2007年至2008年期間,全美各地的房產物業價格大幅下跌,主要原因是銀行危機,次貸危機和股災的帶動。到目前為止,從來沒有出現過如此慘烈的房地產危機,幾乎是一夜之間,房價直線下滑。房屋資產,曾經是美國人投資最重要的財富之一。房價下跌期間,許多投資顧問提出租屋才是致富之路,他們的理論是如果把首期付款的金錢投資於股市,20年之後,可能會更為升值。相反,房地產卻可以突然變成負資產。當然,這些建議可能是來自股市的投資顧問,到底,購房或是租屋才是致富之道?
(一)計算基本差異
經濟暢銷書作家約翰·賈米森(JohnJamieson)說,首先,比較一下兩者的差距,購買或是租用一間價值175,000美元的房屋,哪一個更為有利?在全美大多數的地區,由於房產下跌的價值,低利率的優惠,購買房屋的金額會低於租金。如果購買175,000美元的房屋,先支付8,750美元的首期付款,儘量與賣方談判,由對方支付大部分的交易費用,購房者大約投資1萬美元。因此,166,250美元的抵押貸款,30年期償還的利率5%,每月支付892美元。再者,加上200美元的稅款和70美元保險金,大約為1,162美元。由於首付少於20%,將要支付抵押貸款保險金,於是乎,每月的支付的總金額大約1,232美元。
至於,租賃市場又怎樣計算?根據租屋網站rentometer的資料,在全美大部分地區,租住價值175,000美元的房屋,租金大約為1,300美元至1,600美元。如果以1,400美元來計算,每年支付的租金總數為16,800美元。如果租住20年時間,每年租金增加一點,最終支付36萬美元,換來20年的租金收據。
(二)考慮變化
約翰·賈米森說,以同一數字來計算,購買175,000美元的房屋,將會有什麼可能的情況發生?如果每月定時供款1,232美元,20年之後,將已支付按揭的295,680美元,只欠下88,000美元的抵押貸款餘額。但是,如果支付租金的價格1,400美元,即每月額外支付168美元。20年之後,抵押貸款餘額僅為18,500美元,幾乎已經建立資產和財富。
再者,如果房屋資產價格升值呢?
約翰·賈米森說,只是以4%的溫和升值速度來計算的話,20年之後,175,000美元的房屋估值為389,000美元。因此,如果以1,400美元供款,這房子幾乎已經還清所有貸款。當然,萬一房價保持不變或是下跌呢?
反正必須要支付居住的地方,不管房價有否增長,最終還是擁有它。再者,當供款完畢之後,業主只需支付稅收和保險費,幾乎所有成功的退休人士也擁有其財產。約翰·賈米森說:“如果一輩子總是租房居住,只會為業主創造財富。”
(三)還有一個計算約翰·賈米森說:“我還沒有提到把首付資金投入股市的理論。” 他指出,如果1萬美元的首付,同樣以8%的增長比率,以20年來計算,投資股票市場的金額最終可以得到5萬美元。但是,投資房產,卻有更多方面的保障。即使把房屋的維修費用也計算入內,假設是50,000美元的話,最終也可以物業稅抵消所有額外的開支。