門面投資注意哪些問題?

門面投資注意哪些問題

主力店效應

“有主力店的地方，就有無窮的商業機會”，相信每一個商鋪投資人都知道這個道理。一個大型百貨商嘗購物中心將帶動周邊的商業物業全面升值。最典型的案例莫過於朝陽路上的華堂商場了。以前華堂商場所處區域的商業是非常落後的，正是因為華堂的到來，帶旺了周邊的商業，商鋪的價值凸現。如今，華堂前後左右100米之內的50多家商鋪因為華堂而被帶動了起來，個個生意興攏主力店周邊商鋪的經營主要是“寄生”業態，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有藉助主力店的作用才能充分挖掘其商業價值，使商鋪作旺並不斷升值。

品牌店效應

目前，在商鋪租賃和購買市場，品牌客戶比較多。西式餐飲如麥當勞、肯德基、必勝客；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經營和發展的潛力上講肯定是有保證的，許多經營快餐的企業現在跟著肯德基、麥當勞走就是這個原因。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關鍵。這基本也能從一個側面反映出項目的優劣。

立地條件

商鋪項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業周圍環境和其本身因素對商業經營的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫釐，會導致業績失之千里。

一個商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。像王府井大街是全國著名的商業幹道；朝外大街兼具有商業幹道和交通幹道的雙重功能。所以商鋪的價值非常大。對商業選址來說，商業幹道是最好的道路類別，其次就是靠近商業區的交通幹道。

人流從哪一個方向來、顧客是否容易到達等因素也非常關鍵。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔、城市快速路、水系交通等都將影響人流動向。交通欄隔對商鋪價值影響多大，只要留意國展家樂福就知道了。以前家樂福門前沒有隔欄時，從兩個方向來的人流都比較容易去購物，而增加隔欄後對西面來的顧客非常不方便，交通欄隔對家樂福的影響怎麼樣，我們暫不理論，但是對面的許多專賣店和飯館生意就因此受到了很大的影響，即使增加了過街天橋，這種影響也難以被消除。

商鋪的通用性

一些投資人因為沒有豐富的經驗，在買商鋪時只考慮價格，認為只要價格合適就行了，由此增加了自己的投資風險。我們知道，商鋪的價值最終是要通過租賃實現的。而租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設施，而有些鋪並沒有這些，等有人想租賃並提出這些問題的時候，投資人才恍然大悟，但已經晚了，因為像排煙這樣的問題到正式交樓後，誰也解決不了。因此，投資人在買鋪的時候，一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚，那怕以後不經營餐飲，也要做到有備無患。（來自百度知道）

投資商鋪需要注意什麼

下面10個方面的內容不得不提前考察清楚。

一、土地性質

目前市場上某些商鋪是由原來的住宅通過“居改非”變更過來的，這兩類房屋是兩種完全不同的土地使用性質。

“住宅”是專供居住的房屋，“商用房”(全稱是商業服務用房)則是從事商業和為居民生活服務所用的房屋，兩者至少在三個方面發生變更。從土地管理角度看“居改非”已經改變了土地用途，即把“居住用地”改變為“商業用地”;從規劃角度看，其內涵已被變更為《建設工程規劃許可證》中的各項規定;從房屋使用功能角度看，房屋用途具有了經營功能。

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條曾經規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記”。可以看出，所投資的“商鋪”如果原來是居住用地的話，以後會有麻煩。

二、規劃變更

要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區今後是否會面臨規劃方面的變更，這也將決定投資是否成功的重要環節。

從宏觀角度看，整個城市如果推出新一輪規劃綱要的話，所投資的商鋪未來肯定受到新一輪規劃的影響。譬如上海市西部地區崛起虹橋交通樞紐工程，表明整個上海同長三角將形成一個三小時車程的“都市圈”，未來這裡將吸引大量人流、物流、信息流和資金流。這就使上海市西部地區凸現商業地產投資機遇。從微觀角度看，一旦所投資的商鋪周邊規劃開建新的軌道交通線，可以肯定該商鋪有著上升的價值。

三、相關權益

所謂商鋪權益主要包括兩個內容，一是房屋產權，二是其他相關權益。前者只要有產證就可以證明，而後者涉及的內容有很多。譬如二手商鋪原來是否有租客、該租客同房東之間有何協議、商鋪室內裝修部分如何處理等等，這裡都會涉及到投資客的“權益”。

