凡事親歷才會學到，回想自己前後時隔11年的兩次買房經歷，期間的經驗教訓可以與大家分享。呵呵，但願你能從傻傻的我這裡學到聰明。
買房，是我從小的夢想。那時，一家三口只有一間西北朝向的小屋，夏天，火辣辣的太陽把屋子烤得無法進門，每天黃昏時分我必須用臉盆盛水潑牆，為牆面降溫；冬天，寒冷的西北風呼嘯著，終日不見陽光的小屋被凍成冰窖，窗玻璃上可以看見美麗的冰凌花。
我想住寬敞的房子，有自己的書房，有明亮的客廳，有可以關起門來的雜物間。
第一套房及得到的教訓
1996年春天，我們工作穩定，收入逐年上升，女兒已上小學4年級，從小家庭的角度講，早期白手起家艱苦打拼的階段已經過去，一切都開始安逸起來。於是，有了十萬元積蓄的我們，開始實施置業夢。
當時上海的房價還沒有起來，一路看房，享受著很受尊重的待遇。經過選擇，我們在內環線邊上、靠近地鐵2號線處買了一套3室1廳110平方米的房子，每平方米3620元，總價約39萬元。這套房子最讓我們心儀的是從客廳能看得到水，每天清晨，太陽透過東面小陽臺的玻璃門照進來，一屋的陽光，讓人心曠神怡；放眼望去，水波盪漾，水汽繚繞，令人如夢如幻。房貸計算器最新，很多年後，老公談到這套房，還為這些年享受的陽光水景而得意。
[學習心得]
買房除了價位的高低，居住的舒適度是很重要的。好的房子讓人久居生情、難以割捨，這種生活的享受，不是金錢所能買得到的。
我們選擇首付3成、8年按揭貸款，採用的是等本還貸法。因為等本還貸的利息支出會少於等額還貸法。首付之後，房子還在施工，我們耐心等待，到第二年才正式喬遷新居。搬新家的感覺，竟像新婚般令人喜不自禁。畢竟，擁有一套心儀的房子，在裡面享受生活很邂意。
但沒有想到的是，我的第一套房子買早了。在我買下新居後的一段時間，房價還在往下走，此後政府為了刺激樓市，從1998年起出臺了個人購房可享受所得稅抵扣政策，而我們就不能享受了。我的同事很聰明，找茬與開發商打官司，將原先已簽訂的購房合同廢除，再重新簽約，為的就是享受退稅政策。一些在我之後買房的朋友，一年退稅就有2萬多，真的是很幸福的事。
趕得早不如趕得巧。對於無房或住房過小的人來說，買房是早晚要做的事，要是能搭上政策的便車，享受更多實惠，實在是幸運的事。住房公積金貸款計算器，向朋友借錢是要還的，用政策省錢不用還哦。從這個意義上說，我買得有點早，沒能享受到契稅減半、買房退稅等優惠。儘管如此，我還是很滿足，因為事後證明，這套房的房價基本買在了底部價。
第二套房及得到的教訓
2003年，我們第一套房的貸款終於還清了，而此時，上海的房價開始上漲。第一套房的單價從每平方米3620元上漲到每平方米8000元，這讓一家人覺得家庭資產隨著房價增值不少。也從2003年開始，家庭負債基本為零，我們過起了“無債一身輕”的悠閒生活。所有的工作收入都可以輕鬆消費，每年2次的旅行也很盡興，還有餘錢做股票、買債券。
這段日子，女兒考初中、高中、大學，緊張的學習生活牽動全家人的精力，再加上對已有的居住環境都比較滿意，竟沒有人想到再購置一套新房產。一家人就這樣按部就班地生活著，房價還在悄悄攀升，只是沒人在意。
買房的需求會因家庭生活重心或家庭成員年齡的變化而再生。養老金保險計算器，顯然，這次買房不是僅僅改善居住條件，而更多的是享受生活，安渡晚年，因此，之前我們會更多關注上班出行是否方便，而此時則以生活方便、安逸、舒適為重。
