩，最好也不要貸款，除非銀行那邊認識人，您自己只需到房產大廈辦理契稅過戶就行

買二手房的注意事項有哪些？

低價，說實話看到這兩個字眼幾乎沒有人不心動的！而這兩個字的出現也往往伴隨著一定的陷阱風險。特別是購買二手房的時候，房子價高，如果能低價買到瞬間就覺得佔了一個大便宜，其實陷阱就在背後等著你！

現實的殘酷教訓

當事人於先生貪便宜買下一套二手房，但如今卻面臨房子被拍賣！據於先生透露，陳某蔡某夫婦前幾年上了理財培訓班，在理財培訓班裡，老師教他們買豪宅一定要儘量多貸款，然後再以低價為誘餌拋售，儘量吸引一次性付款或多成首付款，以此方式來套取現金投入理財P2P項目。以賣給於先生的這套房子為例：陳某蔡某在2014年4月以1100萬購入（其中首付250萬，向銀行貸款850萬），賣給於先生作價995萬，於先生選用的是一次性現金支付。

於先生回憶，買房時蔡某給他看過銀行貸款合同，上面寫的是750萬。後來交完定金去拉產調時發現，貸款實際是850萬。原來多出的100萬是陳某蔡某用房產證進行的抵押消費貸款，利率比正常房貸要高。付清房款後，他曾催促陳某蔡某儘快還清貸款，但兩人並沒同意。

如今必須面對的事實是，雖然於先生已經支付了全額房款，但如果不替上家再支付833萬房貸，他將面臨的是房子被銀行收走拿去法院拍賣，並且拍賣所得款將優先支付銀行貸款。

低價房源背後的購買陷阱

面對明顯低於市場價房源時，一定要提高警惕。如果要購買，必須慎重考慮是否涉及潛在風險。首先要先確認房子能夠合法交易，各方面手續和條件都正規，其次一定要實地瞭解房屋具體情況。最重要的是，購置這類可能涉及法律糾紛的房子最好聘請專業的房產律師協助，無論是房屋調查還是擬定合同甚至交易流程有律師的專業幫助自然能更好地規避風險。

對於上述案例中像這樣約定過戶時間的低價房，本身就很可疑。因為一般只有動遷安置房是因為規定三年後才能取得房產證，無法立即過戶。正常的二手房買賣交易，還是按照規定流程來，免得出現不必要的麻煩。

如果因為某些原因，約定了時間過戶，建議買家約定買房款專款專用，或者直接把買房款打進銀行賬戶，防止發生像於先生這樣的遭遇。但通常情況下，如果沒有足夠的相關專業知識，不建議大家購買低價房。因為這類房子可能還存在其他債權人，沒有專業律師幫助的話，很容易捲進法律糾紛裡。shzyqiyu88

風水上買二手房要注意什麼？

陳先生是一家公司的老闆，特別喜歡研究風水。先前他住的是別墅洋樓，風水師說那裡風水不好，於是他就重新買了一套小戶型房子，很長時間過去了，財運還是不見提升，反而還有下降的趨勢。他就找了風水師化解，無果後。繼續找風水師化解，這樣連續請了五位風水師。其中有一位風水師說，這房子根本就不可能旺財。於是陳先生今年打算出去租房子了。

最近他一直為了租房子而忙碌。朋友、親戚都來幫忙找，分別看了100套左右，都是二手房。劉子瑛老師給了他三點大方向：要戶型周正、陽光充足、乾淨、不缺西北角。今天讓劉老師最後去定奪，劉老師幫他選了其中一套房子，並告訴他，人的運氣是綜合的，房子風水只是其中的一部分。八字運程最重要，還要加上自己的努力，我們還是不要過於依賴風水為好。生活中買二手房

首先，要選擇陽光好的。人長期的生活在陰面，房子光線不好、空氣不流通，就很容易生病。況且晒陽光不僅對身體好，還能夠補鈣，也會讓心情舒暢。

其次，不能缺西北角。風水學上，房子的西北角表示著男主人的方位，如果這個方位缺角的話，對男主人的身體健康危害很大，還可能會犯桃花，事業不穩定，婚姻上缺男主人。男主人是一家之主，在家裡佔主要地位，因此處不可缺角。

再次，二手房最好要重新裝修。裝修，也就是對房子進行一次“開光”

，否則會有吸收前主人黴運的可能。特別是前主人生大病過的、或夫妻大吵過的老屋。

當然，租二手房還要注意房子的整潔、清淨。不要租太舊的房子。否則影響運勢。不要因為是租房就隨意擺物品，太雜亂的家居會出現破財的現象。

雖然我們不要過於迷信風水，但住宅風水還是對運勢會產生一定的影響，當你在購買或租二手房屋時，一定要注意以上的問題，這樣才能住著舒心幸福，事業騰飛。

購買二手房，應該注意些什麼？

（1.）房屋手續是否齊全

（2.）房屋產權是否明晰

（3.）交易房屋是否在租

（4）.土地情況是否清晰

（5.）市政規劃是否影響

（6）.福利房屋是否合法

（7.）單位房屋是否侵權

（8）物管費用是否拖欠

（9）.中介公司是否違規

（10.）合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

購買二手房，最重要的是認真審查房屋產權的完整性、可靠性。

首先要求賣方提供合法的產權證書正本，併到房管部門查詢產權證的真實性，以及擬購房產產權來源和產權記錄。如房主、登記日期、成交價格、賣方產權的完整性、有沒有被抵押、是否共享等。

其次要搞清楚所購房源是否屬於允許出售的房屋。一般公房必須要原單位蓋章後才能出讓。

與商品房不同，二手房買賣一般都是“個案”。所以有關價格......

二手房過戶時需要注意什麼？

遼寧鼎晟律師事務所的主任律師紀永成為你提出幾項在二手房買賣過戶時應該注意的幾點事項。

(1)、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方瞭解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

(2)、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

(3)、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

(4)、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

(5)繳納稅費。稅費的構成比較複雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

(6)、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

(7)、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。