揚州市國有土地租賃辦法全文

　　《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以下簡稱《條例》第四十四條規定："劃撥土地使用權，除本條例規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。"以下是小編今天為大家精心準備的：揚州市國有土地租賃辦法的全文內容。歡迎閱讀和參考!

　　如下：

　　第一章　總則

　　第一條　為了完善土地有償使用制度，規範國有土地租賃行為，根據《中華人民共和國土地管理法》、《江蘇省土地管理條例》、《江蘇省國有土地租賃辦法》等法律、法規、規章的規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱的國有土地租賃，是指市、縣市人民政府按照建設用地的批准許可權，將國有土地出租給使用者使用，由使用者以下稱承租人與市、縣市人民政府土地行政主管部門以下稱出租人簽訂一定期限的土地租賃合同，並支付租金的行為。

　　第三條　本辦法適用於本市行政區域內的國有非農業建設用地的租賃活動。

　　第四條　揚州市人民政府土地行政主管部門負責全市國有土地租賃的監督管理工作，並直接負責揚州市市區國有土地租賃工作。

　　縣市人民政府土地行政主管部門負責本行政區域國有土地租賃的監督管理工作。

　　第二章　國有土地租賃的一般規定

　　第五條　除經營性房地產用地應當通過國有土地使用權出讓的方式取得外，其他專案用地可以按照本辦法的規定，通過租賃方式取得國有土地使用權。

　　興辦商業、旅遊、娛樂等經營性專案利用建設用地的國有土地租賃，必須採取招標、拍賣或掛牌方式。

　　對原劃撥土地使用權出租和改變用途的，應當辦理出讓或租賃手續。

　　第六條　國有土地租賃必須簽訂租賃合同，租賃合同自簽訂之日起生效。

　　第七條　土地租賃分短期租賃和長期租賃。短期租賃一般不超過5年，長期租賃不超過下列最高年限：

　　一工業用地為50年;

　　二教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年;

　　三商業、旅遊、娛樂用地為40年;

　　四其他用地為50年。

　　企業法人的國有土地租賃年限，不得超過其營業執照規定的經營年限。

　　對於納入城市、村鎮改造規劃的和在風景區內的原劃撥土地需辦理租賃手續的，原則上採取短期租賃方式。

　　第八條　承租人應當在土地租賃合同生效之日起30日內，向租賃地塊所在地市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理土地登記，領取國有土地使用權證書，取得承租土地使用權。

　　城市規劃區內，按照本辦法取得國有土地使用權時，承租人應依法向城市規劃部門辦理用地規劃許可。

　　第九條　承租人應當按照土地租賃合同的約定進行土地開發利用。在租賃期限內，承租人需改變土地租賃合同約定的土地用途或者其他土地使用條件的，應當依法批准後，重新簽訂土地租賃合同或者簽訂補充合同。

　　第三章　租金標準與租金交納辦法

　　第十條　租賃土地的租金分熟地租金和生地租金，熟地租金是按熟地價進行測算的，包含土地取得費用、土地開發費用和政府的土地收益等;生地租金只包含政府的土地收益。

　　第十一條　租賃土地的租金可以通過協議、招標、拍賣、掛牌等方式確定，其中協議租賃的租金不得低於土地租金保護價。

　　土地租金保護價，屬生地租金，由市、縣市土地行政主管部門會同物價、財政等有關部門依據基準地價和標定地價為基礎確定。劃撥土地出租和改變用途、企事業單位改制處置原劃撥土地使用權需辦理租賃手續及原劃撥土地使用權轉為租賃的，租金暫按土地租金保護價標準執行。

　　協議租賃的租金標準由省以上土地行政主管部門批准的具有土地估價資質的土地評估機構依據《城鎮土地估價規程》的規定，參照市場價格評估後，報市、縣市人民政府批准。

　　第十二條　承租人應當按照租賃合同約定的金額、期限和方式，向出租人支付租金。按土地租金保護價交納租金的，土地租金保護價標準調整後，其交納的租金隨之調整。

　　以協議方式取得租賃土地使用權的，土地租賃合同中租金具體數額的約定，應根據租賃期限確定。租賃期限在5年以內的，租金不進行調整;租賃期限在5年以上的，租賃合同中租金具體數額的約定，一般不應超過5年租金具體數額，5年期滿後，根據市場行情對租金標準進行調整。

　　以招標、拍賣或掛牌方式取得的租賃土地使用權，租金不作調整。

　　租金的具體繳納辦法由租賃雙方在租賃合同中約定，可以將租賃期限內若干年的租金進行貼現一次性繳納，已繳納年限的租金不再調整，按土地租金保護價標準繳納的，不執行此條款。

　　第十三條　揚州市市區的土地租金可由揚州市國土資源局委託租賃地塊所在的分局收取，土地收益分配辦法按規定執行。各縣市可自行制定租金收取辦法和土地收益分配辦法。

　　第四章　租賃當事人的權利和義務

　　第十四條　以租賃方式取得的承租土地使用權可以依法轉讓、轉租和抵押。承租土地使用權轉讓、轉租、抵押的，其地上附著物隨之轉讓、轉租、抵押;地上附著物轉讓、轉租、抵押的，其使用範圍內的承租土地使用權隨之轉讓、轉租、抵押。

　　承租土地使用權轉讓的，應當依法辦理承租土地使用權變更登記;承租土地使用權出租、抵押的，應當依法辦理他項權利登記。

　　第十五條　以租賃方式取得國有土地使用權轉讓，應當符合下列條件：

　　一按照租賃合同的約定進行投資開發;

