購房一方有意向購房,但是既怕房子沒了,又怕自己一個人做的決定太倉促,因此猶豫是不是該下定,這時中介公司的工作人員說,你先下定,這只是意向金,將來不想買了還是可以退的。
一、“這套房子今天不下定就被別人買了”
情景再現:通常很多去中介公司的看房的人可能只是有個初步意向,不一定一定要買房,但是到了中介公司後,中介公司的工作人員看有意向有可能會製造房屋非常搶手的假象,使購房人頭腦發熱而輕易下定。
潛在風險:沒有考慮清楚,房屋狀況沒有了解清楚的情況下輕易下定,容易事後反悔,而又簽訂了協議,要麼忍氣吞聲購買,要麼損失定金。
處理方法:客觀冷靜的分析,全面的瞭解房屋狀況貼別是要詳細徵詢家人意見之後下定,這樣雖然有可能會被別人捷足先登,但是總比事後後悔強的多。
二、“合同不用看,簽字就可以,這都是我們規定的版本,合同內容不能修改”
情景再現:買賣雙方決定簽訂居間協議或者買賣合同時,居間協議往往字型較小,文字較多,很多用語也都是專業術語,不一定能看得懂,而買賣合同的內容也很多,經過了很長時間的談判,買賣雙方想當然的認為都是按照雙方的意思寫的,也已經無力再翻看合同,甚至部分買賣雙方想看,中介公司也會說,合同不用看,都是一樣的,簽字就可以了,甚至直接中介公司工作人員直接翻到簽字頁讓你簽字,簽字了之後合同什麼內容都不知道。
潛在風險:這其中的風險不言而喻,簽字了合同就生效就要承擔法律責任,不能說簽字後說我沒看就簽字了,所以可以不承擔責任,這是說不過去的,況且很多糾紛就是因為沒看清合同引起的,所以呢簽字之前必須看清合同內容做到心裡有數。
解決方案:簽字前對於合同內容必須仔細的看,對於不理解的地方要讓中介公司工作人員解釋,依然不清楚的最好詢問一下律師,如果認為哪個條款對自己不利,可以要求修改,記住,沒有不可以修改的合同。這樣才有把握,不能稀裡糊塗簽了字,將來追悔不及。
三、“這只是意向金,買不成還是可以退的”
情景再現:購房一方有意向購房,但是既怕房子沒了,又怕自己一個人做的決定太倉促,因此猶豫是不是該下定,這時中介公司的工作人員說,你先下定,這只是意向金,將來不想買了還是可以退的。
潛在風險:如果您仔細看幾乎所有的居間合同上都會約定在產權人簽字後意向金轉為定金,那麼轉為定金後如果購房人不同意購買,定金就會被沒收掉。
解決方法:沒有最終決定之前,不可輕易下定。
四、“肯定符合購房條件,我們可以幫你包裝取得購房資格”
情景再現:購房者想購房,但是礙於自己沒有購房資格,中介公司有可能會說,我們有資源,可以通過包裝的方式讓你具有購房資格,不過你要支付一筆包裝費,所以你放心的籤合同,包裝的工作我們肯定搞的定。
潛在風險:如果搞不定呢?如果經過了包裝依然沒有購房資格,那麼即損失了定金又損失了包裝費,到時候該怎麼辦?