值得慶幸的是，2005年至2007年的股市大牛行情，讓我們的家庭資產增加了100多萬元，所以當買房的念頭一起，就再也揮之不去，因為“保衛勝利果實”的強烈意願增強了我們的買房衝動。
由於是今後養老之用，我們便以地段換面積，購入複式房，讓生活環境更上一層樓。在相繼看了十幾套房屋後，終於定下了一套中環附近、周圍商業較繁榮的頂層複式房。此時該地段房價已經升到每平方米1.3萬元，總價250萬元。我們選擇了用股市贏利部分100多萬元做首付，向銀行貸款70%,考慮到通脹因素，採用等額本息還款方法，每月還款額1.3萬元，還款期19年。
當時，對這樣的還款計劃我們並沒有太大的擔憂。一是在我和老公退休前，我們的收入水平可以負擔；二是當時對股市的前景比較樂觀，認為那些投資股票的本金每年賺10%的收益不成問題，這樣的收益高於銀行給我們的優惠利率（當時還沒有加息，也沒有第二套房的政策）6.555%,等於是用銀行的錢做差價。
樂觀情緒下的決策沒料到第一年就遭遇了金融危機，2008年股市暴跌，老公提前退休，我一下子感到1.3萬元的還貸額變成了家庭的經濟負擔。從前的瘋狂購物、休閒旅遊都遙不可及。工資計算器，我們家從無債的輕鬆日子，一下子淪落到為還債心煩意亂的地步。現在，我們決定把股市的資金撤出一部分，進行提前還款，以降低月還款額。
我感到自己的第二套房買得太晚了，不僅錯過房產升值的大好時機，還因自己離退休越來越近、收入面臨大幅縮水而頗感壓力。
還貸壓力與家庭的收入水平直接相關，收入越高，還貸壓力越輕。家庭收入會變化，面對變化，及時調整貸款餘額是必要的。一般來說，月還款額最多隻能是家庭收入的一半，這樣就不會影響家庭生活質量。
總體而言，我要總結的經驗教訓是
第一、買房要乘早，更要跟政策
年輕的時候，如果有了購房的需求，就趁早出手。一是購房會成為年輕人人生奮鬥的動力。比如，將要結婚的新人需要為婚房考慮；寶寶即將誕生的家庭可能需要換置大房等等，這些都會促進購房者更努力地工作。二是年輕人處於工作上升期，他們的工資收入會不斷上升，開始有些吃力的還款金額，可能幾年後就變得輕鬆不少。而伴隨著還款的進行，家庭淨資產也在逐步增加。房產成了年輕人多年工作打拼的最好財富積累與體現。而你如果已經決定買房，那一定不要錯過政策紅包。買在政策鼓勵期，可以省下很多錢。
第二、房貸貸多少早盤算
要控制每月還貸額度。每月收入不能全部用來還貸款，起碼要留出保障基本生活和應急花銷的部分。銀行利率計算器，這樣，才能在買房的同時不降低生活質量，也不會造成家庭現金流緊張、還款壓力巨大的困境。
另外，在制訂還款計劃時，不能將不穩定的收入考慮在內。比如股市的收益。雖然投資股市長期看漲，但歸還銀行貸款是每月定期定額的，一旦股市深跌而還款日來臨，會很被動。
第三，選擇等額本息法還是等額本金法因人而異
前者在還款期間，每月還款總額不變，比較適合成長期家庭。由於通貨膨脹及工資收入的上升，開始覺得有些吃力的還款額可能幾年後就變得輕鬆了。而後者的還款金額每月遞減，開始可能需要上萬元的還款，到最後幾期可能只需幾千元。這對於50歲以上人情比較適合。由於他們面臨退休後收入下降的情況，可以在有工作收入時，歸還較多的欠款，而退休後逐漸降低還款額。這樣不容易產生經濟負擔。