　　二對地上房屋已建成的，承租人已辦理承租土地使用權登記以及地上附著物所有權登記，並取得《國有土地使用證》和《房屋所有權證》;

　　三按合同約定按期履行租金繳納義務;

　　四法律、法規、規章規定的其他情形。

　　以租賃方式取得國有土地使用權轉讓時，租賃合同載明的權利、義務隨之轉移。

　　第十六條　承租土地使用權有下列情形之一的不得轉讓：

　　一不符合本辦法第十五條規定條件的;

　　二司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制承租土地使用權的;

　　三依法收回租賃土地使用權的;

　　四屬於共有承租土地使用權的，未經其他共有權人書面同意的;

　　五土地權屬有爭議的;

　　六未依法登記領取權屬證書的;

　　七法律、法規規定禁止轉讓的其他情形。

　　第十七條　承租土地使用權分割轉讓的，應當經出租人同意，並辦理承租土地使用權的變更登記。

　　第十八條　在國有土地租賃年限內，承租人可以將承租土地使用權與他人合作、聯營。

　　第十九條　承租人已付清拆遷補償安置費用或者徵地補償費用的，以及承租人自行拆遷的，其承租土地使用權可以抵押，抵押金額不得高於拆遷補償安置費用或者徵地補償費用。原劃撥土地使用權轉為租賃的，其承租土地使用權可以抵押，抵押金額不得高於該地塊設定為出讓土地使用權評估價格或者標定地價的60%.

　　抵押的期限不得超過承租土地使用權的剩餘期限。

　　前款規定以外的承租土地使用權不得抵押。

　　承租土地使用權的抵押權實現後，土地租賃合同由依法取得該土地使用權的權利人繼續履行。

　　第二十條　承租土地使用權轉租的，轉租的期限不得超過該承租土地使用權的剩餘期限。

　　承租人將承租土地使用權轉租給第三人的，原土地租賃關係不變，第三人應當依法辦理他項權利登記。

　　第二十一條　承租土地使用權轉為出讓的，承租人在同等條件下有優先受讓權。

　　第二十二條　在土地租賃期限內，承租土地的法人或者其他組織依法終止或者發生合併、分立的，土地租賃合同可以由依法取得租賃地塊上附著物所有權的自然人、法人或者其他組織繼續履行，並辦理承租土地使用權變更登記。

　　第二十三條　在土地租賃期限內，承租土地的自然人死亡的，土地租賃合同可以由租賃地塊上附著物的合法繼承人或者受遺贈人繼續履行，並辦理承租土地使用權變更登記。

　　第二十四條　租賃期限未屆滿的土地使用權不得提前收回。但因社會公共利益需要，可以根據承租人取得土地和開發利用土地的實際情況給予相應的補償後收回。

　　第二十五條　土地租賃期限屆滿，原承租人在同等條件下享有優先承租權。

　　土地租賃合同約定的使用期限屆滿，承租人需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前6個月申請續期。除根據社會公共利益需要收回該幅土地以外，應當予以批准。准予批准的，應當重新簽訂土地租賃合同。

　　第二十六條　土地租賃期限屆滿，承租人未申請續期的或雖申請續期但未獲批准的，該承租土地使用權由出租人無償收回。

　　第五章　附則

　　第二十七條　本辦法實施前，按照國家、省有關規定實行的土地租賃，按照國家和省有關規定執行。

　　第二十八條　本辦法自頒佈之日起施行，市政府此前檔案與本辦法不一致的，按本辦法執行。
 

　　法律對房屋租賃合同的規定：

　　房屋租賃合同是以房屋為租賃物的合同，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的合同。房屋租賃屬於特種租賃，按其公有和私有性質的不同，可以劃分為公房租賃和私房租賃。其中私房租賃又可以分為農村私房租賃和城鎮私房租賃。由於國家沒有對農村私房租賃作出特別規定，因此，農村私房租賃主要由當事人協商一致。這裡所講的主要是城鎮私房租賃。

　　l關於城鎮私房租賃合同的訂立。為了加強對房屋租賃的管理，城市房地產管理法第53條的規定：房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利義務，並向房地產管理部門備案。因此，城鎮私房租賃合同的當事人不僅要簽訂房屋租賃合同，還應當到房地產管理部門備案。為了防止單位擠佔私有住房，私房的承租人一般僅限於公民，機關、團體、部隊、企事業單位不能租賃私有房屋。這些單位只有經縣以上人民政府批准，並有特殊需要，才可租賃私房，否則私房租賃合同無效。

　　2關於城鎮私房租賃的租金。當事人應當根據房屋所在地人民政府規定的私有房屋的租金標準協商確定私房租賃的租金。當地沒有規定標準的，當事人按照當地實際水平協商確定租金，出租人不得隨意抬高租金，不得收取押租或其他額外費用。同時，承租人必須按時交付租金，超過一定期限仍未交付的，出租人不僅可以要求承租人補交所欠租金，還有權終止租賃合同。

　　3關於房屋的使用。承租人應當按照合同約定的用途使用房屋，不得擅自將房屋轉租、轉借他人，不得利用房屋進行非法活動。另外，根據合同法第230條、第234條的規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

　　4關於房屋的修繕義務。出租人應承擔房屋的修繕義務，如果出租人怠於修繕給承租人或第三人造成損失的，出租人應負賠償責任。但如果出租人無力修繕的，承租人可以予以修繕，費用從租金中扣除，或由出租人分期償還。

　　5關於租賃合同的終止。租賃合同除依約定終止外，出租人還可以依承租人的以下行為終止房屋租賃：第一，承租人私自將房屋轉租、轉借、轉讓;第二，承租人利用承租房屋進行非法活動;第三，承租人累計6個月不交付租金。