活在帝都，最糟心的事是什麼？無疑是居住問題！買房是蜀道之難，難於上青天；租房是天可度,地可量,唯有人心不可防，一不小心就上當！有鑑於此 ，今天為大家推薦這篇由某房屋直租平臺苦心調研整理的《北京租房全攻略》，希望對每一個北京租客能有所幫助！
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北京租房完全攻略（一）——北京租房市場概況
1. 區域特徵 西城、東城、朝陽、海淀為北京的四個核心區，適合年輕人及年輕人嚮往的工作機會多集中於這四個區，因此大多數在北京工作的年輕人工作地點都在這四個區內。環繞著這四個核心區依次為石景山、豐臺、通州、昌平，這四個區可看作核心區的居住輻射區，許多在核心區工作的人會居住在其相應的配套區。以上八個區統稱“城八區”，在某種意義上可以代表北京城的概念。 這四個核心區及相應居住輻射區的特點如下：
（1）西城——石景山 西城的主要工作聚集區為金融街，這裡為北京乃至全國的金融中心，聚集著大量國內及國外銀行、證券公司、信託基金、保險公司等金融機構，此外還有大量中央機關及政府單位。在此工作的普遍為高收入人群，支付能力較強。從供給來看，西城為老城區，住宅多為老房子，且以機關單位的家屬院居多，供應比較有限。在西城租房對支付能力有較高要求。 西城的居住輻射區為石景山區，主要以1號線連線。在首鋼搬遷之前首鋼在石景山的空間發展上佔用了大量空間，住宅小區也多為舊的首鋼家屬院，因此石景山也以老房子居多。此外，由於西城與海淀相接且有4號線連通，加之許多在金融街工作的人畢業於海淀的高校，也有許多在西城工作的人選擇在海淀租房。
（2）東城——豐臺 東城的主要工作聚集區為東單王府井，東單聚集著許多會計師事務所、諮詢公司及金融服務公司，王府井為北京傳統商業中心。與西城相似，住宅多為老房子，且以機關家屬院居多。在此工作的年輕人收入水平相對一般，但因為供給有限，對支付能力仍然要求較高。 東城的居住輻射區為豐臺，主要以5號線連線。南北走向的5號線開通之後大量之前選擇住在東邊的人選擇住在5號線南端，尤其是蒲黃榆/劉家窯一帶。這裡的房子也以老小區居多。
（3）朝陽——通州 朝陽的主要工作聚集區為國貿CBD，這裡聚集著諸多世界500強公司，堪稱北京最具現代氣息最潮的區域。在此工作的年輕人收入平均來看一般偏上。由於CBD是近20年才迅速發展起來，朝陽以新小區居多，兼有老社群，本身房子供應量較大。綜合來看，朝陽對支付能力的要求一般。 朝陽的居住輻射區為通州，主要以八通線及京通快速連線，去年新開通了與1號線/八通線平行的6號線。通州此前被定位為以居住為主的新城，也被戲稱為“睡城”，有許多較新的住宅小區。有大量在朝陽甚至東城工作的人住在通州。
（4）海淀——昌平 海淀的主要工作聚集區為中關村，這裡既有全球及全國頂尖的科技公司，也有大量中小型初創公司及低端的電子器材零售商。科技公司職員收入普遍較高，在此工作的年輕人平均來看收入較高。中關村周邊以老房子居多，而海淀西邊靠近西山的區域則有許多新小區。此外，對於海淀有一個因素對供求影響非常大——學校。中關村聚集著許多全國頂尖的高校，每年考研季節會有許多人選擇在學校周邊租房備考。綜合來看，海淀對支付能力要求相對較高。 海淀的居住輻射區為昌平，主要以13號線連線。與通州類似，昌平住宅以新小區為主，住宅集聚程度較高。
2. 地鐵特徵 北京擁有全國領先的地鐵交通體系，由於票價較低且地上交通擁堵問題嚴重，地鐵是年輕人上下班交通工具的首選，許多人在考慮住處的時候也以地鐵作為首要參照物。因此，非常有必要對北京的地鐵體系及乘車體驗（尤其是擁擠程度）有個基本的瞭解。畢竟週末下午3點乘地鐵去看房子時對地鐵的感覺完全不同於正常8點坐地鐵上班時對地鐵的感覺。
（1）早晚高峰期 北京地鐵的不同線路在早晚高峰時期擁堵情況大同小異，在高峰期沒有不擠的線路。從經濟學的角度看，理性的人們會自動用腳投票，即時有一條地鐵在某個時期不擠也會吸引人員的流入而導致擁擠，最終達到一個基本平均的均衡狀態。 早高峰開始於8點左右，持續到9點，因為大多數人需要趕著9點上班。晚高峰始於下午6點，持續到7點左右。在早晚高峰時期地鐵站都會有相關限流措施，排隊現象嚴重，尤其是在不同線路交接的換乘樞紐。非高峰情況下3分鐘就可以從檢票口下到站臺，而在高峰期可能需要10-15分鐘甚至更長時間。 一般來看早高峰要比晚高峰更擁擠，晚高峰會有部分人由於主觀（如刻意避開高峰）或客觀（如加班）等原因避開高峰期回家，但早上由於上班時間固定無法靈活安排。
（2）主要線路特點及擁擠程度
a. 核心區幹線——1號線、2號線、10號線
- 1號線 特點：北京歷史最悠久的地鐵線，也是最擁擠的線路之一。在東西方向連線金融街、西單、東單/王府井、國貿，這幾個地點均為北京工作最集中的商圈，可想而知1號線的擁擠繁忙程度。