解決方法:直接與出售人簽訂的協議中註明,如果經過中介公司的包裝依然無法取得購房資格的,那麼交付的定金全額返還。
五、“你的房子我一定在多長時間內幫你賣掉”
情景再現:很多購房人是以房換房,買和賣同時進行,買房子的前從賣房子那邊直接取得,這樣的交易時連環交易,本身風險較大,購房人本身可能也有一定的意識,但是中介公司可能會說,你放心,你的房子我們肯定在一個月內出售掉,不會影響你現在的交易。
潛在風險:如果中介公司這樣說,那麼萬一到時候賣不掉怎麼辦?那麼直接導致買房的合同無法履行或者急於履行而不得不要低價出售原有房屋,這對於購房人來講都是損失。
解決辦法:要麼在購房合同中明確如果前一房屋不能在上述事件內出售掉,那麼雙方合意解除買賣合同,或者也可以約定一個較為輕微的違約金,這樣起碼風險可控。
六、“做低房價一定可以成功的”
情景再現:買賣雙方都希望交納的稅費越少越好,那麼中介公司可能推薦雙方合意做低房價,並稱以前類似情況做低房價到某個階段一定能夠獲得通過。
潛在風險:如果做低房價無法通過,那麼直接帶來的後果是要重新簽訂買賣合同,並且付款方式和需要交納的稅費都要增加,這就意味著要變更原來的買賣合同,如果雙方對於變更無法達成一致或者增加的稅費約定不明會造成風險。
解決辦法:首先要充分預料到有做低房價不會被通過的客觀情況,然後在補充協議中約定清楚,如果不能通過,那麼雙方應該按照何種原則履行,這樣可以做到有備無患。
七、“交易稅費不會超過多少錢”
情景再現:在簽訂買賣合同或者居間協議中,一般上家要求到手價,那麼稅費由下家承擔而下家又怕稅費很高,所以要中介公司估算清楚,稅費是多少,此時中介公司就會就所有應該繳納的稅費列出明細,哪些可以減免等等做一下說明,應該說大部分中介是較為清楚的,但是也並非如此,有些剛入行的小中介瞭解不清楚的情況下輕易許諾稅費不超過多少錢,買賣雙方信以為真。
潛在風險:如果中介公司解釋的稅費不夠準確,如果減少了當然皆大歡喜,如果增加了,那麼誰也不願意承擔,特別是做地方房價不被通過後,增加的稅費有可能會達到10萬甚至幾十萬,都不願意承擔勢必會發生糾紛的。
解決方法:解決問題的方法是明確作出約定,註明本合同簽訂的前提是稅費為鬃?錢,如果超過的那麼按照什麼約定來承擔,約定清楚了,可以約定各自承擔各自的,可以約定下家承擔,也可以約定中介公司承擔,但是不管誰承擔,約定清楚了,一旦發生就有據可依了。
八、“貸款肯定可以辦的出來”
情景再現:購房人絕大部分情況下是要通過貸款購房的,購房人有時也擔心但是是不是能夠順利獲批,如果不能獲批怕承擔違約責任,而此時中介公司往往稱自己與銀行有什麼樣的關係或者有多年的經驗或者剛剛辦理過貸款,保證可以獲批貸款。
潛在風險:貸款就涉及到一些不確定性因素,比如銀行的貸款政策、購房人的信用和工資收入、國家的調控等因素,不排除貸款不能獲批或者獲批額度不足的情況,這種情況下按照法律規定購房人要用現金補足的,如果不能補足就要承擔違約責任。
解決方法:在合同中明確約定貸款不能獲批或者獲批不足一定額度的情況下可以解除合同或者約定即便要承擔違約金,也承擔一個較為輕微的違約責任,使風險可控。
總而言之,房屋買賣對於一個家庭而言屬於重大交易行為,一定要慎重,相關情況要考慮清楚,不能別人說什麼就是什麼,要有自己的判斷和堅持。
九、二手房貸款未還清買賣交易要慎重
針對貸款未還清的二手房,如果是通過中介進行交易,重點就在於如何簽好三方協議。在三方協議中,務必要對房屋交易的付款方式、交付期限和違約責任的條款進行明確規定,約束三方行為,避免發生不必要的糾紛。
對於貸款未還清的二手房,若賣方要求買方先還完貸款再過戶,首先就要約定好付款方式,買方替賣方還貸款的金額是如何操作等都要慎重決定,而還貸和過戶的時間期限也要作出明確的條款約定。
針對此類情況,簽訂三方協議的重中之重是要明確相應的違約責任,如果買方替賣方還清貸款後,房屋沒有按合同約定的時間過戶,此時賣方應承擔怎樣的違約責任,中介又該承擔何種連帶責任,這些條款尤其要明確。
原作者： 愛樓