大家知道，二手商鋪原有租客有“優先購買權”，所以投資客在買房前一定要了解租客同房東原來簽訂的協議內容。如果租客放棄“優先購買權”，房東也必須出示有關書面證據。至於原有的裝修、設備等問題，投資客也要問清楚其中的權益範圍，以免買下後發生賠償等麻煩事情。

四、面積大小

商鋪根據地段和樓層的不同，其價值同面積大小成正比。但從個人投資經營及自身風險角度考慮，商鋪面積一般在50至100平方米為宜。

類似面積商鋪有市場層面廣、出租容易、經營靈活、租金較高、前期投資較小、投資風險較低等優勢，如小飲食業、服裝店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等，面積都不需要過大。

商鋪面積主要注意兩點，繁華鬧市地段商鋪因地價較高，投資時儘量注意減小單個門面面積，目標是提高商鋪的單位面積價值;若是二層以上的商鋪，儘量選擇開放式和多通道佈局的商鋪，以便讓顧客方便駐足和流動。

五、用途結構

商鋪內部結構狀況對個人投資客大有講究，特別考慮投資商鋪做餐飲業時，絕不能迴避這一點。

住宅小區底樓店鋪是不允許搞餐飲業的，哪怕沿街也不行。投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛生設施、可否做餐飲行業等。商鋪內在結構和尺寸也大有講究，譬如層高是多少、能否加裝夾層(或者送夾層)等。底層商鋪層高若在5米以上，投資客可以自己加裝夾層。一層用於經營，二層用於居住或小型辦公室，這是最理想的商鋪了。

要注意商鋪結構和模式不能零亂、戶型結構合理、有效使用面積高，這類商鋪一來便於經營;二來物業公司也方便管理，商鋪價值也就相應提高了。

六、設備裝修

購買商鋪時有必要關心室內的裝修和設備等情況，尤其對房屋的......

投資商鋪應該注意什麼？

只要在商鋪裡面佔據一席之地，就一定會帶來一定的收益。　　注意商鋪的使用年限和使用率在使用年限上，住宅是70年，寫字樓是50年，而商鋪是40年，所以選擇商鋪時要看一下它的開發日期，使用年限少一年對投資者來說也是很大的損失。此外，因為商鋪的單價較高，因此使用率很重要。一般來說，底商的使用率要高於住宅，因為它公攤較少。　　可關注帶租約的商鋪帶租約銷售和國家禁止的“包租”完全是兩回事。所謂的售後包租是一種很難兌現的承諾，而帶租約銷售是商戶和商鋪租約都是可以看得見的，沒有隱藏的行為。投資者實現回報第一步就是招商，但是個體的投資人去招商，渠道比較狹窄，而買了帶租約的商鋪以後，就可以定期收租金了。至於租約是否真實，可以對租約的另一方做調查。此外，商鋪一旦進場裝修，就涉及到巨大的投入，商戶很難短期跑掉。當然，任何投資都有風險，帶租約的商鋪也可能經營者發生意外退租了，投資者應有心理準備。　　注意選擇品牌開發商商鋪投資比住宅投資需要更強的專業性，這就要求投資人不光有一定的資金實力，而且對投資經驗、投資理念等都要求更高。比如說他要分析投資回報、周邊的消費力、消費習慣等等，還有就是要考察開發商的實力和理念。任何投資都有風險，投資一定不能影響到生活品質。作為不是專業的投資人來說，應選擇一些有品牌的開發商，能夠有明確的定位、合理的商業規劃、統一的經營，這樣投資風險就會大大降低。

社區商鋪投資需要注意哪些地方

第一，選擇社區商鋪要看社區人群的數量、層次和特徵。社區商鋪的合理定位和服務必須研究社區人口構成，以及業主的特徵及數量。對消費能力一般的社區，也就是一些郊區大盤，入住後居民居家日常所需的商品還是希望在社區內能滿足到位，如經營一些生鮮蔬菜超市、水果店、早餐店、特色小吃店、糧油食品店、日雜百貨小店、美容美髮店、乾洗店、社區大藥房、兒童玩具飾品店等業態還是很可為的。而且目前郊區大盤內社區商鋪相對於市中心商鋪價位低。而對於高檔社區，除日常所需外還可考慮諸如咖啡店、酒吧、國際品牌專營店等。

