在實際的房產交易中，期房業主拋售還沒獲得產權證的房產的情況屢見不鮮，而且因為其價格相對較低等優勢，吸引了不少購房者關注。那麼期房轉讓如何辦理，低價的背後又存在哪些風險?律師表示，購買二手期房可能“財房兩空”，交易時也像如履薄冰一般。
轉讓價 低於新盤兩成
有經紀人發帖轉讓期房。隨後記者以購房者身份聯繫這位經紀人時，對方表示，這套房產暫時還沒產權證，但戶型結構非常好，均價只需5000多元。對於如何交易問題，該經紀人介紹，該房產已經交房，過一陣子就可以繳納契稅等相關稅費，當前交易的話，購房者只要把首付款交給房東並簽訂一份協議，而後到公證處辦理公證手續即可。“公證費只要幾百元，手續也簡單，我們都會幫忙辦好。”這位經紀人稱，公證辦好之後由購房者代還貸款，回頭等產權證辦下來，辦過戶手續前把餘款給房東就行。
這位經紀人還說，目前該小區一手樓均價都得六七千元，這套房源的價格優勢很明顯，另外此類戶型是整個小區最好的，到售樓部都買不到，這次如果房東不是急著用錢，肯定不願意出手。至於風險問題，他肯定地說，購房者不用擔心，交易手續中介會幫忙做好。
記者瞭解到，所謂期房轉讓，就是購房者還沒獲得產權證，就通過修改購房底單或是簽訂轉讓合同的辦法將房屋出售的行為。目前期房轉讓的方式主要有兩種，一是原購房人與新購房人簽訂轉讓協議，並支付部分定金，約定拿到產權證後進行房屋買賣過戶;第二種是“更名”,即原購房人和新購房人與開發商到相關部門進行更名，也就是俗稱的改底單。如今存在比較多的情況，是第一種方式，也就是上述經紀人介紹的操作方法。
產權過戶前 只能辦委託公證
在多數購房者看來，價格始終是考慮的重要因素之一，而二手期房的價格優勢較為明顯，因此此類房源的關注度頗高。但是在低廉價格的背後，購房者容易忽略實際操作過程中，購買二手期房存在的種種風險。
還是以上述房產為例。按照上述經紀人的說法，在辦理買賣交易手續中，中介會替雙方辦好所有手續，而購房者所需要做的就是，和房東私下籤訂協議併到公證處辦理公證，約定等產權證辦下來之後，再辦理過戶轉讓手續。涉及錢款方面，購房者只需要先交首付款，並暫時代房東還貸，等過戶手續辦好再將餘款給房東，並把貸款轉到自己名下。
這個過程看似簡單而明瞭，實際上並非如此。橋南片區某樓盤銷售人員表示，一般而言，期房的建設時間需一年多，產權證要等房子建好並交房後才能辦理，除此之外，根據國家相關規定，產權滿五年才能免交5.5%的契稅。由此算來，如果雙方約定拿到產權證後五年再辦過戶手續，那麼從籤協議到過戶的時間長達七年之久。“七年時間的變數很多，什麼事情都可能發生。”該銷售人員說，近期就有兩組購買二手期房的購房者找售樓部反映情況，但是這類交易屬購房者和房東之間的二手交易，和售樓部並沒有關係。
那麼能否辦理買賣公證手續，證明房產所有權已屬購房者?福建尚民律師事務所萬海龍律師表示，目前泉州公證主要為買賣公證和委託公證兩種，二手期房尚未取得產權證，如果進行交易是國家明令禁止的，因此公證處不可能做轉讓公證，而只能做個委託公證，證明該房產轉讓手續全權委託第三方，沒辦法杜絕風險的發生。
購買轉讓期房 三點風險不容忽視
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》有關規定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。但在現實買賣交易過程中，還是有挺多購房者看中二手期房並私下進行交易，而忽略了二手期房交易的種種風險。
律師表示，期房產權證尚未辦理產權登記，能否辦出來、何時才能辦等問題是個未知數，辦出來之後能否轉讓和過戶也還是個問題，在籤協議到辦理過戶手續期間，還存在種種變數。其次，在雙方簽訂協議到產權證過戶期間，倘若一手業主欠下債務，債權人到法院起訴該業主，那麼該房產可能被法院凍結或拍賣，而二手業主將可能揹負債權債務。另外，期房是預期交房，若開發商逾期交房或者交房前後遇到問題，業主原本可以追求開發商的違約責任，但是因為產權還未過戶到二手業主名下，會加大二手業主追究責任的難度。
在不少急於買房的購房者眼中，只要進行公證就可萬無一失，而實際上並非如此。萬海龍律師表示，公證具有一定法律效應，但是對於二手期房交易，公證處只能辦理委託公證手續，那麼在等待辦理過戶手續的過程中，或許存在一手業主多次辦理委託公證，將該房產賣給多位購房者，或者將房產抵押他人，甚至因多年後房價上漲而違約不賣等情況，屆時二手業主的利益就很難得到保障。
房產行業人士建議，現在一套房產總價動輒上百萬，交易金額較大，而二手期房交易不僅沒有保障，而且還存在諸多風險，如果對方不是可信賴的親朋好友，最好還是買二手房或者從開發商手裡買一手房。
原作者： 愛樓