如何進行二手寫字樓投資
1、準備投資二手寫字樓之前,如何計算年回報率?
答:年回報率=(每平方米的租金÷每平方米的售價)×12個月。如果某個二手寫字樓單位年回報率達到8%-10%,則可投資購買。超過10%的年回報率,自然最佳。
2、寫字樓周邊自然景觀及樓層小花園、綠化等,起什麼作用?
答:如果某個寫字樓周邊全是高層建築物,其視線必然被擋,就談不上什麼自然景觀了。因為人工作到一定時候,勢必疲憊。樓層裡設定的公共小花園及小花園裡的植被綠化,可以達到放鬆身心的目的。而寫字樓外的自然景觀,則可以讓人憑欄遠眺心曠神怡,以利於休息養神。
3、為寫字樓服務的物業公司重要嗎?
答:非常重要。因為物業管理公司直接決定某個寫字樓的用水、用電、垃圾清運、空調供應、車位管理等方方面面的問題。目前深圳甲級物管公司達幾十家之多,選擇投資某個寫字樓時,調查物管公司情況亦不容忽視。
4、片區位置在投資中真的很重要嗎?
答:是這樣。目前上海賓館商圈、中心區、車公廟片區市場供應量較大,需求也很大,入駐的公司主要是一些廣告、貿易、IT、諮詢、設計及駐深辦事處等中小型公司和創業公司,其對寫字樓的形象、功能設施等要求較高,而上述片區的寫字樓非常適合其要求,這些寫字樓又具有如下特點:外觀形象突出,智慧化高,檔次高,面積較小,可自由分割,24小時辦公,空調單獨控制。如早期的創展中心、國際文化大廈及近期的天安數碼時代、國際商會大廈等,均得到了市場的認可。
5、哪些片區的二手寫字樓投資及升值空間最大?
答:目前地王商圈、國貿人民南商圈、上海賓館商圈、中心區及車公廟片區等極具投資及升值空間。以單位每平方米價格為例,地王商圈此前2萬-3萬港幣/平方米,目前各樓層均價約1萬港幣/平方米;國貿人民南商圈此前超出1萬元人民幣/平方米,目前各樓層均價4000元-5000元人民幣/平方米;上海賓館商圈此前1萬元人民幣/平方米,目前各樓層均價7000元人民幣左右;中心區及車公廟片區的二手樓價格一直在漲,像車公廟創新科技廣場,此前起價3800元/平方米左右,目前價格已達到6000元/平方米左右。而目前中心區在建專案很多,像特美思廣場、大中華國際交易廣場、聯通大廈等,已建成的寫字樓則有中電資訊大廈、國際商會大廈、中央商務大廈等。中心區寫字樓全面啟動,預計總供應量將超過50萬平米,這些大廈無論從外觀、配套還是物業管理等方面看,較目前市場上的存量寫字樓均更具競爭力,尤其受中小企業青睞。
6、寫字樓的大堂和走廊重要嗎?
答:當然重要。試想一想,如某個寫字樓一樓大堂和走廊陰暗狹窄,客戶進入該寫字樓會怎麼想?而寬敞明亮高空間的大堂和走廊,必讓人心情舒暢工作愉快。大堂也是決定寫字樓檔次的標誌之一。