第二，通過研究社區的成熟度，借鑑商鋪轉讓價格，合理定位商鋪價位。商鋪的價格也有一個大致的類比，是和同位置的住宅價格相比，在3倍以內的尚屬有升值空間，如果過高，則明顯風險過大。按同地段同類型的租金計算，能在8～10年以內收回全部投資的商鋪較為理想。配套成熟的社區其商鋪相對更具有商業價值，其價位也相對較高。除去人為炒作因素，若商鋪的轉讓價格，逐漸上升，其商業價值也愈高，值得購買投資。如位於城西翠苑，蔣村一帶的社區商鋪就處於成熟商圈中的優質商鋪，面積不大，60方左右，但是這些商業物業的租金不低，20平方米左右的商鋪每年2.5萬-3萬元左右，處於十字路口的租金較貴，達到了3.2萬元/年，每平方米每天能租到3-4元。

第三，要看社區規劃。這點對於郊區大盤尤為重要。儘管目前商鋪入住率低，但由於政府規劃，以後周邊會有交通樞紐中心、換乘中心等，這樣的商鋪就算目前租金回報率低，還是有極高的投資價值的。還要考慮規劃中的配套設施建設，如公交車站、學校等，如果周邊規劃再有寫字樓、商場等附加值更高的物業，那更是要抓緊投資了。如果幾個住宅小區聚集在一起形成“扎堆效應”，那也是理想的商鋪，因為這些小區底商/沿街商鋪會形成商業街的格局，將會帶來理想的消費人流。另一個重要方面要考慮到周邊道路的寬度，沿街商鋪最為理想。路窄可以積聚人氣，吸引客流。對於很寬的道路，投資價值的意義不大，因為只有車流，加上隔離帶會截斷人流。這樣的商鋪投資空間將非常狹窄。

第四，謹慎對待“包租”問題；出售底商產權，保證投資者年回報率是開發商吸引客戶的流行方式。對於規模較大的底商的出售，開發商經常選擇“包租”方式，將底商分割成幾十平方米或百餘平方米不等的小單元出售給投資者，以降低總價吸引中小投資者。投資者會得到幾年的8%—10%的回報率保證，且不必參與租賃與經營，因而此種投資方式頗受部分投資者的歡迎。但是，也應該提醒投資者的是，一旦開發商承諾的回報率結束，投資者很難繼續得到租金回報或將所購底商出售。

第五，投資商鋪與投資住宅有所不同，一般來說，商業建築的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有40年；在貸款政策方面，住宅底商的貸款是6成10年，利率是6.25%。但只有工程到了具備竣工備案條件後，銀行才會放款。因此，住宅底商貸款的月供是在房子即將投入使用時才發生。繳納的費用也不同，水、電、氣、熱等需按專門的商業市政標準繳費，物業管理費高於普通住宅。另外，根據不同的經營範圍，各行業的主管部門對房屋都有些特殊要求等。計算投資回報時要留有餘地，除了前期投入外，後期的裝潢、經營、維護等費用也會很大，有時候空置是難免的。如果是自己經營還會有經營風險。所以，一定要認清市場形勢，切忌盲目。

投資商鋪要考慮哪些因素 投資商鋪八大注意事項

商鋪投資除了要考慮地段、客戶群、商品種類等因素外，更要考慮金融對商鋪市場的影響。其中最重要的是人民幣升值、銀行加息和貨幣政策。就怕“速戰速決”人民幣升值對投資商鋪市場有著廣泛的影響，目前最擔心的就是外資乘此機會搞投機。人民幣不斷升值，促使國內投資性物業不斷升值，這對外資投機產生強烈的驅動作用。由於國內商業地產市場調控力度相對較低，他們當然熱衷於把大量資金投向這個市場。如果是長期投資也不是壞事，就怕這些資本“速戰速決”，撈一把而“逃之夭夭”。有人預計，一旦發生這種情況將給國內商鋪市場帶來很大風險。據說，隨著人民幣匯率進入“6時代”，已經有一批外資開始對人民幣升值的預期有所降低。有些外資已經覺得目前國內商鋪物業“偏貴了”，為此，眼下特別需要警惕外資在“獲利”之後進行拋盤退市的可能。擔心“物業積壓”從行業上看，受加息影響最大的要數房地產業。原因有兩個，一是房地產業在整個國民經濟中所佔比重較大；二是房地產作為資金密集型產業，加息之後立即促進投資成本提高，進而影響企業的發展。由於房地產住宅市場受到宏觀調控的影響，促使不少投資者轉向商業地產市場。加息以後直接提高開發商的投資成本以及中小投資者的融資成本，他們的預期利潤當然也隨之下降。這就會促使開發商儘快從商鋪市場抽身，而中小投資者則會望風而逃。長此以往的話，商鋪也就成了積壓產品。“貨幣從緊”持續2006年以來，由於商鋪市場已經出現供過於求狀況，商鋪投資風險已經顯現。2007年下半年國家實施貨幣從緊政策之後，更是令投資和投機客雪上加霜。這批人缺乏資金以後，第一時間想到的就是向銀行借貸。然而，眼下國家貨幣從緊政策不但沒有“鬆口”，相反調控力度越來越強，致使不少投資和投機客陷入進退兩難境地。