高峰期擁擠程度：非常擁擠
- 2號線 特點：北京的內環線，較早的地鐵線之一。由於沿線僅有金融街一大商圈，且不連線居住輻射區，所以擁擠程度相對不高，多數人僅用作換乘。 高峰期擁擠程度：擁擠
- 10號線 特點：10號線為北京目前最大的環線，連線國貿與中關村兩大商圈，同時對接居住輻射區的地鐵線如八通線、13號線、5號線等，人流十分密集。 高峰期擁擠程度：非常擁擠
b. 核心區輻射線——5號線、八通線、6號線、15號線、13號線、8號線、9號線
- 5號線 特點：南北兩端擠中間鬆，因為南邊有蒲黃榆/劉家窯居住圈，北邊有立水橋/天通苑居住圈 高峰期擁擠程度：部分線段非常擁擠
- 6號線 特點：6號線為1號線的平行線，執行速度較快，它的開通極大地緩解了1號線的通行壓力。但由於6號線周邊開發仍在進行中，因此目前人流還不是那麼密集 高峰期擁擠程度：一般
- 13號線 特點：13號線連線昌平與海淀，大量在中關村工作的人住在昌平，因此高峰期非常擁擠 高峰期擁擠程度：非常擁擠
- 八通線 特點：通州為北京東部最大的居住區，大量在朝陽、東城工作的人住在通州，每天依靠八通線通勤。因此八通線以擁擠聞名，部分站點被稱為“烈士站”，需要有斷崖縱身一躍的勇氣才能擠上車。
高峰期擁擠程度：非常擁擠
- 8號線、9號線、15號線 特點：均屬於較新的線路，周邊居住密集程度較低 高峰期擁擠程度：一般
3. 季節變化 北京租房市場供需關係季節變化明顯。在旺季不僅價格相對較高而且供應有限，找房時間和金錢成本都相對較高，往往很難找到非常合適的房子，而這也容易引發諸多後續的問題。因此，在可能的情況下應該儘可能避開高峰期在淡季租房。
北京租房市場淡旺季具體分佈如下：
1月：淡季。臨近年前，許多人會在這個時間點離開北京
2-3月：旺季。年後大量人員回京，外地畢業生進京找工作，海歸進京找工作/入職
4月：一般。供需相對平衡，沒有大的變化和波動
5-8月：旺季。畢業生租房季，白領工作變動
9-11月：旺季。海歸回國，外地畢業生進京，白領工作變動
12月：淡季。進入寒冬，離京人數漸漸大於進京人數 當然，租房是一件時效性極強的事情。對於找房者來說一般會有一個特定的難以自主控制的時間視窗，如畢業了才需要租房，而畢業的時間是固定的且與其他人重合。而對於房子來說，現在絕大多數都是“現房”無法提前預訂。這兩個特點決定了對於找房視窗固定的人來說要完全避開高峰期是件非常困難的事情。當然，儘早準備永遠都不是壞事。平均而言，在旺季需要提前一個月就開始著手找房，在淡季可以提前一至兩個星期。
4. 租金水平 租金的兩個決定性因素為位置和房子本身品質，其中以位置影響最大。從租金水平的走勢來看，北京的租金水平在2013年以前的幾年漲幅非常迅速，從去年到現在市場調整逐步到位，租金的上漲趨勢已漸趨平緩。
對於綜合條件一般的房子，在核心商圈（如國貿、中關村、金融街）步行範圍之內的話，平均價格水平分佈如下：
主臥：3000元/月 次臥：2500元/月 一居/開間：4500元/月 在核心商圈附近地鐵20分鐘區域，平均價格水平分佈如下： 主臥：2500元/月 次臥：2000元/月 一居/開間：3500元/月 在核心商圈附近地鐵40分鐘區域，平均價格水平分佈如下： 主臥：2000元/月 次臥：1600元/月 一居/開間：2800元/月
有一條經驗規律：在核心區的地鐵輻射線上（如八通線），每靠近核心區一站在同等條件下月租金會多150元/月。這條規律非常符合通過計算得出的結果。北京大學生白領平均月薪為5000元左右，按每天工作8小時算每週工作5天算，每分鐘的時間價值為5000/(8*60*20)=0.52元。而北京地鐵每站相隔執行時間大概為4分鐘，考慮到距離多遠一站耗費的不只是執行時間，這裡按照6分鐘計算，多遠一站意味著每個月需要多花5*2*20=200分鐘。假設在路程上的時間都是無謂損失，這意味著多遠一站每個月將在無形中損失0.52*200=104元。上面這條經驗規律正是距離和時間成本在租金上的反映。
5. 週轉率 房子的週轉速率要比一般消費品慢許多，即使是在旺季房子也需要幾天的時間再能完成整個週轉過程。因為一間房子的成交需要經歷資訊釋出、資訊搜尋與匹配、溝通、現場看房、確定簽約等一系列的過程。
平均來說，在旺季一間房子的租出需要3-7天的時間，在一般的季節（即非旺季及淡季）需要7-14天的時間，在淡季需要14-30天。這意味著對於房東或者需要轉租/招合租的人，需要提前相應的時間去開始招租以便在期望的時間點前將房子租出。
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