找門面要注意哪些問題

1、要有商鋪的風險意識。　　開店選址，要有前沿的目光，有錢的可以投資買店鋪，但是選擇買店鋪一定要注意幾點，現在不是“一鋪養三代”的時代，如果運行不暢，有可能“三代養一鋪”。　　2、儘量不買商場裡的商鋪。　　不買產權分散的商鋪，只買獨立的商鋪。商場要是整體情況很差，你的鋪子賣也賣不出去，租也租不出去。那種小產權商鋪看起來成本低，其實投資的變數很大，產權分割出售後，很難統一所有投資人的意願去經營，而且極容易出現惡性競爭，最終淪落成小商品、小集市式的商場。　　3、買商鋪之前多調查。　　4、買了商鋪，不是就此捧上了“金飯碗”。　　對商鋪投資的複雜性，投資價值組成、投資回報所需的技術條件等等，都需要有一個清醒的認識。很多商業在銷售時熱熱鬧鬧，然而運營很長一段時間後，卻仍是一片蕭條。即使過了正常的1-2年養鋪期，也看不到希望在哪裡。　　5、看準客流和潛在客流。　　商鋪選址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對經營小型商鋪的創業者來說，客流的大小直接影響到收入的多少。因此，選擇地理位置優越的商家投資收益較高，但好地段也意味著價格較高，競爭激烈。相對而言，社區商鋪與沿街店鋪的客流量穩定，投資回報平穩。至於郊區住宅的配套商鋪客源已經固定，就必須從經營上多下工夫了。　　6、買商鋪要有前瞻性。　　並不是所有的好地點都一定好賺錢，有時遇到市政規劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時要眼光放遠些，多瞭解該地區將來的發展情況。當然，除了關注市政規劃外，還要注意該地區未來同業競爭的情況。 　　並不是所有的好地點都一定好賺錢，有時遇到市政規劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時要眼光放遠些，多瞭解該地區將來的發展情況。

投資餐飲商鋪時應該注意一些什麼？

新政過後，商業地產受影響相對來說很小，商鋪的投資仍然是一塊大肥肉，商鋪的投資回報率高。所以很多投資者還是會投資商鋪，投資餐飲商鋪時我們應該注意的一些事項是什麼呢？在目前的餐飲商鋪投資中，因設計缺陷、配套不到位等導致商鋪不符合做餐飲標準從而引發糾紛的情況時有發生，投資者和開發商都需引以為戒。 投資餐飲商鋪時我們最要注意的就是裡面的硬件設施是不是達到條件，比如說商鋪的電容量啊、煤氣接頭有沒有到位啊、排汙管道設計等等一系列的問題都會導致餐飲證無法審批下來， 現在存在的情況是，一方面是開發商不負責任，規劃、設計、配套都沒有考慮周到，有的商鋪項目還是爛尾樓改造而來，內部設置停留在好幾年前，根本不符合現在的標準，但在銷售時還是說得“花好稻好”；另一方面是投資者不具備相應知識，也欠缺風險意識，購買時只想到餐飲商鋪是市場熱門，租金比其他類型的商鋪高，保值升值潛力也相對較大，殊不知商鋪投資也是有一定“技術含量”的，建議今後在掏錢以前請教一下業內人士，並向開發商詢問清楚以及讓其作出書面承諾，有必要的還要查驗一下規劃設計。 所以我們在投資餐飲類商鋪時一定得最先注意這類問題，不然到裝修全搞完了，員工也請上了，餐飲證又批不下來那就得虧死去！

投資社區商鋪的注意事項有哪些

社區商鋪投資是由地段、主力店、發展商、投資時機和人氣消費力決定投資前景。因此，選擇社區商鋪主要看社區人群的數量和層次。一些定位比較高的社區，其業主的素質和消費力都會相應較高，大型的、成熟的社區最適宜投資。優鋪網建議，投資社區商鋪還要了解商鋪的使用功能。一般商鋪的使用功能主要為經營、展廳或是車庫用途，投資前一定要了解。若只是經營普通的家居生活用品如沖印、香薰、美容、文化用品等，投資者要看其臨街的方位及現時租金的報答率；如投資經營飲食類的商鋪就要快出手，因為通常對餐飲的經營限制較嚴格，很難取得執照，所以更顯得物以稀為貴。

商業地產投資選擇要注意的事項有哪些

想投資商業地產,但又不知如何選擇。公寓、商鋪和寫字樓,這三種主要的商用物業投資時需要什麼呢？

投資公寓：選大型商圈

據觀察發現，不同公寓的使用者，對周邊配套的要求不同。對於商務配套要求較高的公寓來說，便利的交通條件、發達的餐飲娛樂設施，都是提升項目品質的因素。因此，業內人士建議，投資者重點投資大型商圈，特別是中、高檔寫字樓居多商貿活動頻繁的區域。

投資商鋪：商業環境很重要

投資商鋪，所選擇項目的地理位置和營銷手段都是決定性因素。項目所在地良好的商業環境、發達的交通路線、充足的停車位、專業的前期規劃、專業的商用物業建築設計機構、專業的商業管理機構，如果具備以上條件，這樣的商鋪是值得投資的。而商鋪的“人氣與商氣”是決定投資人是否能夠得到良好投資回報的關鍵。

投資寫字樓：選準租戶方向定位

由於寫字樓的高回報率，會吸引廣大投資者操作。而對於投資者來說，寫字樓所處的區域並非最值得關注的方面，項目將來的投資回報主要需關注該項目是否會吸引目標客戶的租用。

商鋪寫字樓投資要注意啥

對於大型投資客來說，無論是對商鋪還是寫字樓、公寓的投資都有自己準確的判斷，而對於那些初次投資的小型投資客來說就有點困難了。

“投資商鋪主要考慮人流量。”任何一個投資客在投資商鋪時，首先會想到這個問題，所謂“除了地段、地段、還是地段”。但業內人士劉俊認為，隨著城市的擴容建設，以及大型綜合體樓盤的開發，也許以前人流量大的區域會慢慢分流。所以在投資商鋪時，還是要將一個城市整體的規劃考慮進去。在投資新建商圈時，主要要考慮該區域常住內人口分佈情況以及交通、配套等，還有開發商本身的實力和商圈未來如何運營，有沒有統一規劃，統一業態分佈等。

此外，商鋪投資講究的是長期回報，從目前國內外大型商業地產開發經驗來看，一個優質商鋪所獲得的長期租金收益遠遠高於初始投入。這裡說的是優質商鋪，當然也有很多商鋪被賣出後，最後都沒有旺起來。這根本原因可能還是後期的運營管理沒有做好。如果打算投資大型商業地產項目中的商鋪，開發商的素質包括其實力、能力、誠信度、專業度和知名度等都是需要關注的，因為這些同商鋪投資回報是密切相關的。這涉及到開發商未來對該商鋪的市場培育以及統一經營管理等問題。

目前市場上，大川白金城白金天地風情步行街臨街商鋪和中天未來方舟沿河商業街、西南商貿城的商鋪是投資者不錯的選擇。尤其是前兩個商圈，均有幾十萬常住人口作為支撐。此外，這些商鋪都是品牌開發商打造的，未來不用太擔心整體規劃和運營。

寫字樓投資要選品牌開發商

當然，除了商鋪，很多人也想投資寫字樓和公寓。中天城投相關工作人員介紹稱，投資寫字樓和公寓，除了考慮交通出行、生活配套以外，還是要看周邊是否有產業支撐。有產業支撐就有寫字樓租賃需求。

上述工作人員還建議，個人投資寫字樓時，要瞄準客戶群來投資。作為企業，選擇寫字樓辦公的首要目的，往往是為了提升企業形象，不少企業將寫字樓的檔次形象放在僅次於區位的重要因素之一。如果投資，建議選擇那些物業檔次高的項目，今後可能有較為穩定的回報。因為對於實際使用的企業來說，寫字樓的品質至關重要，如交通的便利程度、停車場的設計是否合理、物業建築立面、建築品質、大堂的品位和佈置、電梯結構佈局是否適用、採光通風是否良好等，因此，投資者也需要全方位的進行比較，並現場觀察、實地感受。如果某個寫字樓地處偏遠交通不便，或交通擁擠，那肯定不適合投資。

另外，作為投資型物業，寫字樓增值、保值是通過物業管理服務來實現的，物業管理公司直接決定某個寫字樓的用水、用電、垃圾清運、空調供應、車位管理等方方面面的問題。因此選擇投資某個寫字樓時，也可以先了解其物業管理。